ראיון"התעוררות בעלי קרקע פרטיים היא תנאי לבנייה רוויה ביישובים ערביים"
ראיון
"התעוררות בעלי קרקע פרטיים היא תנאי לבנייה רוויה ביישובים ערביים"
ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועמ"ש שקומם עליו את המגזר הערבי עם החמרת האכיפה על עבירות בנייה, פועל כעת בשוק הפרטי לקידום פתרונות דיור שם. לדבריו, "רוב השטח בבעלות פרטית, והמדינה לא תישא בכל הנטל", ואם יזמים "יפרצו עם פרויקט אחד או שניים יהיה פה שיטפון"
"קיללו אותי בכנסת, אבל בשקט ולא לפרסום מהנדסי ערים וראשי רשויות אומרים שחוק קמיניץ הוא הדבר הכי טוב שקרה להם", אמר עו"ד ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שהוביל את התיקון שהחמיר את האכיפה בתחום עבירות הבנייה, ונתפס על ידי ערבים ככזה שמכוון נגדם.
קמיניץ הוא כיום שותף במשרד ארדינסט בן נתן, טולידאנו ושות' עם המבורגר עברון, והדברים נאמרו בריאיון ל"כלכליסט", שבו השתתפה גם עו"ד נסרין מנסור, ראשת דסק החברה הערבית במשרד. היום, לאחר שעבר לשוק הפרטי, קמיניץ ומנסור מסייעים יחד ליזמים לקדם בנייה רוויה למגורים ביישובים ערביים, שוק שעד כה
לא התרומם.
קמיניץ: "כולם יודעים שבחברה הערבית יש ביקורת קשה על החוק, השם שיצא לחוק רע מאוד. אבל כדי להתקדם עם התכנון התנאי הוא אכיפה יעילה על רקע מציאות של עבירות בנייה במיוחד בקרקע שמיועדת לתכנון".
האכיפה הוחמרה, אך אין מספיק בנייה בחברה הערבית. בשנים האחרונות הוצאו בממוצע כ-4,000 היתרי בנייה בשנה לבתים, כשלפי המועצה הלאומית לכלכלה יש צורך בכ־13 אלף בשנה.
קמיניץ: "קודם כל צריך לתכנן, ויש בזה התקדמות. היו שנים ארוכות של הזנחת יישובים ערביים, אך ב־2015 התחיל שינוי משמעותי בעולם התכנון. מי שמסתכל על המספרים ועל התוכניות - ואת זה הציבור הכללי לא יודע - יש מהפכה תכנונית. יש אופציות תכנוניות".
לרשויות הערביות יש כסף לתכנון מפורט ולפיתוח תשתיות?
קמיניץ: "החלטה 550 של הממשלה הקודמת (התוכנית הכלכלית לצמצום פערים בחברה ערבית שקידם ח"כ מנסור עבאס ואושרה על ידי משלת לפיד־בנט - א"ג) מכניסה כסף לתכנון מפורט וגם לפיתוח. עכשיו יש כסף מהממשלה לטובת הנעת הגלגל לפיתוח, וכשיתחילו להוציא היתרי בנייה כסף יתחיל להיכנס גם מהמגזר הפרטי ואפשר יהיה להמשיך ולגלגל אותו לטובת הפיתוח".
אם נצפה רק ליזמות פרטית, ההיצע אף פעם לא ידביק את הביקוש. למה המדינה לא מקימה עיר או שכונות ענקיות על קרקע בבעלותה כפי שהיא עושה ליישובים יהודיים?
מנסור: "השוק יתעורר מכורח הנסיבות. אם כל הזמן נתלונן על תפקוד המדינה ונזניח את השוק הפרטי, נפספס חלק מאוד חשוב במשוואה".
קמיניץ: "נכון, יש שאלה של הקמת יישובים חדשים, וזו שאלה שבעיקרה היא פוליטית. בוא נשים אותה רגע בצד. אבל את היישובים הקיימים המדינה מרחיבה גם על קרקע מדינה. זו משימה שרשות מקרקעי ישראל לקחה על עצמה. זה לא מספיק כי רוב הקרקעות ביישובים הערביים הן פרטיות, ולכן השוק הפרטי חייב להתעורר אם רוצים לייצר פתרונות דיור. אם לא תהיה התעוררות של השוק הפרטי זה לא יעבוד כי המדינה לא תוכל לשאת בכל הנטל".
מה צריך להשתנות כדי שהשוק הפרטי יתעורר?
מנסור: "צריך להבין שהיזמים לא חייבים להיות רק הבעלים של האדמה, אלא גם מישהו שזיהה את הפוטנציאל העסקי ובא לבעל הקרקע ומציע לו לעשות עסקה ביחד".
למה זה לא קרה עד עכשיו?
מנסור: "יש הבדלים במנטליות. בחברה הערבית אי אפשר לעשות עסקה בלי להגיע לבעלים של האדמה, לבנות אמון ולבוא דרך אנשים שהוא מכיר, ולא באמצעות עורך דין שהוא פוגש לראשונה. צריך להכיר היטב את המנטליות העסקית ולהגיע להסכמה על פרטים מסוימים שיהיו בהסכם כגון מבנה הבעלויות, מי ישלם מה ומתי, מה החלוקה במשפחה, מהי ההיררכיה, מי מקבל החלטות - האבא, הסבא או הבן. יש פרטים רבים שצריך להיות מודעים להם".
האם יזמים לא נרתעים ממבנה הבעלויות המורכב?
מנסור: "אלה בדרך כלל אדמות שהגיעו בירושה לצאצאים ומתחלקות בין 10 או 20 יורשים. אבל יש דרך לפתור את זה. יש יזמים בחברה הערבית שעושים עסקאות נדל"ן ויודעים לעבוד בשיתוף פעולה עם יזם מהמרכז. היזם בפריפריה מכיר את המנגנון, סביר שהוא גם מכיר את האנשים כי בחברה הערבית מכירים זה את זה. מי שבנצרת מכיר את בעלי האדמות באום אל פחם או בטייבה. היזם הערבי ידע לבנות מערכת של יחסי אמון, הוא מכיר את התרבות, את המנטליות את כל החבילה, יוכל להתארח בבתי האנשים, לדבר איתם בדרך מתאימה".
האם הפער התרבותי הזה לא מסכל בנייה רוויה בישובים ערביים?
מנסור: "מוכרחים בנייה רוויה מכורח הנסיבות. צעיר שבונה היום בחברה הערבית לא יכול להרשות לעצמו לגור בבית פרטי. יש פוטנציאל אדיר לבנייה רוויה, ולשמחתי לא רק אני מאמינה בזה, יש הרבה אנשים שחושבים כך. גם זוג צעיר ערבי יכול לקנות בית של 120 מ"ר בקומה שישית. בכפר כנא דירות בארבעה בניינים של שמונה קומות נחטפו על ידי זוגות צעירים. יש דרישה לבנייה רוויה. אז עכשיו צריך להגדיל את ההיצע על ידי כך שנשכנע בעלי קרקעות פרטיים. לכל אחד נבנה מודל שמתאים לו ונייצר בנייה רוויה מרקמית".
קמיניץ: "יש צורך, אנשים מחפשים איפה לגור. הם לא רוצים לגור בצורה לא חוקית. זה לא ב־DNA לעשות עבירות תכנון ובנייה, לא נולדים ככה, זה מכורח המציאות. אז בואו נשנה את זה".
מה צריך לעשות כדי שהחזון הזה יתגשם?
קמיניץ: "האוכלוסייה שסובלת ממצוקת דיור צריכה לנצל את הבחירות המוניציפליות ולדרוש זאת מהפוליטיקאים. בסוף מה שמעניין את המדינה זה להגדיל את המספרים. למצוא שיטה להצלחה. אנחנו בנקודה די קריטית בתהליך. מהיכרות שלי עם החלטות הממשלה יש אפשרויות רבות לממש את הפוטנציאל שנסרין מדברת עליו".
איך פוליטיקאים ערבים יכולים לשנות את המצב?
קמיניץ: "נבחרי הציבור יכולים לעזור בצורה משמעותית מאוד בתכנון מפורט. כשרשות מקומית מעוניינת לקדם תוכנית כולנו יודעים שזה הרבה יותר קל. שנית, הם יכולים להשפיע בלחץ על משרדי הממשלה. בסוף ראש רשות צריך לנדנד לראש אגף תקציבים באוצר ולדרוש לפתור בעיות. מה אתה חושב שהם עושים כל היום אם לא להרים טלפונים?"
משנת 2015 אושרו תוכניות מפורטות לבניית כ־80 אלף דירות בישובים ערביים. הוותמ"ל לבדה אישרה תוכניות לכ־30 אלף דירות. מדוע התוכניות האלה לא הפכו למבול של בנייה?
מנסור: "יזמים צריכים לצאת מהמרכז, להגיע לפריפריה, לראות מה עובד שם ולהתנהל בהתאם. אתה רואה אותי מחייכת כי אתה לא יודע מה מתבשל. לצערי הרב אני לא יכולה לספר, אבל מקווה מאוד שבקרוב תשמע".
קמיניץ: "לא הגיוני שכל זה לא ימומש. אם לא עכשיו, אז בעוד חמש שנים. אין חיה כזו שפוטנציאל כזה עם כל כך הרבה כסף לא יתממש. יש תחושה שאם תפרוץ עם פרויקט אחד או שניים יהיה פה שיטפון. כל הכלים שיאפשרו את הפריצה הזו קיימים. יש תשתית משפטית, יש קרקע, יש קשר לשטח. לכאורה כל הכלים מסודרים על הלוח עכשיו רק צריך לעשות מהלך. צריך רק לייצר מעבר יותר מהיר של כסף מהממשלה לשטח. לדעתי אחר כך נראה כאן שיטפון של יזמות. צריך כסף לפיתוח תכנון מפורט וגם קצת אכיפה שלוחצת אנשים להתקדם לתכנון מסודר".
