בלעדיפרויקט קרקעות הכנסייה היוונית נתקע, ברנט מחליף מנכ"ל
בלעדי
פרויקט קרקעות הכנסייה היוונית נתקע, ברנט מחליף מנכ"ל
הבעלים של חברת אקסטל נכשל בניסיון לקבל את חתימות חוכרי המשנה בקרקע המריבה, שאותה ייעד לפרויקט פינוי בינוי. עכשיו הוא מחליף את מנהל המיזם, בעו"ד שעבד בעבר במשרד ראש הממשלה ובחטיבה העסקית של קק"ל בדרום
הקיפאון בתוכנית הפינוי בינוי הענקית של גארי ברנט בירושלים הביא לשינויים פרסונליים באקסטל ישראל שכוללים גם את עזיבת המנכ"ל התפעולי — אביעד גולדוויכט. לכלכליסט נודע כי גולדוויכט עזב את החברה לפני שבועיים על רקע הקושי של ברנט בגיוס דיירים שיחתמו על תוכנית הפינוי בינוי המונומנטלית שאותה הוא מנסה לקדם במרכז ירושלים.
ברנט, הבעלים של חברת הנדל"ן האמריקאית אקסטל, רכש 500 דונם בשכונות טלביה, רחביה וניות בירושלים בתחילת 2023 ממשפחת בן דוד. על קרקעות אלה מתגוררות 900 משפחות ב־900 דירות שחכרו בחכירת משנה את הקרקע שלהם מרשות מקרקעי ישראל, שחכרה בעצמה את הקרקע מהכנסייה האורתודוקסית היוונית.
לבד מדירות אלה מצויים בשטח המדובר בתי מלון ומוסדות ציבור, בהם, בין היתר, מלון ענבל, מלון פרימה, מלון דן פנורמה, חלק מבית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל. כמו כן, הקרקע כוללת גם שטחים פתוחים. בכוונת ברנט לקדם על הקרקע פרויקט פינוי־בינוי ענק, וכן לפעול על מנת להפשיר את השטחים הפתוחים לבנייה. ברנט טרם הגיש תוכניות מפורטות לגורמים הרשמיים ועל כן אין עדיין פרטים מדויקים באשר להיקף הבנייה המתוכנן. המרוויחה הגדולה מהעסקה היא קבוצת המשקיעים ניות קוממיות שאותה מוביל נועם בן דוד, שרכשה את הבעלות מהכנסייה ב־2016 תמורת 114 מיליון שקל, ואותה מכרה ב־2023 לאקסטל ב־750 מיליון שקל. הסכמי החכירה בשטחים הנרכשים, שבבעלות ברנט, יסתיימו ב־2050 ולאחר מכן, ייוותרו התושבים ללא נכס בבעלותם.
על כן, טרם יאבדו את ביתם מציע ברנט לחלק מהדיירים לרכוש את דירתם תמורת 5,000 שקל למטר, מחיר שלטעמתו מהווה 25% בלבד מהמחיר השוק המקורי, אם כי רובם של התושבים אינם מסכימים לכך, מאחר שלהשקפתם כבר רכשו את דירתם כאשר שילמו על החכירה ל־50 שנים. מסיבה זו ברנט ואקסטל עדיין רחוקים מאוד מקבלת חתימות של רוב הדירות להתחיל במיזמים השונים בקרקעות. בנוסף, נציגי דיירים מסרו לכלכליסט כי ההתנהלות של חברת אקסטל, שקיבלה לידיה מברנט את האחריות להוצאת הפרויקט לפועל, גרמה להתארגנות נגדית של רבים מהדיירים בשכונת טלביה. בכוונתם של החוכרים לפנות לקק״ל בדרישה למימוש זכותה להארכת החכירה, בהתאם לחוזה המקורי בינה לבין הפטריארך היווני.
בתוך כך לכלכליסט נודע כי בפגישה חשאית וסגורה שנערכה בעיריית ירושלים בין תושבים לבין ראש עיריית ירושלים משה ליאון, הבטיח האחרון כי "הבהרנו לרוכשים החדשים כי לא נאשר אף תוכנית מבלי שפתרתם את הבעיה של החוכרים. עד שלא פתרתם את הבעיה הזו — אף תוכנית לא תעבור".
״ברנט הגיע עם גישה מאוד לעומתית לחוכרים, שידר לתושבים ותיקים שכל השטח שייך לו ושהזכויות שלהם תלויות בחסדיו בלבד״ מסביר עו״ד אבי בלדי ממטה החוכרים בירושלים ומוסיף כי ״כתוצאה מכך הוא איחד את החוכרים, את קק״ל ואת עיריית ירושלים נגד כל סוג של תוכנית הפוגעת בזכויותיהם. ניהול משא ומתן בצורה כזאת אולי מתאים לניו יורק אבל לא ׳עובר׳ מבחינה ציבורית בתרבות הישראלית״.
על רקע הקשיים שמערימה עיריית ירושלים לצד התנגדות התושבים, מונה אבישי קראוס למנכ"ל התפעולי של אקסטל ישראל והוא יחליף את גולדוויכט. אקסטל הסבירה במייל לעובדים כי קראוס מונה לאחר שכיהן כעורך דין במשרד המשפט וסגן מנהל במשרד ראש הממשלה ומנהל מרחב דרום והחטיבה העסקית בקק"ל. העבר המקצועי של קראוס מעיד כי ברנט מתכוון לרכז את המאמץ של אישורי התוכנית בעיריית ירושלים ובקק"ל ולא להתרכז בעיקר בהחתמות התושבים לעת עתה.
רכישת קרקעות הכנסייה היוונית היא אחת העסקאות הגדולות שאותן ביצע ברנט בישראל. הכנסייה היוונית רכשה את הקרקעות בירושלים עוד במאה ה־19, ולאחר הקמת המדינה חכרה המדינה את השטחים מהכנסייה. רמ"י, בהמשך, החכירה לתושבים את הקרקע בחכירת משנה. במסגרת רפורמה של רמ"י, בתחילת שנות ה־2000, המירה המדינה לחוכרים בקרקעות עירוניות שבבעלותה את זכויות החכירה בזכות בעלות, וזאת ללא גביית תמורה כלשהי. אולם החוכרים שהחכירו בחכירת משנה, נותרו "בין הכיסאות" מאחר שהשטח לא שייך לרמ"י.
בחודש יולי דיווחנו כי חבר הכנסת מיכאל ביטון (חוסן לישראל) מקדם בכנסת הצעת חוק ל"חכירה הוגנת", שאם תאושר, היא תעניק זכויות יתר לחוכרי הדירות שנותרו על הקרקע. ההצעה שהוגשה על ידי חברי כנסת מהקואליציה ומהאופוזיציה, אף זוכה לתמיכתו של שר המשפטים יריב לוין. חוק זה, אם יתקבל, יעניק לחוכרים זכות סירוב ראשונה ברכישה ולהאריך את החכירה ל־50 שנים נוספות, זאת תמורת 5.5% משווי הקרקע לפני פיתוח. בנוסף, ההצעה כוללת פטור ממס רכישה ומס שבח, בדומה לפטור שקיבלו חוכרים של קרקעות רמ"י. הצעה זו כבר קודמה בעבר אולם לא עברה מחשש לתקרית דיפלומטית למול הכנסיות שמחזיקות בשאר ההקדשים בישראל ומעניק לחוכרים מולם כוח.
אקסטל עוסקת בייזום ופיתוח נדל"ן למכירה המיועד למגורים, למסחר ולמלונאות בניו יורק. החברה הוקמה ב־2014 במודל BVI שבו חברות נדל"ן זרות, בעיקר מארה"ב, התאגדו באיי הבתולה הבריטיים, הוזרמו לתוכן נכסים, והן קיבלו עליהן את הדין הישראלי כדי לגייס כאן חוב. החברה גייסה ארבע סדרות אג"ח בתל אביב, שנסחרות בכמעט 900 מיליון שקל. התשואה לפדיון של אג"ח ג' של אקסטל היא 6.7% ואג"ח ד' נסחרת בתשואה של 7.8%, זאת לאחר עלייה בשיעור 8.5% מתחילת השנה. מחברת אקסטל נמסר בתגובה: "כחלק מתהליכי הצמיחה של אקסטל בישראל, החברה ביצעה כמה שינויים במבנה הניהולי שלה וגייסה אנשי מקצוע בולטים לשורותיה, שעליהם תפרסם בעתיד. החברה ממשיכה בתוכניותיה לפיתוח והתחדשות העיר ירושלים למען רווחת תושביה".
ראש העיר ירושלים, משה ליאון: "אתייצב לימין החוכרים תושבי ירושלים. מדובר בשאלה לאומית ולא בשאלה של זכות קניינית רגילה. עיריית ירושלים תפעל להגן על זכויות החוכרים ולא תאפשר לקדם תוכנית אשר לא יובטחו בה זכויות החוכרים ואשר תזכה להסכמה רחבה בקרבם. ככל שממשלת ישראל וקק"ל יפעלו לטובת פתרון, שלא על חשבון החוכרים, הם ימצאו בעיריית ירושלים ובי שותפים פעילים ובעל יכולת והשפעה לצידם".
