"רמ"י מחזיקה 900 רוכשי דירות באור ים כבני ערובה"
"רמ"י מחזיקה 900 רוכשי דירות באור ים כבני ערובה"
אלקטרה ושיכון ובינוי תובעות להורות לרמ"י להקנות לרוכשים זכויות שיאפשרו רישום הדירות בטאבו. הזכויות מעוכבות בשל סכסוך בין רמ"י לחברה לפיתוח קיסריה. מרמ"י נמסר כי היא פועלת בהתאם לחוזים שנחתמו בינה לבין קרן קיסריה - חוכרת המקרקעין, כולל בעניין הרישום
חברות הבנייה אלקטרה מגורים ושיכון ובינוי הגישו לאחרונה תביעה בבית המשפט המחוזי בחיפה נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והחברה לפיתוח קיסריה, ובה הן מבקשות מבית המשפט להורות לרמ"י להקנות למאות רוכשי הדירות בפרויקטים בשכונת אור ים באור עקיבא זכויות חכירה מהוונות לקרקע, שיאפשרו את רישום הדירות בטאבו. על פי כתב התביעה, "אי־הסדרת סטטוס זכויות החכירה במקרקעין גורמת לנזקים לבעלי הדירות וכן לתובעות, אשר נושאות בעלויות מימון כבדות של ערבויות בנקאיות".
כתב התביעה, שהוגש באמצעות עוה"ד שמואל שוב, הילה לביא יתים וישראל אלתר ממשרד שוב ושות', מסביר שאלקטרה ושיכון ובינוי זכו ב־2017 במכרזים של החברה לפיתוח קיסריה לבניית 973 דירות בשכונת אור ים. שיכון ובינוי שילמה 237 מיליון שקל על קרקע שעליה נבנו 596 דירות ואלקטרה שילמה כ־120 מיליון שקל על קרקע שעליה נבנו 286 דירות. שכונת אור ים, בדרום אור עקיבא, מתפרסת על כ־1,060 דונם, והיא יוזמה של הקרן לפיתוח קיסריה, שהיא גם בעלת הקרקע. השכונה נחשבת כתקווה הגדולה של העיר, ועל פי התכנון, בשכונה יוקמו 3,480 דירות, שטחי ציבור, תעסוקה ומסחר.
חוזה חכירות המשנה שנחתם בין היזמיות לבין החברה לפיתוח קיסריה מעניק להן זכויות חכירה מהוונות, כלומר זכות לשימוש בקרקע לכל תקופת החכירה.
הבעיה היא שלצורך הקניית הזכויות בפועל היו צריכות החברה לפיתוח קיסריה ורמ"י להסדיר ביניהן את עניין רישום הזכויות. מחלוקת ארוכת שנים בין הצדדים גרמה לכך שהחברה לפיתוח קיסריה לא זכאית להקנות את הזכויות ליזמיות, וכתוצאה מכך — אלה לא יכולות להקנות אותן לרוכשי הדירות. בתביעה נכתב כי "הנתבעות מפרות את חובת ההגינות ותום הלב ... בכך שהן מתמהמהות בהסדרת זכויות הבעלות במקרקעין, ומשאירות את התובעות ובעלי הדירות כבני ערובה וכקלף מיקוח במחלוקת שביניהן, שכלל אינה רלבנטית להסדרת זכויות החכירה והבעלות במקרקעין".
לטענת התובעות, רמ"י כלל לא הגיבה לפניותיהן אף ש"מאז חתימת הצדדים על הסכם הפיתוח, ב־2017, במקביל להליכי התכנון המתקדמים ושיווק הדירות, פנו התובעות ללא הרף לנתבעות... ועמדו על החשיבות והחיוניות שבהסדרת סטטוס זכויות החכירה של המקרקעין".
עתה מבקשות אלקטרה ושיכון ובינוי מבית המשפט לחייב את רמ"י להקנות לרוכשי הדירות זכות חכירה מהוונת, ולתת צו הצהרתי המורה כי היזמיות רשאיות לרשום את זכויות רוכשי הדירות במקרקעין בלשכת המקרקעין כזכויות בעלות או לחלופין בחכירה מהוונת.
לדברי שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד, משמעות העובדה שהדירות שבנו אלקטרה ושיכון ובינוי אינן מהוונות היא "שלא שולם על הקרקע מלוא דמי החכירה העתידיים מראש למחכיר לכל תקופת החכירה. כלומר, בעלי הדירות עשויים למצוא את עצמם נאלצים לשלם לרמ"י בעתיד תשלומים שונים — כגון דמי חכירה, דמי הסכמה בעת העברת זכויות, תשלומים במקרה של תוספות בנייה, ועוד".
עו"ד שמואל שוב, המייצג את אלקטרה ושיכון ובינוי, מסביר ש"רמ"י אישרה לחברה לפיתוח קיסריה לשווק את המתחמים, וכך נעשה. כדי שהדירות יועברו כיאות יש לאשר שהחכירות ייחשבו מהוונות ולאפשר את רישום הבתים המשותפים. רמ"י אכן דאגה לכך כששיווקה את המגרשים הסמוכים במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. במקרה שלנו, רמ"י מנסה לנצל את הסיטואציה ולהותיר את הנושא פתוח כחלק מלחץ בהתדיינויות שלה מול החברה לפיתוח קיסריה. כרשות ציבורית שחלק מחובותיה לשרת את הציבור, מן הראוי שתאפשר חכירות מהוונות ורישום דירות בשם רוכשים, בלא להחזיקם כבני ערובה".
קרן קיסריה הוקמה ב־1962 כשותפות שווה בין ממשלת ישראל לברון אדמונד דה רוטשילד. הקרן מחזיקה בכ־30 אלף דונם אדמות המוחכרות מרמ"י. מהחברה לפיתוח קיסריה נמסר כי "השלימה את התחייבויותיה על פי ההסכם וזכויות חכירת המשנה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין".
מרמ"י נמסר כי "מדובר בשיווק שבוצע על ידי החברה לפיתוח קיסריה אשר חוכרת את הקרקע מרמ"י. לחברה לפיתוח קיסריה חוזה חכירה לא מהוון בתנאים שנקבעו בו, ועל כן היה באפשרותה להעביר זכות חכירת משנה לא מהוונת בלבד. לחברות אלקטרה ושיכון בינוי והדיירים אין כל התקשרות חוזית מול רמ"י והיא אינה מונעת את רישום זכויותיהן. רמ"י תגיש את עמדתה במסגרת כתב ההגנה שיוגש לביהמ"ש".
