ניתוח"צריך ממשלה שתדע להביא לכאן פועלים"
ניתוח
"צריך ממשלה שתדע להביא לכאן פועלים"
מאז 7 באוקטובר נרשם קיפאון מוחלט במכירת דירות. צמח המרמן דיווחה שמכרה דירה אחת, אזורים 9 דירות. בהלת הקונים הצטרפה אל המחסור החמור בפועלים ולריבית הגבוהה. הרבעון הרביעי צפוי להיות מהחלשים שידע הענף והחשש: כשהביקושים יתפרצו הם יפגשו היצע נמוך
אם עד 7 באוקטובר הבעיות החמורות ביותר של יזמי הנדל"ן היו האינפלציה ועליית שיעור הריבית, המשבר הנוכחי שפקד מאז את ישראל, מציב את בעיות העבר של ענף הנדל"ן בפרופורציה, כשהוא מעלה את רמות חוסר הוודאות לרף גבוה במיוחד, מהגבוהים בעשורים האחרונים. נתוני החברות הציבוריות, כפי שבאים לידי ביטוי בדו"חות הכספיים שפרסמו בשבועיים האחרונים, שופכים אור נוסף על הבעיות שעימן נתקל הענף.
אל הענף התווספו מצוקות קשות שהבולטת שבהם היא המחסור בכוח האדם, מצוקה שקיימת ברמות כאלה ואחרות לפחות עשור, אך החריפה כעת משמעותית. מאז פרוץ המלחמה עזבו את ישראל כ־80 אלף פועלים פלסטינים, יחד עם כ־20 אלף שב"חים וכמה אלפי עובדים זרים בעיקר ממולדובה, והותירו את הענף עם כ־17 אלף עובדים זרים וכ־20 אלף ערבים ישראלים המאפשרים לענף (בממוצע בכלל אתרי הבנייה) להתנהל בתפוקה נמוכה של כ־30%. בעיה זו הופכת לחמורה עוד יותר לאור התגובה האיטית של המדינה שעד היום הצליחה לגייס כאלף עובדים חדשים בלבד, וגם כעת לא ברור מתי יושלמו הפערים.
מלבד זאת, תוצר לוואי משמעותי נוסף שצפוי להשפיע בחדות על תוצאות חברות היזמות הוא הירידה במכירת הדירות מאז פרוץ המלחמה והיעדרותם של הרוכשים ממשרדי המכירות למשך תקופה ארוכה שנמשכת גם בימים אלה, כמעט חודשיים מאז תחילת הלחימה. ממדגם של כמה חברות נדל"ן ציבוריות ניתן לראות כי הדו"חות שהתפרסמו בשבועיים האחרונים כבר מציגים נתונים בעלי מגמה שלילית, ואלה נתונים שמשקפים את התקופה שקדמה למלחמה. כך למשל, מכירות החברות צמח המרמן ואשדר ירדו בשיעור של כ־70% ו־38% בהתאמה בהשוואה לרבעון השלישי בשנת 2022.
כמו כן, כשבוחנים את המכירות מאז תחילת הלחימה ניתן לראות ירידה חדה בכלל החברות, וסביר שהן ינסו להתאושש כעת בזמן שנותר להן עד לסיום הרבעון, אך הערכה לאור הנתונים היא כי הרבעון הרביעי של השנה צפוי להיות מהחלשים שידע הענף.
עדות נוספת לכך ניתן היה לקבל מדו"חות ישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר שפורסמו אתמול. לפי החברה מאז ה־7 באוקטובר היא מכרה כ־146 דירות – מספר שבולט בקיצוניות מול המספרים הדלים שפרסמו חברות נדל"ן אחרות. כשצוללים פנימה למספרים, מגלים תמונה אחרת, שמזכירה במידת מה את המגמה הכלל ארצית.
מתוך 146 הדירות "המכורות", כ־40 מהדירות הן במעמד של "כתבי הצטרפות", סוג של זיכרון דברים ולא חוזה מכר, כך שהן עדיין לא נמכרו אך קיימת סבירות שיימכרו. מתוך הדירות הנותרות רק 5 דירות הצליחה ישראל קנדה למכור בפרויקט שלה בשדה דב. החברה אף מציינת שהמלחמה הביאה להאטה במכירות ולצורך המחשת המגמה מוסיפה כי החברה הבת, ICR, מכרה רק 6 דירות בתקופה זו בפרויקטים השונים שלה ברחבי הארץ.
יוצא הדופן בסיפור של ישראל קנדה הוא פרויקט מידטאון של החברה בירושלים. בפרויקט זה נמכרו מאז ה־7 באוקטובר לא פחות מ־85 דירות – מספר יוצא דופן בהשוואה לפרויקטים אחרים של החברה וכן של חברות אחרות. כפי שנחשף בעבר ב"כלכליסט", הפרויקט – בו צפויות להיבנות כאלף דירות - שווק בעיקר לאנשי המגזר החרדי ולפיכך הוא מהווה מעין בועה שהתנתקה מיתר המגמה בשוק הנדל"ן.
גם בלי המלחמה המצב בענף היה רחוק מלהיות מזהיר. מספיק להתמקד בשני נתונים מרכזיים כדי להבין זאת. כך למשל, נתוני מכירת דירות חדשות של הלמ"ס לחודש ספטמבר הצביעו על מכירה של 2,160 דירות חדשות - ירידה של 30.8% לעומת אוגוסט 2023. בניכוי עונתיות (בשל תקופת החגים) נתון זה עומד על כ־2,690 דירות, ירידה מתונה יותר של 8.4% לעומת אוגוסט 2023. נתון נוסף שהוצג רק בשבוע שעבר על ידי בנק ישראל נוגע להיקף המשכנתאות שצלל לשפל של ארבע שנים והסתכם ב־4.5 מיליארד שקל באוקטובר. לצד נתון זה המעיד על החשש וחוסר היכולת של רוכשים פוטנציאלים לרכוש דירה, ניתן לראות כי בקרב אלה שכבר רכשו דירות יש זינוק בהיקף מיחזורי המשכנתאות, על מנת להתמודד עם העלייה בתשלומים החודשיים שהגיעה בממוצע לאלף שקל לחודש למשק בית. לאור זאת, משקי בית רבים החליטו לפרוס את המשכנתא או לשנות את התמהיל שלה, והמגמה הזו נמשכה ביתר שאת גם בחודש אוקטובר.
המלחמה והשלכותיה ובעיקר חוסר הוודאות שהיא מביאה עמה זכתה להתייחסות נרחבת בכלל הדו"חות של חברות הבנייה הציבוריות. כך למשל, בדו"ח של חברת אזורים שפורסם אתמול היא מפרטת בהרחבה על השפעות המלחמה הצפויות על החברה ועל הענף בכלל. החשיפה השלילית שמזהה אזורים לכלל הענף היא ביכולת להשלמת הפרויקטים ולעמידה בלוחות הזמנים שעליהם התחייבו החברות, זאת בעיקר בשל בעיות זמינות של חומרי גלם וכוח האדם, וכן עלייה במחירם.
חשיפה נוספת היא לשערי החליפין שבתקופה זו אכן הראו תנודתיות, וכן בחוסן הפיננסי של קבלנים וספקים בענף, בהאטת קצב הליכי התכנון והאישור של פרויקטים, בעיקר מצד הרשויות. זאת לצד חשש מהקטנה או הגבלה של האשראי לענף מצד המערכת הבנקאית, והעלאת הדרישות ותנאי הסף לקבלת מימון וליכולות להחזיר חובות.
מנכ"ל אזורים, רון אבידן, קורא למקבלי ההחלטות "לקבל החלטות גם בהקשר של כוח האדם בענף. יש הרבה פועלים בעולם במדינות כמו הודו וצריך ממשלה שתקבל החלטות אפקטיביות ותיישם אותן באופן מהיר. יש גבול לכמה שהסקטור הפרטי יוכל לעמוד בכך. צריך לשחרר הרבה היתרים ולתת גם לקבלני משנה את האפשרות להעסיק עובדים זרים".
לצד זאת, אבידן ורבים אחרים בענף מתריעים לא רק בנוגע למצב החברות, אלא גם בנוגע למשבר הדיור שמתקרב להערכתם. התאוריה הרווחת כיום היא שהביקושים הכבושים יצופו אל מעל לפני השטח בשלב כזה או אחר ואז הם יפגשו היצע נמוך במיוחד. מנתונים שנאספו על מכרזי רמ"י, עולה כי במחצית הראשונה של 2023 נרשמה ירידה בשיווקי רשות מקרקעי ישראל בשיעור של כ־40%. מכרזים רבים נכשלו ובאחרים הוגשו מחירים נמוכים בהשוואה למכרזים קודמים.
מסיבה זו היזמים סבורים כי חברות שישרדו את המשבר ייהנו בעתיד מביקושי שיא ואף מעליות מחירים, אך ברמת הרוכשים וברמת האינטרס הציבורי, הערכות הן כי אנו לקראת משבר דיור חסר תקדים. לדברי אבידן, הוא צופה התאוששות בטווח הזמן הבינוני ואומר כי כבר כעת הם רואים שהביקוש לדירות עם ממ"ד קופץ דרמטית, ולקוחות מחפשים דירות עם ממ"ד שמועד המסירה שלהן קרוב.
נקודה נוספת שגם היא עולה לאחרונה משיחות עם יזמים נוגעת לביקוש הגובר מצד יהודים בחו"ל שמבקשים לרכוש נכס בישראל לאור גל האנטישמיות בעולם. מדובר בתופעה שחוזרת על עצמה מידי סבב לחימה או גל אנטישמיות בעולם, אך כעת אומר אבידן כי מפלס הפחד שונה ובהתאם קצב הפניות. "אנחנו מקבלים פניות מקהילות בצפון אמריקה ובקנדה. זה מובהק, הם רוצים דירות בארץ כביטוח ליום סגריר והשמים מתקדרים שם, אלה לא סיפורים. הפעם זה שונה באופן דרמטי מהמבצעים הקודמים". אבידן מוסיף כי הדי.אן.איי הישראלי הוא שאנו מורגלים בחזרה מהירה לשגרה, "כושר ההתאוששות של העם הזה הוא המהיר ביותר בעולם. יש לנו יכולת לעבור ממצב ספיגה למצב נורמלי במהירות אפס".
אלא שגם בתרחיש אופטימי שבו הלחימה תסתיים בתוך כחודש-חודשיים, והציבור יחזור בהמוניו אל משרדי המכירות, היזמים יישארו עם כמה בעיות מהותיות שיהיה קשה להתעלם מהן. הראשונה היא נושא הפועלים, שבהיעדרם לא ניתן יהיה לבנות ולהשלים את הפרויקטים בזמן. והנקודה השנייה היא הפיצוי לרוכשי הדירות על האיחורים במסירת הדירות שכבר החלו להצטבר וגם היא מעסיקה אותם רבות כעת.
