נצמדים לקרקע: כיצד תדלקה הקורונה את הביקוש לבתים פרטיים?
נצמדים לקרקע: כיצד תדלקה הקורונה את הביקוש לבתים פרטיים?
המדינה מנסה לצופף יישובים ככל שניתן ואוסרת על הקמת בתים פרטיים זוללי קרקע, אך ככל שהם נעלמים, הישראלים רוצים אותם יותר. גם מגפת הקורונה תרמה למצב כאשר הקימה לתחייה את חלום הבית עם גדר לבנה וגינה. את המצב מנצלים ראשי הערים בפריפריה, שמשתמשים בבתים הפרטיים כסוכרייה איתה אפשר לפתות את תושבי המרכז
באוקטובר 2021 נפתח מכרז ל־23 מגרשים לצמודי קרקע דו־משפחתיים במושב אליכין שבעמק חפר. אליכין לא נחשב לאחד מהמושבים המבוקשים במועצה שכמה ממושביה הם מהיקרים שבמושבי השרון, ולמרות זאת, על 23 מגרשים התמודדו לא פחות מ־732 מציעים, כ־32 הצעות בממוצע לכל מגרש.
המחירים גם הם הציגו רף חדש וגבוה ששיקף את הטירוף שאוחז בשוק הדיור בתוספת "פרמיה" של צמוד קרקע. טווח ההצעות הזוכות נע בין 3.7 מיליון שקל ועד 4.4 מיליון שקל (מחירים הכוללים מע"מ), כך שהמחיר הממוצע עבור קרקע ליחידת דיור עמד על כ־2 מיליון שקל וזה כאמור עבור פיסה מזערית של 250 מ"ר לבית במבנה דו־משפחתי. לאחר בנייה בסטנדרט ממוצע, ההערכה היא שעלות בית במושב תעמוד על 3.5–4 מיליון שקל.
המחירים והביקושים סימנו שתי מגמות: הראשונה והפחות מפתיעה היא ששוק המחירים משתולל גם כשמדובר בצמודי קרקע, והשנייה היא שהשתרשה ההבנה בקרב ציבור הרוכשים שבתים צמודי הקרקע בישראל ילכו ויהפכו לנדירים יותר. על כן, הביקוש למגרשים ובתים כאלה גבוה בהרבה ממה שהיה בעבר, ובהתאם גם המחירים.
7 צפייה בגלריה
שכונת גבעת טל בראש העין. הרוכשים מבינים שהבתים הנמוכים יהפכו להיות נדירים, והם פועלים בהתאם
(שאול גולן)
כסיבה מרכזית לתדלוק הטירוף לצמודי הקרקע ניתן לייחס לתקופת הקורונה והסגרים שנלוו לה, אשר העירו את החלום הישראלי לבית פרטי וגינה שנדמה כי דעך בשנים האחרונות והתחלף בשאיפה לדירה עם מרפסת בקומה ה־17. בזמן הקורונה, משפחות שיוועו לשטח שיאפשר להן לצאת ולהתאוורר. דווקא המודל האורבני של מגורים בלב העיר נראה באותה שעה פחות אטרקטיבי. לכך ניתן לצרף את השינוי בתרבות העבודה, המאפשר לישראלים רבים להעביר את מרבית השבוע בעבודה מהבית. אלה הובילו אצל רבים לשינוי תפיסתי ולהבנה שכבר אין צורך להתגורר קרוב למקום העבודה אם ממילא מגיעים אליו פעם או פעמיים בשבוע.
השמאי ארז כהן, שניתח את תוצאות המכרז באליכין, מסביר כי הנתונים מציגים קפיצה גדולה יותר בהשוואה לקצב עליית המחירים באזור. כך למשל, במרץ 2021 נמכרו ביישוב בת חפר מגרשים בשטח דומה, של חצאי דונם, המיועדים גם הם לבניית 2 יח"ד כל אחד במחיר של 1.1–1.25 מיליון שקל עבור קרקע ליחידת דיור.
"מחירים כאלה לא היו באזור הזה, לא בשכונה סמוכה שגם בה שווקו בעבר מגרשים, ולא בחדרה שם נמכרו לפני שנה מגרשים בחצי מחיר", אומר כהן, "אם בודקים את המחירים בשכונת בית אליעזר בחדרה שרובה בתים צמודי קרקע, בית על שטח של 250 מ"ר נמכר עד לאחרונה בכ־2.5 מיליון שקל, בערך כמו מחיר הקרקע עכשיו. גם בבית אליעזר יש עליות מחירים אבל זה לא באותן פרופורציות", הוא מסביר.
לפי כהן, אם פעם מרכיב הקרקע באזור ת"א היה 50%–55% ממחיר הדירה, בפריפריה הוא היה מהווה 30%–40%. היום אנחנו רואים שמחיר הקרקע מגיע ליותר מ־50% ממחיר המכירה גם בפריפריה. "ההסבר לאנומליה הוא ההיסטריה לצמודי קרקע", הוא מסביר, "היצע הסחורה הזו הולך ומתמעט וזו התוצאה. אנשים לא מאמינים בירידה אלא מאמינים בעליית מחירים במיוחד בצמודי הקרקע, וזו גם תוצאה של מעט מכרזים שרמ"י מטפטפת אל השוק בהפרשי זמן גדולים אחד מהשני".
“ביישובים שחיכו המון זמן למשפחות יש עכשיו רשימות המתנה”
מנתוני רשות מינהל מקרקעי ישראל ניתן לראות בבירור כי העלייה במחיר צמודי הקרקע מתרחשת בד ובד עם היעלמותם מהשטח. בשלוש השנים האחרונות חל צמצום משמעותי בשיווק של צמודי קרקע במכרזים ובפטור ממכרז, הליך שמתרחש לרוב ביישובים קהילתיים קטנים, קיבוצים או מושבים. לפי הנתונים, ב־2019 רמ"י שווקה 634 יחידות במכרזים ועוד 2,643 בפטור ממכרז, ובסך הכול 3,277 יחידות צמודות קרקע. ב־2020 שווקו במכרזים 1565 יחידות דיור ועוד 1,218 בפטור ממכרז. מדובר בסך הכל ב־2,783 יחידות, ירידה של 15%. ב־2021 פורסמו 600 יחידות למכרזים ועוד 1,137 בפטור ממכרז ובסך הכל 1,737 יחידות — ירידה של 37% בהשוואה ל־2020.
7 צפייה בגלריה
בנייה רוויה לצד בנייה נמוכה בבאר שבע. כבר לפני 12 שנים ראש העיר דנילוביץ’ קיצץ בתוכניות של בנייה רוויה כדי “למשוך אוכלוסייה חזקה”
(חיים הורנשטיין)
הדוגמאות לרף החדש של מחירים לצמודי קרקע הן לא רק באליכין במרכז הארץ. למעשה, כל מי שמשווק פרויקט למגורים של צמודי קרקע במרכז ובפריפריה מדווח על ביקושים גבוהים ועל עליות מחירים חדות המרחיקות את הבתים הפרטיים מהישג ידה של מרבית האוכלוסייה. כך למשל, הרחבות של ישובים כפריים בצפון ובדרום הארץ, שהיו פתוחות למשפחות למשך זמן רב ללא הצלחה, התמלאו במהלך השנתיים האחרונות וכעת אף יש בהן רשימות המתנה.
"הביקושים לצמודי קרקע התחזקו מאוד מאז הקורונה, וראינו את זה גם במקומות מרוחקים. אנחנו משווקים בכפר ורדים והגיעו אלינו אנשים ממרכז הארץ. היות ובמרכז הנטייה היא להצטופף רואים שם פחות צמודי קרקע במחירים סבירים", אומר דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת שיווק הנדל"ן דרא.
אוהב ציון ומשווקים נוספים העוסקים בשיווק של צמודי קרקע מספרים כי החלום הפרברי לבית וגינה כיום כמעט ולא נגיש לזוגות צעירים, וככל שמתקרבים למרכז הארץ, רוב הרוכשים הם משפרי דיור שיש בידם דירה שניתן למכור ולשדרג לצמוד קרקע. בין הדוגמאות שמציין אוהב ציון, בית ביישוב גבעות עדן הסמוך לקיבוץ נתיב הל"ה על שטח של 180 מ"ר נמכר בתחילת השיווק אשר החל במאי 2020 ב־2.65–3 מיליון שקל וכיום המחיר הגיע ל־3.6–3.7 מיליון שקל, זינוק של למעלה מ־20%.
ברמת הביקושים עולה מנתוני יד 2, כי בפרדס חנה־כרכור, המורכבת ברובה מצמודי קרקע, יש את המספר הגבוה ביותר של מתעניינים– 59 כניסות לכל מודעה, וזאת כאשר הבתים הנמכרים באזור הגיעו גם הם לרף חדש וגבוה של מחירים. צמודי קרקע (דו־משפחתיים וחד־משפחתיים) בפרויקט של חברת גרופית בפרדס חנה כרכור על שטח של 300–330 מ"ר נמכרים כיום במחיר התחלתי של 3.3-3.7 מיליון שקל בהתאמה.
באזורים מרוחקים יותר המחירים יורדים, אך עדיין נחשבים לגבוהים ביחס לסביבתם. כך למשל, במגדל העמק נמכר קוטג' בפרויקט של חברת מגידו בשטח בנוי של 145 מ"ר על מגרש בשטח של 300 מ"ר במחיר של 2.25 מיליון שקל. בפרויקט בקריית מלאכי נמכר בית דו־משפחתי בשטח בנוי של 155 מ"ר עם חצר של 90-150 מ"ר ב־2.74 מיליון שקל, ובאופקים בפרויקט חורשת נוח נמכר קוטג' דו־משפחתי בשטח של 175 מ"ר בנוי עם חצר בשטח 150 מ"ר ובריכה פרטית של 15 מ"ר ב־2.51 מיליון שקל.
מי שבכל זאת ירצה לרכוש בית במיקום מרכזי יותר יצטרך לגייס הרבה מאד כסף. בעיר מודיעין צפויים להימכר בתים צמודי קרקע שייבנו בכ-5 מיליון שקל לבית דו־משפחתי בשטח של כ־250 מ"ר ובמבשרת ציון, לדברי אוהב ציון, הם מוכרים וילות חדשות במחירים של 6-7 מיליון שקל.
דוגמא נוספת להשתוללות המחירים במכרזים לצמודי קרקע היא במבוא מודיעים. המושב הדתי שנשרף בחלקו לפני כ־3 שנים התאושש ומתרחב כעת. במכרז שיועד ליזמים ל־52 צמודי קרקע (בחלוקה של 4 יח"ד למגרש של 660 מ"ר) ניגשו 42 יזמים דבר שלא היה קורה בעבר, וחברת תצפית זכתה בו במחיר של 1.7 מיליון שקל עבור קרקע ליח"ד (כולל פיתוח). במקביל שווקו ביישוב מגרשים המיועדים לפרטיים וכללו 60 יח"ד של צמודי קרקע דו־משפחתיים על שטח של חצי דונם לכל דו. על 60 היח"ד התמודדו כ־600 מציעים והמחירים נסגרו על כ־2.7 מיליון שקל עבור קרקע ופיתוח (כולל מע"מ).
לדברי אריק גלעד מנכ"ל משותף בחברת תצפית, המחיר הראשוני של בתים בפרויקט יעמוד על 4.4 מיליון שקל ליח"ד. "חישבנו לפי מחיר מכירה של כ־4 מיליון שקל ובפועל בגלל עליית המחירים הפריסייל יתחיל ב־4.4 מיליון שקל, בעיקר בגלל השתוללות המחירים שראינו בהצעות על המגרשים הפרטיים".
בכמה עלו המחירים של צמודי הקרקע? באופן כללי מדובר במוצר שקשה יותר לקבוע את ערכו בגלל היצע רחב של בתים השונים אחד מן השני. עם זאת, באתר מדלן בחנו שכונות שבהן נבנו פרויקטים שבהם מרבית הבתים זהים או דומים (לרוב צמודי קרקע דו־משפחתיים), והמחיר מנתח את שווי הבית הן לפי מ"ר והן לפי המחיר הכולל של הבית.
הנתונים הראו שהשינויים החדים ביותר נרשמו בראש העין, בראשון לציון ובפרדס חנה. כך למשל, בראש העין דו־משפחתי בן 6 חדרים (המאפיין שכונות מסוימות בעיר) זינק מ־2.94 מיליון שקל ב־2020 ל־3.6 מיליון שקל ב־2021 – זינוק של 22.2% (המחיר למ"ר במקרה זה השתנה בשיעור של כ־10% בלבד). בראשון לציון, דו־משפחתי בן 6 חדרים נמכר בשנת 2020 במחיר ממוצע של 3.47 מיליון שקל לעומת מחיר של 4 מיליון שקל ב־2021 — זינוק של 16% (המחיר למ"ר זינק ב־18% במקרה זה), ובפרדס חנה המחיר עבור קוטג' דו־משפחתי בן 5 חדרים עלה באותן השנים (2020-2021) ממחיר של 2.1 מיליון שקל למחיר של 2.51 מיליון שקל — זינוק של 16%.
המלחמה של מינהל התכנון: "צפיפות עוזרת לאיתנות המדינה"
בעבר הרחוק יותר, כשהפקקים עדיין לא היו מכת מדינה, לא ידענו על ההתחממות הגלובלית, ותחזית הציפוף לאוכלוסיית ישראל עוד לא הנהיגה כאן תרבות של צנע בכל הקשור לקרקעות פנויות, חלום הבית הפרטי היה מושרש היטב בהווי הישראלי. לראיה, בערים ברחבי הארץ פזורות שכונות קצינים, טייסים, ושאר אנשי כוחות הביטחון, ובכל המקרים מדובר בבתים צמודי קרקע אשר לרוב נבנו עבורם על ידי קבלן אחד כפרויקט הומוגני. תרבות הסגידה לבית פרטי עם חצר נתפסה בסך הכל כעניין חיובי שכדאי לשאוף אליו בדומה לפרברים בארה"ב, אלא שבשנים האחרונות זה כבר לא המצב. התחזיות מדברות על הכפלת אוכלוסיית המדינה שעומדת כיום על כ־10 מיליון תושבים בטווח של 30–40 השנים הקרובות, והשטחים הפתוחים, במיוחד באזורי הביקוש, הולכים ומצטמצמים כשאת מקומם תופסות שכונות מגורים בבנייה רוויה, פארקי תעשייה, מרכזי מסחר, כבישים ומבני ציבור. לצד זאת, מוקדי העבודה העיקריים נותרו במרכז הארץ והפקקים עבור מי שמנסים להגיע ברכב פרטי הפכו לבלתי נסבלים, וכבר קשה להתעלם מכך שזמן העמידה בפקקים פוגע בצמיחת הכלכלה.
הפרבור המתפשט לא נעלם מעיניהם של גורמי התכנון אשר החלו מדברים בקול אחר. מנכ"לית מנהל התכנון, דלית זילבר, אמרה בראיון שנערך עמה לפני כשנה, כי אין יותר מקום לצמודי קרקע וכי לא תיתן יותר יד לתכנון שלהם. לדבריה התכנון יהיה צפוף יותר, מתוך שיקולים של ניהול משאב הקרקע למען הדורות הבאים, ומתוך שיקולי תחבורה. האדריכלית נעמה מליס, מבעלי משרד מליס אדריכלים ומתכנני ערים, מכירה היטב את דרישות התכנון העדכניות מעבודתה עם הגופים השונים – מנהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל, רשויות וגם גורמים פרטיים. לדבריה, תמ"א 35 הראשונה (תוכנית שהחלה להתגבש בסוף שנות ה־90 וקובעת את מדיניות התכנון של מדינת ישראל לטווח הארוך כולל את פריסת היישובים), זיהתה שהולך להיות משבר דיור ושהמדינה תהיה צפופה יותר מכל מדינה מערבית אחרת, ולכן נעשה ניסיון למנוע את הפיזור של יישובים בעלי צפיפות נמוכה. "צפיפות ופיזור אוכלוסייה היא אחד מהגורמים שעוזרים לאיתנות המדינה. אנחנו מנסים להשאיר כמה שיותר שטחים פתוחים, כי בנייה מרובה פוגעת בהם. אוכלוסייה שמפוזרת באופן דליל משתמשת הרבה בכלי רכב אבל לא ניתן להמשיך עם מדיניות שתשרת את כל כלי הרכב הפרטיים, צריך לעבור לתחבורה ציבורית. כדי שתחבורה ציבורית תוכל לשרת אוכלוסייה היא חייבת להיות כלכלית, והתנועה צריכה לשלב בין אזורי תעסוקה למגורים, היא דורשת צפיפות מסוימת. הפקקים של היום נובעים מהדרך הלא טובה שבה פיזרנו את האוכלוסייה והמיקום של אזורי התעסוקה. מה שקרה זה שרק 20%–40% מאזורי התעסוקה שמאושרים נבנו".
מליס מנפצת את ההקבלה שנעשית בין מגורים בבית פרטי ביישוב ספר לבין איכות חיים, "היישובים הקטנים האלה חולמים על איכות חיים, אבל בסוף תקועים בפקק ואין להם נגישות לשירותים ולפעילויות פנאי. הם 'עבדים' של הרכב הפרטי. אורח החיים הופך ל'ישבני' ולא פעיל, כלומר ילדים לא הולכים לכל מקום, אלא מסיעים אותם. הקונספט הזה לא מספק את כל האיכויות שהוא מבטיח. תמ"א 35 קבעה שלא יוקמו יותר יישובים קטנים, כי למדינה זה עולה פי 3 מהרחבה של יישוב קיים. המחיר האקולוגי של זה גם הוא בעייתי. בזמן האחרון בחידוש של תמ"א 35 הגדילו ואמרו שהרחבה של יישובים קטנים תהיה בפריפריה הרחוקה ויפסיקו להרחיב יישובים בשרון שכבר הפכה לפרבר אחד גדול. שרת הפנים איילת שקד הפכה את ההחלטה באופן בלתי רשמי וכבר אמרה שהיא לא תגביל את הרחבות היישובים, לצד העובדה שהיא מאשרת יישובים קטנים נוספים".
מליס תולה חלק מהאשמה בדרישה לבתי קרקע באיכות השכונות החדשות שנבנות בארץ: "הבנייה הרגילה של מבנים בצורת H מונעת הליכתיות. השכונות האלה לא מתחברות לעיר. צריך שהבנייה הרוויה שלנו תספק אפשרויות נוספות, כמו לבנות דירה איכותית עם פתח לרחוב ולחצר פנימית. כשזו איכות הערים שאנחנו מתכננים, אז קשה להן להתחרות בצמודי הקרקע. אם היו לנו שמונה ערים כמו מרכז תל אביב הייתה לנו פחות בעיה, כי אנשים היו רוצים לחיות בהן".
את התחרות הזו מכירים היטב לא מעט מראשי הערים בפריפריה אשר דוחקים באנשי רמ"י ומינהל התכנון לקדם אצלם כמה שיותר שכונות של צמודי קרקע. מתוך מחשבה שרק כך הם יצליחו למשוך אליהם אוכלוסייה חזקה. רוביק דנילוביץ', ראש עיריית באר שבע הוא מראשי הערים שמשוכנעים כי יש חשיבות רבה לתוספת של שכונות וילות לעיר. כבר לפני כ־12 שנה, שנתיים לאחר שנכנס לתפקידו כראש העיר, החל דנילוביץ' לקצץ בתוכניות של בנייה רוויה ולשלב בהן יותר צמודי קרקע. דנילוביץ' עדיין מחזיק בדעה שאוכלוסיה חזקה תעדיף לגור ביישובים השכנים, אם לא תהיה להן חלופה של וילה בתוך העיר. "צריך לזכור שבמרחב העיר באר שבע ישנה תחרות גדולה של יישובים קהילתיים, כמו עומר, מיתר, להבים וכרמית, וגם מצד ההרחבה של המושבים והקיבוצים. אם לא יינתן מענה גם לאוכלוסיות חזקות המבקשות לשדרג דיור, הן ימצאו את עצמן מחוץ לעיר, דבר שיפגע בבאר שבע", אומר דנילוביץ. בתקופת הקורונה הוא "שיווק" את באר שבע כעיר שבה ניתן לרכוש וילה במחיר סביר, בהשוואה לדירה במרכז. עם זאת לדבריו, במסגרת החתימה על הסכמי הגג עם המדינה הוחלט כי שתי השכונות צמודות הקרקע שהם משווקים כיום לציבור — כלניות ורקפות — יספקו את הצרכים של העיר לפחות לשני העשורים הבאים.
המלחמה של ראשי הערים: צמודי הקרקע הם הסוכרייה של הפריפריה
דנילוביץ ממש לא היחיד שחושב כך. יו"ר ועדת הכלכלה ח"כ מיכאל ביטון הציע במהלך דיוני הוועדה וכפתרון למצוקת הדיור, בנייה של צמודי קרקע קטנים בפריפריה – בית פרטי צומח (שניתן להרחבה) על שטח של רבע דונם כאשר הקרקע בעלות כמעט אפסית. חילוקי דעות בנושא קיימים גם בין אנשי מינהל התכנון לבין אנשי ההתישבות הכפרית, המועצות האזוריות והמינהל לענייני כפר במשרד השיכון. אחד הוויכוחים שהתגלעו בעבר הוא על גודל המגרשים, בעוד בהתיישבות הכפרית מבקשים לשווק מגרשים בני 500 מ"ר ומעלה, גורמי התכנון רוצים להקטין אותם לרבע דונם.
מליס לא מתנגדת לגמרי לקיומם של צמודי הקרקע אך מדברת על המינון: "במשך שנים הפריפריה השתמשה בסוכריה של 'בוא ניתן לך וילה כדי שתעבור אלינו'. יש הבדל בין להוסיף שכונת וילות שצמודה לירוחם או לבאר שבע, אחוז מסוים מתוך עיר גדולה שבנויה טוב. בעבר חשפנו אותם לתחרות לא הוגנת עם ישובי הסביבה והאוכלוסייה החזקה שלהם עזבה. אבל צמודי הקרקע לא יכולים להוות 50% מהעיר, כי אז היא כבר לא עיר".
7 צפייה בגלריה
ראש עיריית ב"ש רוביק דנילוביץ: במרחב העיר ישנה תחרות מצד יישובים קהילתיים. אם לא יינתן מענה, אוכלוסיות חזקות ימצאו עצמן מחוץ לעיר"
(ישראל יוסף)
נתונים שפרסמה הלמ"ס בינואר השנה מצביעים על היקף גבוה במיוחד של בתים צמודי קרקע בערים, מה שמצביע על ערים שבנויות בצורה מרווחת ולעתים קרובות אף בזבזנית. לפי נתונים אלה, באר שבע היא העיר שבה אחוז המבנים צמודי הקרקע הוא הגבוה ביותר, עם כ־70% מהיחידות הדיור בעיר. גם באשקלון המצב דומה עם 69.4%, ובכפר סבא כ־52.6% מיחידות הדיור צמודות קרקע. בתחתית הרשימה ניצבות הערים שלא במפתיע גם נמצאות בראש רשימת הערים הצפופות — כמו בני ברק עם 7.7% בתים צמודי קרקע, ובת ים עם 4.2% בתים צמודי קרקע בלבד. תל אביב וירושלים ממוקמות אי־שם באמצע עם 25% ו־28% בהתאמה.
על פי הערכות במינהל התכנון, האחוז מקרב כלל יחידות הדיור צפוי להצטמצם עם השנים מאחר ומרבית הבנייה החדשה היא רוויה, אבל מספרן הכולל יעלה. חגית זהבי יועצת למינהל התכנון מכירה היטב את מאבקם של ראשי ערים בפרפריה להוסיף להם שכונות של צמודי קרקע, "זו אמירה שאנחנו מכירים ולא מצדדים בה. אנחנו סבורים שאדם שבא לעיר מקיים אורח חיים עירוני ואיכות החיים נגזרת מהשירותים שהוא מקבל ולא בהכרח מכך שיש לו גינה פרטית או לא. הוא בא לחיות בעיר וזה הדבר החשוב לו, שירותים ציבוריים, הזדמנויות בפנאי ומסחר, תחבורה, חינוך איכותי ואת זה לא נוכל להשיג בצמודי קרקע בעיר. בארץ יש תפיסה שזו אטרקציה אבל אנחנו לא מצדדים בה".
7 צפייה בגלריה
מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט. מנתוני רמ"י עולה כי העלייה במחירי צמודי הקרקע מתרחשת לצד היעלמותם מהשטח
(רשות מקרקעי ישראל)
עם זאת, למרות האמירות הללו גם זהבי מודה כי בשטח מדיניות מנהל התכנון רכה יותר. "אנחנו לא הולכים לקצוות, אנחנו אוהבים תכנון מרקמי שבעזרתו אנחנו קולטים יותר אנשים על שטח קרקע, אבל זה לא אומר שפה ושם לא יהיו תוכניות שיציעו מגדלים או בנייה נמוכה צמודת קרקע". זהבי מעריכה כי בעתיד נראה פחות ופחות צמודי קרקע במרכז הארץ אבל בפריפריה הרחוקה זה עוד ייקח זמן. "זה תלוי מקום, ברמת הגולן למשל עדיין מקבלים את צמודי הקרקע וגם ימשיכו לקבל אותו לפחות בעתיד הנראה לעין", היא אמרה.
חלק מהמאבקים מתחילים כאשר יישוב כפרי מגלה לפתע כי העיר מתחילה להתקרב אליו והוא הופך למעין מובלעת. לדברי זהבי, גם אם לעתים זה מפריע להמשך התכנון העירוני, הם לא פועלים באופן אקטיבי כדי להכחיד שכונות של צמודי קרקע בתוך הערים. "ביישובים שהצפיפות שלהם עולה זה בדרך כלל טבעי שחלק מהשכונות של צמודי הקרקע עוברות פינוי בינוי. אנחנו לא אומרים שצריך להכחיד אותם, אבל זו שאלה של איזונים. צמודי קרקע בשיעור גבוה בעיר פוגעים בה. ביישובים שבהם יש אחוז גבוה של צמודי קרקע הופך להיות יותר יקר לספק לתושבים שירותים ראויים, והרבה פעמים זה גם לא אפשרי”.
