מגזין נדל"ןמוצאים פתרונות מתחת לאדמה
מגזין נדל"ן
מוצאים פתרונות מתחת לאדמה
מצוקת הקרקעות הזמינות לבנייה הובילה ערים בעולם לתכנן חללים תת־קרקעיים מעוצבים להפליא: מכנסיות, דרך מוזיאונים לאמנות ועד לחממות לגידולים חקלאיים. מה שמשמש את האוכלוסייה ביום־יום יוכל בעתות חירום להפוך למקלטים נגישים. סטארט־אפים ישראליים בתחום כבר קמים, אבל הרשויות בישראל גוררות רגליים
בהלסינקי, בירת פינלנד, תלמידי בתי הספר מגיעים ביום חורף קר ומושלג במיוחד לשיעורי שחייה בבריכה רחבת ידיים. מיד אחר כך, הם יכולים לפסוע בנוחות לספרייה הסמוכה כדי לקרוא או לבצע את מטלות הלימודים, או לבקר במוזיאון לאמנות. את הדרך הזו הם יעשו בנוחות אקלימית, מבלי לשאת מטרייה. אין זו תוצאה של סטארט־אפ חדש שפטר אותם מעול מגן הגשם הנוטה להישבר, אלא של תכנון עירוני קפדני: מתחת לקרקע בהלסינקי רוחשת עיר רחבת ידיים, מתוכננת להפליא. באותה עיר תת־קרקעית יש גם יותר מ־5,500 בונקרים, מספיק כדי להכיל יותר בני אדם מכל אוכלוסייתה, המונה כ־1.3 מיליון איש. הסיבה? רוסיה.
בתקופת המלחמה הקרה החליטה בפינלנד להתכונן לאיום אפשרי מצד השכנה ממזרח. בכל הבניינים שגודלם עולה על 1,200 מ"ר נבנו מקלטים ייעודיים, ובמקביל החלה להיטוות בהלסינקי רשת תת־קרקעית עצומה. המטרה היתה לייצר לא רק מקלט לזמן חירום, אלא אזור ייעודי שבו יוכלו החיים להימשך כרגיל — או בנוחות יחסית — גם בעתות מלחמה. העיצוב הנורדי המפורסם הגיע גם לתת־הקרקע, ובהלסינקי גילו מרחב חדש שהפך אטרקטיבי גם בזמן שגרה. מגרשי משחקים, מגרש הוקי, בריכת שחייה, כנסייה, מוזיאון, קולנוע, בתי קפה ועוד. אם תחליט רוסיה לפלוש לפינלנד, יוכלו התושבים לשהות חודשים מתחת לקרקע ולהיות מוגנים גם מפני מתקפה גרעינית.
אותם תרחישים שפינלנד הקדישה שנים כדי להיערך אליהם, מאיימים כעת על אוקראינה, שם נאלצים התושבים לנוע בין החיים שמתחת לאדמה לאלו שמעליהם כבר תקופה ארוכה. גם אם קנה המידה מצומצם יותר. קשה שלא לחשוב איך היתה יכולה ישראל להיערך טוב יותר למלחמה ממושכת, שעה שמאות אלפי פליטים שפונו מביתם נודדים ברחבי הארץ כבר חודשים. רק באוקטובר מצא מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן, ליקויים חמורים ומסכני חיים ביישובי הצפון, בהם מקלטים לא שמישים והיעדר מרחבים מוגנים במבנים רבים. בדו"חות עבר, מצא המבקר של־28% מהתושבים אין מיגון תקני ליד מקום מגוריהם וכ־50 אלף תושבי הצפון מתגוררים כתשעה ק"מ מהגבול ללא מיגון תקני בסמוך. 20% מהמקלטים הציבוריים בישראל אינם כשירים.
המרחב התת־קרקעי אינו מהווה פתרון לעתות חירום בלבד. עם ההתפתחות המהירה של העיור והגידול החד באוכלוסייה, הקרקע העירונית הולכת ונעשית נדירה יותר. ההערכה היא שעד שנת 2030, 60% מאוכלוסיית העולם יתגוררו באזורים עירוניים ומספר הערים שאוכלוסייתן עולה על חמישה מיליון תושבים יהיה למעלה ממאה; מגמה זו של צמיחה עירונית צפויה להימשך לאורך המאה ה־21.
5 צפייה בגלריה
חצר המוזיאון עמוס רקס, שנבנה מתחת לאדמה בהלסינקי
(צילום: Getty Images/Takimoto Marina)
היקף האוכלוסייה שילך וינהר לערים יוביל לצורך בפיתוח תשתיות ניכר. עוד מתקני טיפול בשפכים, מתקני אנרגיה, מים, תשתיות ציבוריות לפנאי, שירותים מוסדיים ואפילו מסחר. כשהשטחים הולכים ומצטמצמים, מתבקש כי רבות מהתשתיות יוצבו מתחת לאדמה — מיקום שעשוי להיות אולטימטיבי לשימושים מסוימים, וכיום אינו מנוצל. השימוש בתת־הקרקע אף יכול להוביל לשחרורם של שטחים רבים מעל האדמה, ובכך לפנות מקום לפארקים ציבוריים או לשטחים ירוקים אחרים.
בעשורים האחרונים ערים גדולות רבות בעולם החלו להציב רבים מהמתקנים והשירותים העירוניים שלהן מתחת לאדמה ולפתח ערים תת־קרקעיות אמיתיות — לרוב לא במסגרת אסטרטגיית תכנון עירוני כוללת. למעט מאוד ערים יש מדיניות מפורטת ומדוקדקת לניצול המרחב התת־קרקעי כחלק מהתכנון העירוני שלהן. בישראל, הנושא עדיין נראה כמו חזון רחוק, וספק אם יצליח להתפתח בתנאים הנוכחיים, שבהם הממשלה אינה מעודדת את הרשויות המקומיות לתכנן ולפתח את השטחים התת־קרקעיים תוך חשיבה על העתיד.
להישאר במקלט כשבחוץ חם
לחיים תחת הקרקע יש סגולות נוספות. השימוש בחלל התת־קרקעי הוא בר קיימא, מספק בידוד ומפחית את צריכת החשמל וטביעת הרגל הפחמנית. הקרקע מספקת בידוד תרמי באופן טבעי, עם רמת טמפרטורה אחידה ומתונה לאורך כל השנה. הדבר מפחית את הצורך בקירור ובחימום שטחים ואת העלויות וההשפעות הסביבתיות הנלוות לכך. הוא אפילו מתאים לגידולים חקלאיים; מיזמים רבים ברחבי העולם מגדלים במכולות גידולים הידרופוניים שלא זקוקים לאור השמש, ואפילו העיר פריז נפטרה מחניונים תחת הקרקע ומשתמשת בשטחם כדי לגדל פטריות.
הלסינקי ודאי לא הראשונה לגלות את הפוטנציאל, ההגנתי והאקלימי, של תת־הקרקע. יצורים חיים נסוגים אל מתחת לאדמה כדי להתמודד עם אקלים מאתגר כבר אלפי שנים, מהניאנדרטלים שנמלטו למערות בדרום־מערב צרפת לפני כ־200 אלף שנה ועד שימפנזים שנצפו מתקררים במערות, כדי להתמודד עם החום הקיצוני בשעות היום בדרום־מזרח סנגל. לאזור העירוני של נאפולי יש מורשת עצומה של מרחבים תת־קרקעיים, שהיוו בעבר עיר 'מקבילה', בגודל של כ־220 אלף מ"ר.
5 צפייה בגלריה
צוהר בצורת פירמידה בקניון התת־קרקעי הקרוסל דה לובר בפריז. השימוש בתת־הקרקע מספק בידוד ומפחית את צריכת החשמל
(צילום: AFP/ Manuel Cohen)
בטורקיה נפוצה שמועה שלפיה ב־1963 באזור קפדוקיה גילה אדם שתרנגולותיו נעלמות לחור שנפער באדמה. הוא פינה את הדרך פנימה, וגילה שביל תת־קרקעי תלול שהוביל למבוך של כוכים ומסדרונות. זו היתה אחת מהכניסות הרבות לעיר האבודה דרינקויו (Derinkuyu), אחת מכמה ערים תת־קרקעיות באזור, שנבנו בסביבות המאה השמינית לפני הספירה. כיום, באותו שטח בקפדוקיה מאחסנים אלפי טונות של תפוחי אדמה, לימונים, כרובים ותוצרת אחרת שדורשת קירור.
באוסטרליה, חלק גדול מהיישוב קובר פידי (Coober pedy) מצוי מתחת לקרקע זה שנים. בעוד התושבים מעל הקרקע סובלים מקיץ לוהט ומלילות חורף קרירים, בתים תת־קרקעיים נותרים בטמפרטורה קבועה ונוחה של כ־23 מעלות לאורך כל השנה. העיר התת־קרקעית של מונטריאול (La Ville Souterraine), המורכבת מרשת מנהרות של 29 ק"מ וחלל תת־קרקעי הפרוס על שטח של 12 קמ"ר (3,000 דונם), היא הגדולה בעולם. רציפי המטרו מחברים בין מגדלי המשרדים בעיר, לחנויות, מלונות, אטרקציות. בתת־הקרקע יש קניונים, אולמות אירועים, מגרשי ספורט וגם בתי תפילה. בחורף הקר יכולים התושבים להשתמש במרחב התת־קרקעי כדי להגיע ממקום למקום או לעשות פעילויות.
בהונג קונג מציבים חלק מהתשתיות, כמו מתקנים לטיפול באשפה ושפכים ואפילו מחסני חומר נפץ, בתוך מערות. ביולי, העיר צ'ונגקווינג שבדרום מערב סין פתחה מקלטים שנבנו במלחמת העולם השנייה על רקע הפצצות רחבות היקף מיפן, כדי להגן על האזרחים מאיום אחר לחלוטין: רצף של עשרה ימים שבהם הטמפרטורה עלתה על 35 מעלות צלזיוס.
ישראל הולכת ומתחממת בקצב כמעט כפול מהממוצע העולמי. לפי הידע שהצטבר בשנים האחרונות, בעשורים הבאים ימים שבהם ישררו 50 מעלות באזור המרכז לא יהיו נדירים. הקיץ יילך ויתארך, ואם לא די בכך, הלילות יילכו ויהפכו חמים יותר. החום יעורר מועקה ומטרד הולכים וגוברים. אך מה אם במקום להיכנס לרכב ממוזג ולשבת שעות בפקקים כדי להגיע לעבודה או לבלות בתחנת האוטובוס תחת השמש הקופחת, האזרחים יוכלו ללכת באזור תת־קרקעי ברגל עד ליעדם, או לדלג בין תחנות המטרו?
5 צפייה בגלריה
תחנת מטרו בפריז. בעיר נפטרו מחניונים תת־קרקעיים ומשתמשים בשטחם כדי לגדל פטריות
(צילום: AFP/ Gardel Bertrand)
"צריך להקים רשות תת־קרקע"
אי אפשר לומר שבישראל לא זיהו את הפוטנציאל של תת־הקרקע. ביולי 2022, ממשלת לפיד־בנט העבירה החלטת ממשלה תחת השם "תוכנית לקידום פיתוח תת־הקרקע", שמטרתה לגבש תוכנית לאומית לקידום וליישום הנושא, תוך יצירת סל תמריצים כלכליים לבנייה ופיתוח, תכנון, מחקר וידע בנוגע לשטחים התת־קרקעיים ולמנהרות תשתית. הממשלה אף הקימה ועדת היגוי בראשות מנכ"ל משרד ראש הממשלה, והטילה עליה לגבש בתוך 180 יום תוכנית לקידום וליישום פיתוח תת־הקרקע. מאז חלפו כמעט שנתיים, אך המסקנות טרם הוגשו.
מינהל התכנון הנחה לערוך תוכנית מתאר ארצית לתת־הקרקע כבר ב־2010, אבל זו ננטשה ושולבה לבסוף כפרק תת־הקרקע בתמ"א 1 שאושרה ב־2022, אחרי יותר מעשור. תוכנית המתאר כוללת המלצות לשילוב הנחיות לתת־הקרקע בתוכניות מפורטות של גופי התכנון, ומציעה שרשוית מקומיות יכינו מסמכי מדיניות בנושא במטרה להפנות מגוון שימושים לשטחים אלו, בדגש על קביעת מרכזים לוגיסטיים, מרכזי אנרגיה, תחבורה ומיחזור בתת־הקרקע, ועוד.
מומחים מדגישים כי פיתוח תת־קרקעי צריך להיות חלק מתכנון עירוני רחב. לעת עתה, הרשות היחידה שקפצה על ההזדמנות היא עיריית תל אביב. כבר ב־2018 הציגה העירייה מסמך מדיניות מקיף בנושא בנייה בתת־הקרקע במטרה לייעל את השימוש במשאב הקרקע בעיר, בעיקר לשימושים שאינם דורשים נוכחות קבועה של בני אדם, כמו לוגיסטיקה ותשתיות, ולאפשר בתת־הקרקע את כל השימושים המותרים מעל הקרקע, למעט מגורים וכיתות לימוד. חלק מהתובנות כבר מיושמות בתוכניות העירוניות, ובשנים הבאות העיר תבחן הקמה והרחבת שטחים לשימוש הציבור בתת־הקרקע, לאחר שהמלחמה בעזה הדגישה את יתרונות השימוש בתת־הקרקע לצורך הבטחת רציפות תפקודית.
האדריכל רפי רייש, מנכ"ל חברת SUITS (פיתוח אסטרטגיות וטכנולוגיות לעירוניות חכמה), לשעבר מנהל אגף בכיר לבנייה במינהל התכנון ויועץ ערים חכמות של ארגון הדיור של האו"ם, מסביר מדוע בישראל השימוש בתת־הקרקע הכרחי. לדבריו, "אין פתרון מיגוני אמיתי לכל מי שאין לו ממ"ד בבית. מי שגרים בבתים ישנים, האוכלוסיות החלשות יותר, בעיקר זקנים, תקועים ובפועל נשארים בבית ללא מיגון. באזורי מסחר באופקים, יש לך חצי דקה להגיע למרחב מוגן. זה אומר שאם אין ממ"ד קרוב, כל המסחר גווע. אפשרות אחת היא למגן עכשיו הכל לדעת, או לראות שיש משאב שאנחנו לא משתמשים בו, תת־הקרקע. הוא יכול להתאים כדי לייצר מרחבים מוגנים. אפשר להעביר לתת־הקרקע לא מעט פעילויות, ובכך להמשיך את שגרת החיים".
תוכנית המתאר לא מספקת מענה לצרכים?
"הבעיה בתוכנית המתאר לתת־הקרקע שהיא לא למדה מהכשלים של תמ"א 38, שראתה את המיגון כלוקסוס שכדאי רק באזורי ביקוש, שבהם משאב הקרקע יקר. בדומה לתמ"א 38, גם כאן אין בתוכנית דחיפות אמיתית, אלא היא בעיקר 'מאפשרת' שימוש בתת־הקרקע ולא מחייבת שימושים שאינם צריכים להיות מעל לקרקע להיות מתחתיה, כמענה למחסור בקרקעות במדינה צפופה כמו ישראל ו/או כפתרון מיגון אינטגרטיבי.
"כך, למשל, התוכנית מחד מחייבת התייחסות בתוכניות מתאריות לתת־הקרקע, אבל באותה נשימה, מאפשרת לרשויות להחליט שלא לחייב זאת. במילים אחרות, הכלים שהמדינה הציגה לנושא הם בבחינת 'ללכת עם ולהרגיש בלי' ללא תמריצים משמעותיים, התוכנית תאפשר בנייה תת־קרקעית באזורי ביקוש במרכז הארץ אבל אין כל תמריץ לכך בנגב, בעוטף ובגליל, למרות שבהם הצורך בכך עולה או לפחות שווה לערי המרכז".
האדריכל רפי רייש: "אולמות ספורט, מחסנים, ספריות, בתי קולנוע ומרכזי ייצור אנרגיה אפשר להעביר אל מתחת לקרקע. אפילו חוות שרתים. אפשר לפנות כך הרבה מאוד שטחים מעל הקרקע ולצופף את המרחב העירוני"
הפוטנציאל העירוני רב, שכן הוא יכול גם לפנות שטחים גדולים ולאפשר מרחב מחיה רב יותר מעל הקרקע. לפי רייש, "שימושי ציבור שלא צריכים להיות מעל הקרקע, כמו אולמות ספורט ענקיים, מחסנים עירוניים, חניונים, ספריות, בתי קולנוע מרכזי ייצור אנרגיה ואגירת מים, אפשר להעביר אל מתחת לקרקע. אפילו חוות שרתים, תעשייה שגדלה בקצב אקספוננציאלי וצורכת כמויות ענק של חשמל בשל הצורך בקירור המערכות, אפשר להעביר לשם. זה אומר שיש כאן פוטנציאל כלכלי. אבל לא מתייחסים לזה, למרות שאפשר כך לפנות הרבה מאוד שטחים מעל הקרקע ולצופף את המרחב העירוני.
"אם אומרים שאי אפשר להגדיל שכונה מעבר לגודל מסוים, והתוצאה היא שלוקחים שטחים ירוקים והופכים אותם לשטחי דיור, יש כאן מצב של הפסד. אם מייצרים רצף שטחים איכותי, כמו שעשו בפינלנד, עם סדרת מרחבים איכותיים מתחת לקרקע, העיר תרוויח. בהלסינקי, למשל, יש בריכה אולימפית בתת־הקרקע. כשיודעים שיש התרעה ביטחונית מכסים את הבריכה, והשטח הופך לאזור ש־6,000 בני אדם יכולים לישון בו. הם אומרים מראש, 'אנחנו רוצים שטחי ציבור איכותיים בתת־הקרקע שיכולים לשמש אותנו בחירום'.
"בנגב זה יכול להיות יותר קל כי הקרקע חולית, אבל זה דורש השקעה. זה פיתוח עתידי נכון. תת־הקרקע צריך להיות חלק מהפרוגרמה שלנו. צריך להקים רשות תת־קרקע בישראל ובכל תוכנית גדולה לחייב את המחוז לחשוב איך מייצרים פתרונות בתת־הקרקע. לא להכין תוכנית מתאר ולומר 'אני אתמרץ'. זה לא עובד. אם זה יהיה המצב, זה משהו שיהיה כלכלי ויקרה רק באזור המרכז".
איך זה מתחבר לתוכניות של ישראל לגבי פיתוח המטרו? זו תשתית שתתפוס לא מעט מקום תחת הקרקע.
"להפך. זה בדיוק הזמן לתכנן את התשתיות האלו במקביל ולחבר ביניהן. דובר על זה שהמטרו יוכל לשמש מקלט במצבי חירום, אבל אין חשיבה רחבה. חניונים בבתי חולים היום בישראל, למשל, יכולים להפוך לחדרי חירום. במטרו אפשר להשתמש כהתחלה של רשת של מרחבים תת־קרקעיים, שיחברו בין שכונות ואזורים ויציעו שירותים מגוונים".
קצת אפוקליפטי לתכנן ככה את העתיד, לא?
"לא, לא, לא. המגורים יהיו מעל הקרקע. כל מה שלא חייב להיות מעליה, יהיה שם. מה שצריך להיות חצי מתחת לקרקע יהיה שם. כל מבני הציבור באזור העוטף, למשל, צריכים להיות מתחת לקרקע ולהיעשות באופן הכי איכותי שאפשר. זה לא אפוקליפטי, זה משחרר שטחים ונותן פתרון למקרי חירום. תחשבי על קניון. זה מקום שאנשים אוהבים. הוא איכותי, ממוזג. במהות שלו הוא מקום של תת־קרקע. אין סיבה שיהיה מעליה. שימו אותו מתחת לקרקע, מעליו תבנו פארק. הזכויות של היזם יהיו מתחת לקרקע והחלק העליון של המדינה. כשזה קורה, אין בעיה של שטחים ירוקים עירוניים.
"בברצלונה, מתקן טיפול בשפכים נמצא מתחת לקרקע ומעליו יש פארק. אתה גם חוסך באקלום. מיזוג האוויר של תת־הקרקע הוא 50%. זה חוסך עלויות וזיהום. אנחנו פותרים כך בעיות של מיקרו־אקלים. אם ממקום אחד לאחר אפשר להגיע בצורה יותר נעימה מתחת לקרקע, אנשים ילכו יותר ויהיו בריאים יותר. אין לנו שטחים בישראל, והמלחמות לא ייעלמו. אם האיראנים יפציצו, מה יהיה כאן? לעשירים בסביון יהיה מקלט אטומי, ולעניים לא יהיה. ישראל נידונה להיות מדינה מאוימת. אם זה המצב, בואו נחשוב איך אנחנו מייצרים שגרת חירום איכותית. אני לומד עכשיו במוזיאון התת־קרקעי. אני יושב בקולנוע, והוא הופך להיות ווי־וורק. אני יכול להמשיך לעבוד בו. זה לא אפוקליפטי, זה רציונלי".
גם הסטארט־אפ ניישן גילתה את תת־הקרקע
במגזר העסקי בישראל זיהו בשנים האחרונות את הפוטנציאל העולמי בתחום. גם אם שימוש בקנה מידה נרחב בתת־הקרקע עדיין רחוק, כמה סטארט־אפים שעוסקים במיפוי השטחים הללו מבקשים לספק מענה לבעיה עכשווית — והמוצר שלהם עשוי לסייע רבות להזנקת התחום. כיום הם ממפים את תת־הקרקע בשל שנים ארוכות של תכנון תשתיות שלא תמיד תועד כהלכה, שהוביל לכך שמוסדות תכנון לא תמיד יודעים אלו תשתיות נמצאות בשכבות הקרקע שבהן מתוכננים פרויקטים. פעמים רבות, הדבר מוביל לחפירות מיותרות ולנזקים.
רק בארצות הברית, עלותן של חפירות מיותרות לפני ביצוע פרויקט תשתיות נאמדת בכ־100 מיליארד דולר בשנה. בנוסף, נגרמים לחברות נזקים בהיקף שנתי מוערך של 30 מיליארד דולר, בשל צורך בהשבתה ובעיכוב בלוחות הזמנים של עבודות אם מתגלות תשתיות כמו צנרת שלא היו מוכרות בטרם החלו החפירות.
שני סטארט־אפים כאלו גייסו סכומים נאים רק לאחרונה. בפברואר, הסטארט־אפ הישראלי אקסודיגו (Exodigo), שעוסק במיפוי תת־קרקעי, גייס 77 מיליון דולר. החברה פיתחה טכנולוגיה שבאמצעותה ניתן לייצר מפה תלת־ממדית של תת־הקרקע, בין היתר באמצעות בינה מלאכותית, ולגלות תשתיות ומאפייני קרקע ללא צורך בחפירות ממושכות ובסיכון כלכלי ופיזי. עוד קודם לכן, בספטמבר 2022, חברת 4M Analytics הממפה תשתיות תת־קרקעיות הודיעה על גיוס של 45 מיליון דולר. בין המשקיעים: ניר ארז, מנכ"ל וייז לשעבר. החברה הצהירה כי מטרתה היא "לעשות לתת־הקרקע את מה שגוגל מפות עשו לעולם שמעל הקרקע".
