"היטל ההשבחה בתל אביב עלול לגנוז פרויקטים"
"היטל ההשבחה בתל אביב עלול לגנוז פרויקטים"
מנכ"ל דמרי גלים מסביר את ההשפעה שיש להחלטת ועדת הערר לא לאפשר פטור ברובע 3: "בפרויקטים קטנים אין כללים ברורים לחישוב היטל ההשבחה"
ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה תל אביב החליטה ביום חמישי האחרון כי תוכנית רובע 3 בתל אביב, שמפרטת את ההוראות והזכויות למבנים שעוברים התחדשות עירונית, לא תאפשר פטור מהיטל השבחה, בניגוד למקובל בפרויקטי תמ"א 38.
עם אישורן של תוכניות הרובעים 3 ו־4 בתל אביב ב־2018, עלתה סוגיית הפטור מהיטל השבחה על הפרק. הטענה של עיריית תל אביב היא שתוכנית הרובעים שיפרה את הוודאות של בעלי הדירות ואת הזמינות לביצוע חיזוקים ותוספות, ולכן יש לה את הזכות לגבות על התוכניות הללו היטלי השבחה. אלא שבעלי דירות ויזמים, שהגישו עשרות עררים לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, סברו שההחלטה אינה הוגנת.
גבולות רובע 3 הם רחוב הירקון במערב, הרחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום, אבן גבירול במזרח ונחל הירקון ושפך הירקון בצפון. התוכנית מחריגה את רחוב אבן גבירול, את מתחם הבימה היכל התרבות ואת החלקות הסמוכות ממערב ומדרום לכיכר רבין. התוכנית חלה על כל המבנים המיועדים למגורים שלא הוגדרו לשימור בתוכניות אחרות.
שיחה עם איל טישל, מנכ"ל דמרי גלים, חברה־בת של י.ח. דמרי, מחזקת את התחושה שגם אם תנופת ההתחדשות ברובע 3 לא תיעצר, ליזמים נוסף אלמנט חדש של אי ודאות. דמרי גלים מובילה בימים אלה כ־30 פרויקטי התחדשות עירונית נקודתית (לפי תמ"א 38/2) בשלבים שונים של בנייה באזור תל אביב, שבהם כ־1,000 דירות.
לדברי טישל, להחלטה תהיה משמעות כלכלית על פרויקטים קיימים ברובע 3: "כשאתה בא לפרויקט בשנת 2022 אין לך יכולת אמיתית להבין מה יקרה כשאתה תצא לפועל עם הפרויקט בשנת 2026. כשאני מגיש הצעה לפרויקט, עדיין רב הנסתר על הגלוי, גם בהיבט של היטל ההשבחה, מבחינה זאת שכל אחד קובע שווי אחר למ"ר. אחד יגיד 23,000 שקל, השני יגיד 30,000 שקל. אחד יגיד שהמועד הקובע הוא התאריך שבו אושרה התוכנית ב־2018, והשני מועד מימוש הרכישה. כל אחד אומר מספר אחר. צריך להבין שאלה פרויקטים קטנים. כל הרווח הנומינלי שלנו הוא בסדר גודל של 5־10 מיליון שקל. זה אומר שאם משנים את גובה היטל ההשבחה מ־1 מיליון שקל ל־3.5 מיליון שקל הפרויקט אינו רווחי. זה ההבדל בין לעשות פרויקט או לא. זה לא כמו פרויקט פינוי־בינוי גדול, שבו הרווח הוא 100 מיליון שקל, ואז המרווחים של היטל ההשבחה לא יגמרו את העסקה. צריך להבין שגם ככה בפרויקטים הקטנים האלה אין בכלל כללים ברורים לגבי אופן חישוב היטל ההשבחה. כל שינוי, קטן ככל שיהיה, מכריע אם זה פרויקט שניתן לקיים אותו או לא".
טישל מבקש לייצר אבחנה בין הוודאות התכנונית לאפשרות מימוש הפרויקט בעתיד: "בתל אביב אומרים שהמחיר של דירה למכירה מגלם את הבנייה העתידית. אבל האם כשאני מוכר אני יודע בוודאות שהיזם יצליח להחתים את הדיירים? אני יכול לדעת שהיזם יקבל היתר בנייה? אני יודע בוודאות שבכלל יהיה במקום פרויקט? זה שיש ודאות תכנונית לא אומר שבאמת יהיה פרויקט. גם ככה יש לדיירים חששות, כל הזמן מצמצמים לנו את זכויות הבנייה, והפרויקטים האלה מאוד גבוליים מבחינה כלכלית.
"אני מעריך שזה ייצור לנו עוד עיכובים. כשאתה מוכר מגרש בכפר סבא שבנוי עליו בית פרטי בשטח 100 מ"ר, אתה יודע את זכויות הבנייה ולתמחר את מחיר העסקה, כולל היטל ההשבחה. כשאתה קונה דירה ברובע 3, אתה בכלל לא יודע שהפרויקט יצא לפועל".
כמו כן הוא מלין על כך שההחלטה של ועדת הערר מצומצמת לאזור גאוגרפי קטן: "ההחלטה שהתקבלה לגבי רובע 3 אומרת שלכאורה מאחר שיש תוכנית מאושרת ניתן לגבות היטל השבחה. בעיניי, ההחלטה מאוד נקודתית ומתייחסת אולי לכמה רחובות ספציפיים בתל אביב, אך לא למקומות אחרים בעיר, ובטח שלא להרצליה או הוד השרון. אולי ועדת הערר תחליט משהו אחר לגבי רובע 4?"
