בלעדיעם הקלות ליזמים: המדינה בונה על שכירות לטווח ארוך
בלעדי
עם הקלות ליזמים: המדינה בונה על שכירות לטווח ארוך
אחרי שתחום הדיור המוסדי להשכרה דשדש בשנים האחרונות, ולנוכח הזינוק במחירי הדירות, בממשלה גיבשו תוכנית שתנסה למשוך עוד יזמים לתחום. למרות ההקלות במימון והפחתת תנאי הסף - הבשורה לשוכרים עדיין רחוקה
שבע שנים אחרי פרסומו של מכרז הדיור להשכרה הראשון בישראל, ולאחר שיווק בהיקף של כ־16 אלף יח"ד, משרדי הממשלה החליטו להקל בחלק מהקריטריונים הנדרשים לכניסה של יזמים לתחום, כך נודע ל"כלכליסט". מטרת המהלך היא להגדיל את מאגר היזמים הפוטנציאליים, לאפשר ליותר גופים לגשת למכרזים ולקבוע כללים חדשים שיאפשרו גם ליזמים מקומיים לקחת חלק בפרויקט הממשלתי, במיוחד בפריפריה.
בחודשים האחרונים בוצעה עבודת מטה של נציגי "דירה להשכיר", רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר, ובסיומה הוחלט לנסות להגדיל את היקפי הפרויקטים לדיור להשכרה ולפתוח את הענף לגורמים נוספים. הרפורמה שתיושם באופן מיידי גם תפשט תהליכים ותקצר לוחות זמנים. הרפורמה תיושם כבר במכרזים הקרובים ובהם: כ־400 דירות בהרצליה, 243 בראש העין, 100 בירושלים, כ־200 ברמת גן, וכן פרויקטים באזורים פריפריאליים יותר כגון 144 דירות בחצור הגלילית ו־196 במגדל העמק.
בשנים האחרונות הציבה חברת דירה להשכיר יעד שעמד על 4,000 דירות בשנה. אלא שהחברה לא עמדה ביעד הכולל מאז המכרז הראשון ב־2015 ועד 2021 – שעמד על 24 אלף דירות, אלא הגיעה לכ־16 אלף דירות בלבד. השנה דירה להשכיר תעמוד למבחן גדול אף יותר שכן הממשלה קבעה כבר יעד גבוה יותר לשנת 2022 – בהיקף של 10,000 דירות.
אלה עיקרי הרפורמה שעליה הוחלט:
פתיחת מסלול ירוק ליזמים: יזם שעמד בשנה האחרונה בתנאי הסף יקבל מדירה להשכיר אישור עמידה למשך 3 שנים ולא יידרש לעבור בדיקת עמידת תנאי סף מחדש בתקופה זו.
מימון: יזם שימציא אישור מגוף מממן בעת הגשת הצעתו במכרז, לא יידרש לעמוד בתנאי הסף הפיננסיים.
תנאי סף פיננסיים: יבוטל מנגנון הנוסחאות לחישוב תנאי הסף הפיננסיים ובמקומו ייקבעו סכומים אחידים ופשוטים לכלל המכרזים לדרישות הון עצמי ומחזור הכנסות.
הנמכת תנאי הסף הפיננסיים וההנדסיים: דרישות ההון העצמי ומחזור ההכנסות למכרזים יופחתו, אך ניתן יהיה להעלות אותם נקודתית בפרויקטים גדולים או מיוחדים. תנאי הסף ההנדסיים יופחתו כך שהקבלן יידרש להציג ניסיון בעל היקף הזהה להיקף הבינוי הצפוי במכרזים קטנים.
דיגיטציה: יוקם צוות משותף לרמ"י ודירה להשכיר ליישום דיגיטציה למכרזי ההשכרה, כולל הגשת הצעות כספיות וערבויות דיגיטליות באופן מקוון.
הקמת מסד נתונים ממשלתי לשוק השכירות: דירה להשכיר תקים מערכת ניהול לכלל פרויקטי שכירות ארוכת הטווח בישראל אשר תכלול גם פרויקטים שיוקמו בשוק הפרטי וכן קרנות ריט למגורים. בשוק הפרטי מדובר בפרויקטים שיוקמו במסלול החדש של חוק עידוד השקעות הון שייכנס לתוקף ב־2023 ויאפשר שכירות ל־20 שנה במקום חמש שנים כיום. בקרנות ריט למגורים הוקמו בשנים 2022-2020 כ־3,100 דירות (חלקן במכרזי דירה להשכיר).
הרפורמה המתוכננת במכרזי דירה להשכיר מגיעה ברקע לעליית הריבית לצד מחירי דירות גבוהים. כשמוסיפים לכך את העלייה באינפלציה לצד שכר שכמעט ולא השתנה, מגיעים למסקנה שזוהי אחת התקופות הקשות לרכישת דירה, לפחות בשני העשורים האחרונים. דווקא עכשיו, כשגם מחירי השכירות בשוק הפרטי מאמירים, נדרש שוק שכירות יציב וממוסד שיספק אלטרנטיבה ראויה לרכישת דירה.
מצבם העגום של השוכרים משתקף בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. נתונים שפורסמו ביוני 2022 הצביעו על עלייה כללית בשיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות. הנתונים בוחנים את השוק רק עד ל־2018, אך הם מלמדים לאן צועד שוק השכירות ומהן המגמות בו. ב־2018 עמד שיעור השוכרים על 28%, שהם כ־730 אלף משקי בית, המשקפים כ־2 מיליון בני אדם (ממוצע של 2.73 נפשות למשק בית), זאת לעומת 2008 שבה שיעורם עמד על 25%. ואילו ב־2013 עמד שיעורם על 26.6%.
אלא שהעלייה אינה רק בהיקף השוכרים אלא גם בהתפלגות השוכרים לפי עשירוני הכנסה. העלייה המשמעותית ביותר בשיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות היא בעשירונים 6-4, המהווים את מעמד הביניים הנמוך. בעשירון ההכנסה הרביעי גדל שיעור משקי הבית בשכירות בתוך עשור ב־9%. במקביל בשנים אלה זינקו מחירי הדירות בשיעור של 98.6% ולכן הנתונים על הרחבת שוק השוכרים אינם מפתיעים, מכיוון שבענף השכירות מחירי השכירות עלו בשנים אלה בשיעור של 30% בלבד. במקביל, נתונים על שינוי בדמי השכירות הצביעו בחודש יולי האחרון על עלייה בשיעור של 1.2%, זאת לאחר עלייה של 0.4% בחודש יוני ושינוי של כ־5% בשנה (לעומת יולי 2021). עם זאת, ביוני גם דיווחו בלמ"ס כי נרשמה עלייה חדה בשיעור של 6.5% בקרב אלה שחידשו חוזה.
נתון נוסף שמשפיע גם הוא על היקף הדירות להשכרה הוא שיעור המשקיעים המחזיקים בדירות. בשל העלאת המיסוי למשקיעים החלה מגמה של מכירת דירות, ונכון לחודש יוני מלאי הדירות שבידי המשקיעים ירד ב־4,800 דירות בשבעת החודשים מאז העלאת מס הרכישה.
אחת הנקודות המשמעותיות שצפויות להקשות גם את קידומו של שוק הדיור להשכרה ואף להרחיק יזמים ממכרזים של דירה להשכיר, היא מימון הפרויקטים. פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח ממומנים במינוף גבוה של עד 85%. כאשר הריביות היו נמוכות לאורך זמן, התשואה אמנם היתה נמוכה, אך גם הסיכון היה נמוך. עם השנים, הבנקים והגופים המוסדיים השתכנעו בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים הללו, אף שנחשבה לנמוכה. כעת בשוק של ריביות עולות וחוסר ודאות יש לכך השפעה מיידית על עלויות המימון ובהתאם – על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
"ההתרחקות מהיכולת לרכוש דירה משאירה משפחות רבות להתמודד עם שוק השכירות ומספרן רק צפוי לגדול ולכן חייבים לתמוך בהן בשוק הקונצרני", אומרת דניאלה פז, מנכ"לית פז כלכלה והנדסה המלווה גם פרויקטים להשכרה. פז הוסיפה כי "לדירה להשכיר יש מלאי קרקעות ויש לה האפשרות לעשות שינוי. אבל כרגע יש צורך גם בפתרון ליכולת המינוף שנפגעת. המודל הנוכחי נשען מאוד על מינוף, כלומר שיש גורם חיצוני שמשלים את המימון לפרויקט. זה עובד על מינופים של מעל 80%. עד עכשיו הסיכון הוגדר כנמוך, וגם הריבית היתה נמוכה, ולכן זה היה כדאי מאוד ליזמים, והמממנים היו מוכנים לתת להם אחוז מינוף גבוה. כשהריבית משתנה המודל נפגע, ולכן מתבקש שהמדינה תספק ליזמים ביטחונות בנושא הריביות". שמעון ג'יני, מנכ"ל חברת גולדן ארט העוסקת בשוק השכירות, אומר כי נושא המימון לפרויקטים להשכרה שהיה קשה בתחילת הדרך, גמיש יותר היום וזוכה להכרה גם מצד הבנקים וגם אצל המוסדיים גם אם לא מקבלים אותו בתנאים נוחים כמו פרויקט נדל"ני שבו הדירות הן למכירה. לדבריו, "עליית הריבית מקשה מבחינת היקף המימון שאפשר יהיה לקבל ובהחלט יכול להיות שהיזמים יידרשו ליותר הון עצמי. ההתאמה צריכה לעבור דרך מחירי הקרקע והתמריצים. האיזון בין מימון למחיר קרקע הוא משהו שצריך להתקיים בשוק החופשי. אנחנו רחוקים עדיין מהתמריצים בחו"ל בכל הנושא של מיסוי, אבל המגמה חיובית".
לדברי חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, ההיבט המימוני צפוי להשפיע על הענף אך לא בהכרח לרעה. "כל עוד הריבית היתה אפסית, כולם רצו לכיוון הדיור להשכרה כי נהנו מסביבת הריבית הנוחה. כשהיא התחילה לעלות, ההצעות למכרזים התמעטו ואני מקווה שזה יחזיר את השוק לפרופורציה, קודם לכן ההצעות היו גבוהות. נכס שאי אפשר למכור 20 שנה הוא נכס עם גיבנת, אין מה לעשות, ולכן יזמים יחשבו פעמיים לפני שהם נכנסים לפרויקטים כאלה, ומי שלא יהיה לו כסף פנוי לא ילך עליהם. לפני שנה יכולתי לגייס כסף בריבית נמוכה והיום העלות הזו באה על חשבון הרווח ואני יכול להציע פחות על הקרקע".
לא רק היזמים הבחינו בשינוי המתרחש. אחת הסיבות לרפורמה היא הבנה של אנשי המקצוע בממשלה כי הסביבה הכלכלית שבה התחילה התוכנית השתנתה, ויכולות להיות לכך השלכות. אוראל יפרח, סמנכ"ל כספים וראש אגף דיור וחדשנות בדירה להשכיר, אומר כי "ראינו סטגנציה מסוימת בכמות המתמודדים על המגרשים. יש אמנם עשרות יזמים קבועים שמתמודדים על המכרזים שלנו, אך היקפי השיווקים גדלו והפריסה הגיאוגרפית מגיעה כיום גם לפריפריה ולכן החלטנו לאפשר ליותר יזמים להתמודד במכרזים שלנו. יש השפעה רחבה של הריבית על התשואות, יש היום בעיה מסוימת שאני מקווה שתיפתר בתקופה הקרובה של משבר אשראי לנדל"ן בישראל, הבנקים הגיעו לקצה המגבלה הענפית שלהם למימון ובוחנים היטב כל פרויקט שמבקש מימון. המינופים בענף מאוד גבוהים, ולהערכתי מה שיקרה עכשיו זה שכדי להגיע ליחסי הכיסוי הרצויים לשירות החוב, רמת המינוף תרד והדבר עשוי להשפיע על הרכיב המרכזי שמעניין את היזמים – התשואות על ההון העצמי".
מנהל רמ"י ינקי קוינט אמר בעקבות ההחלטה על הרפורמה כי "היא צפויה לפשט תהליכים, לקצר לוחות זמנים, להגדיל את היקף היזמים המתמודדים, ולקדם בצעד משמעותי את מכרזי הדיור להשכרה". מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אביעד פרידמן אמר ש"אנו פועלים בכל החזיתות כדי לתת מענה לביקושים העולים מהשטח ולהציע פתרונות דיור לזוגות הצעירים. מטרת הרפורמה היא לשדרג ולעדכן את המכרזים ולייצר מצב שבו יגדל מאגר היזמים הפונטציאליים לבניית פרוייקטים חשובים אלו. וכן לאפשר למגוון יזמים וגופים לגשת למכרזים".
