סיפורו של בנייןצומת של פקקי ענק: בגבעת שמואל התייקרות הדירות פחות מורגשת
סיפורו של בניין
צומת של פקקי ענק: בגבעת שמואל התייקרות הדירות פחות מורגשת
באפריל 2022 נמכרה דירת יד שנייה בשכונת רמת הדקלים ב-3.55 מיליון שקל בתשואה של 21% בתוך ארבע שנים, אלא שבתקופה זו מדד מחירי הדירות בארץ עלה ב-26%. העיר לא ממצה את הפוטנציאל שלה בשל בעיות תחבורה ופקקים שמתעצמות כי תושביה עובדים מחוצה לה
באפריל 2022 נמכרה דירת יד שנייה בקומה ה-8 בבניין בשכונת רמת הדקלים בגבעת שמואל ב-3.55 מיליון שקל. 6 חדרי הדירה מתפרסים על 135 מ"ר, כך שהמחיר למ"ר בעסקה הזו היה 26 אלף שקל.
בדיוק ארבע שנים עברו ממכירת דירה דומה בקומה 5 באותו בניין ברחוב הזיתים 88 בתמורה ל-2.925 מיליון שקל, שהם כ-21.5 אלף שקל למ"ר. כך בתוך ארבע שנים שווי הדירה עלה ב-625 אלף שקל, ונרשמה על הנייר תשואה של 21%. אלא שבתקופה המקבילה מדד מחירי הדירות ברחבי הארץ עלה ב-26%. בפרספקטיבה ארוכה יותר גם אפשר למצוא פער קטן בין התייקרות הדירות בבניין לבין המדד הארצי שעלה בקצב מהיר יותר.
במאי 2012, בדיוק עשור קודם לכן, מכרה חברת גינדי השקעות, יזמית הפרויקט, דירה חדשה דומה גם היא בקומה השמינית בתמורה ל- 2.06 מיליון שקל, שהם כ-15 אלף שקל למ"ר. כלומר בתוך עשור הדירה התייקרה ב-1.49 מיליון שקל, וההשקעה רשמה תשואה של 72%. אבל מדד מחירי הדירות עלה בממוצע ברחבי הארץ בתקופה המקבילה ב-78%.
מנכ"ל חברה יזמית שפועלת בגבעת שמואל מעריך כי העיר לא ממצה את הפוטנציאל הגלום בה בגלל בעיות תחבורה ופקקים, שמתעצמות בגלל העובדה שבעיר יש מעט מאוד מקומות תעסוקה. "זו נקודה קטנה על המפה, אך נקודה מאוד מרכזית מבחינה תחבורתית. הפקק הכי גדול במדינה עובר על כביש 4 ביציאה המערבית מהעיר. זו עיר שקשה מאוד להגיע אליה, ומאחר שאין בה הרבה מקומות תעסוקה מוכרחים לצאת ממנה מדי בוקר. יש הרבה תוכניות מגירה לפתרון בעיית התחבורה, אם הן ימומשו זה יקפיץ אותה". הפתרונות שנבחנים הם בין היתר שינוי של מחלף קוקה קולה, הרחבת כביש 4 ואף הכפלתו על ידי הקמת כביש עילי. בנוסף לקו הסגול של הרכבת הקלה, שייחנך בשנת 2026י יהיו שלוש תחנות בגבעת שמואל, וגם תוכנית המטרו כוללת תחנה בגבעת שמואל ותחנה סמוכה בבני ברק.
טל קופל, מנכ"ל madlan, מסכים ומסביר: "קצב עליית המחירים בדירות בפרויקט נמוך מהממוצע הארצי בכ-5% בעשור האחרון. אף שהשכונה בתנופת בנייה, פארק גדול במרכז השכונה נמצא בבנייה ויפתח בשנים הקרובות, תושביה עדיין סובלים מעומסי תנועה כבדים מאוד בכניסה וביציאה ממנה. בטווח הארוך יש תוכנית להרחבת כביש 4 שאולי תספק הקלה זמנית, אבל קווי המטרו אינם צפויים לפעול באזור לפני 2035, כך שבעתיד הנראה לעין לא צפוי שיפור בנושא, מה שממתן את עליות המחירים בשכונה".
הפרויקט שבחנו ברחוב הזיתים יצא לדרך בשנת 2007 כאשר גינדי השקעות חתמה על עסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע. בתמורה לבניית שני בניינים בני 12 ו-14 קומות ו-90 דירות היא קיבלה 58% מזכויות הבנייה.
על פי נתוני madlan, היזמים החלו למכור דירות בספטמבר 2008, בתקופה שבה פעלו להוצאת היתר הבנייה. מחיר הדירות באותה עת חושב על פי שווי של כ-11 אלף שקל למ"ר. למשל דירת 5 חדרים נמכרה בפברואר 2009 ב-1.35 מיליון שקל למ"ר. בשנת 2011 כאשר הושלם הבניין הראשון היזמים הקפיצו את המחיר למ"ר לכ-15 אלף שקל. כך למשל דירת 6 חדרים נמכרה במרץ 2011 ב-2.280 מיליון שקל.
משנת 2013 אפשר למצוא נתוני עסקאות יד שנייה בפרויקט, והמחיר למ"ר חצה בתקופה הזו את רף ה-20 אלף שקל. הדירה היקרה בפרויקט היא פנטהאוז שנמכר במרץ 2014 בתמורה ל-3.8 מיליון שקל, שהם כ-25 אלף שקל למ"ר. לא נמכרו מאז דירות מסוג זה כך שקשה להאריך את שווי הדירה היום. אפשר לקבל כיוון מפרויקט סמוך שאפריקה ישראל מגורים בונה כיום, ובו היא מוכרת דירות רגילות לפי שווי של 30 אלף שקל למ"ר.
הדירות בפרויקט שבחנו גדולות ביחס לסטנדרט שמקובל בערים אחרות, יש בהן 6 ו-5 חדרים, והן משתרעות על פני 150 ו-135 מ"ר. התמהיל הזה אופייני לגבעת שמואל שבה מתגוררות הרבה משפחות דתיות ומרובות ילדים. יזם שמכיר את העיר סבור כי יש בה מחסור של דירות 3 חדרים, והביקוש להן גבוה בגלל סטודנטים שלומדים בבר אילן.
שכונת רמת הדקלים שבצפון מערב גבעת שמואל, ובה הפרויקט שבחנו, הוקמה בשנות ה-90 של המאה הקודמת, ולראשונה הציעה בנייה רוויה ביישוב. על פי תוכנית המתאר של גבעת שמואל, יתווספו לשכונה בשנים הקרובות כ-940 דירות בבניינים בני 25 קומות וכן בנייני משרדים על ציר מקביל לכביש 4.
עיקר הצמיחה של העיר יהיה בציר המזרחי שלה, הגבול עם פתח תקווה. אך זו עיר קטנה ואפשרויות הצמיחה בה מוגבלות בגלל הקרבה לפתח תקווה, כביש 4 וכביש 471. וזו אולי דווקא בשורה טובה למי שמחזיק בה דירה ומצפה לעליית מחירים.
