מחקר: תל אביב היא אלופת ציפוף המגורים
מחקר: תל אביב היא אלופת ציפוף המגורים
המועצה הישראלית לבנייה לגובה בדקה את מידת ניצול הקרקע בערים הגדולות ב־2021-2018, ומצאה כי בת"א נוספו 7,149 דירות, ומספר המבנים לא רק שלא עלה, אלא פחת ב־10. באשדוד מספר הדירות הממוצע בבניין הוא הגבוה ביותר
תל אביב היא העיר שבה חל ציפוף המגורים הגדול ביותר בשנים 2021-2018, כך נמצא בבדיקה שערכה המועצה הישראלית לבנייה לגובה CTBUH ISRAEL, והתבססה על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). המועצה בדקה את רמת ניצול הקרקע בערים הגדולות הכוללות מעל 200 אלף תושבים.
בבדיקה נמצא כי בתל אביב נוספו בתוך שלוש שנים 7,149 דירות, ומנגד מספר הבניינים לא רק שלא עלה, אלא הוא פחת ב־10. הסיבה המרכזית לכך היא מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, שבמהלכם נהרסו בנייני רכבת ישנים ונבנו מגדלים עם מכפיל דירות משמעותי. כמו כן בוצעו עסקאות קומבינציה עם בעלי בתים פרטים על מגרשים גדולים.
חיפה היא העיר השנייה בדירוג, עם תוספת של 4,402 דירות ושל 84 בניינים. בשאר הערים הגדולות התווספו בשנים הללו אלפי דירות ומאות מבנים והציפוף בהן נמוך יחסית. בירושלים אמנם התווסף המספר הגדול ביותר של דירות, 13,944, אך במקביל התווספו כ־2,500 בניינים חדשים.
ניתוח נוסף של נתוני הלמ"ס נוגע לגובה הבנייה. על פי הנתונים, חלה עלייה מתמדת בבנייה לגובה עם כ־14 אלף התחלות בנייה בשנים 2020 ו־2021 של בניינים בני יותר מ־21 קומות. בתל אביב, למשל, נבנו בשנתיים האלה 2,276 דירות בבניינים כאלה.
ממצא נוסף נוגע למספר הדירות הממוצע לכל בניין בעיר, בהתבסס על סקר דירות ומבנים של הלמ"ס. אשדוד מובילה עם כ־15.4 דירות לכל בניין. תל אביב נמצאת במקום השני עם 11.6 דירות לבניין, ונתניה במקום השלישי.
נתונים אחרים מצביעים על היחס בין מספר הבתים צמודי הקרקע (עד שתי דירות למבנה) לבין מספר הבניינים הכוללים 41 דירות ומעלה. נתונים אלה יכולים ללמד על פוטנציאל הציפוף בערים הגדולות. בבאר שבע, למשל, יותר מ־70% מיחידות הדיור הן צמודות קרקע, ובראשון לציון 52.2% מהדירות הן במבנים של עד שתי יחידות. מנגד, רק 2.3% הם בניינים של 41 דירות ומעלה. המסקנה היא שבאותן ערים קיים פוטנציאל משמעותי לעבות את הבנייה על הקרקע.
לצד זאת קיימת חשיבות רבה לתמהיל. היקף גבוה של צמודי קרקע בעיר פוגע ביכולתה לנצל היטב את משאב הקרקע, היא תהיה פחות צפופה, ובהתאמה גם רמת השירותים לתושב והעירוניות בה ייפגעו. מן הצד השני, הדעה הרווחת כיום בקרב אדריכלים ומתכנני ערים היא שבנייה של מגדלים, במיוחד כאלה שמנותקים מן הרחוב ומתפרסים על שטח גדול, לא מייצרים ציפוף יעיל, לעתים ההפך מכך.
במאי 2022 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תיקון 4 לתמ"א 35 המגדיר מחדש את צפיפות המגורים במרחב העירוני. השינוי הוא בלוח 1 בתוכנית המתאר הארצית המגדירה את מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל. התיקון מגדיל את הצפיפויות בערים באמצעות הגדלת היקף הדירות לכל דונם.
כך, למשל, נמצא שבחלק מהתוכניות רק 25% הוקצו למגורים, והתיקון מחייב להקצות לפחות 50% למגורים. בנוסף לכך כל תוכנית בנייה כזו תהיה חייבת לעמוד ברף מינימלי של מספר אנשים שיתגוררו בה, רף שנגזר מגודל העיר שבה התוכנית. בערים שבהן מתגוררים מעל 200 אלף איש יידרשו תנאי ציפוף של כ־30 אלף איש לקמ"ר. ביישובים שבהן עד 200 אלף תושבים - לפחות 20 אלף איש לקמ"ר. חישוב הצפיפות הוא ברוטו על כל שטח התוכנית.
האדריכל גיל שנהב, שותף בכנען שנהב אדריכלים ויו"ר CTBUH-ISRAEL, מסביר כי בכל הערים שאנחנו אוהבים לבקר בהן בחו"ל, לונדון, פריז, ניו יורק ועוד, האינטנסיביות העירונית הרבה יותר גדולה מאשר בתל אביב: "אינטנסיביות היא הבסיס לפיתוח עיר חזקה איכותית והפיכתה לעיר טובה שמספקת הזדמנויות. ככל שהעיר מספקת יותר הזדמנויות (כלכליות, חברתיות, תרבותיות, חינוכיות, רומנטיות וכדומה), כך היא נתפסת בעיני תושביה כעיר טובה ואיכותית יותר. עיר פרוורית, המצריכה נסיעה ממושכת במכונית לכל מקום, מונעת ומפחיתה את המוטיבציה של התושבים לצרוך תרבות ולנצל בצורה נכונה את שעות הפנאי מאחר שהם נמצאים שעות רבות במכוניות ובפקקים. עיר שמזמינה את תושביה ללכת ברגל או לרכוב על אופניים ולהגיע בתוך דקות לכל אירוע תהיה עיר שתושביה יהיו מעורבים, מחוברים, פעילים, שמחים ומאושרים יותר".
עוד אמר שנהב: "כדי להגיע לאינטנסיביות עירונית יש ליישם עירוב שימושים מושכל. גני ילדים על דונם וחצי אשר פעילים ארבע עד שש שעות ביום זה בזבוז משווע של אלפי דונמים בישראל. עיר אמיתית יודעת לעשות בנייה בשכבות - מסחר בקומת הקרקע, תעסוקה בקומות מעל וכן מבני ציבור, מלונות ומגורים; שילוב של דיור להשכרה בקרקעות חומות (ציבוריות); וניצול חכם של תת־הקרקע.
"יש הרבה סוגי מבנים שיכולים לנצל את תת־הקרקע, למשל מרכזים לוגיסטיים, אחסנה, בתי מלאכה, סופרמרקטים גדולים, אולמות תיאטרון וקונצרטים, מרכזי קניות ועוד. מדובר במבנים שבדרך כלל החזיתות שלהם אטומות. אין שום הכרח שהם ימוקמו מעל הקרקע. שימוש מושכל של תת־הקרקע יאפשר לנו לנצל בתבונה את משאב הקרקע העילי, שהוא המשאב החסר בישראל. בעולם יש דוגמאות מדהימות לניצול מושכל של תת־הקרקע. בקנדה המרכזים המסחריים הם תת־קרקעיים, ביפן בונים הרבה מתחת לקרקע. בישראל אנחנו מתנהגים כאילו יש לנו קרקע בהיקפים אין־סופיים, כאשר המצב בפועל הפוך. משאב הקרקע מוגבל מאוד וניצול בזבזני שלו גורם לנו בסופו של דבר לבנות על שמורות טבע או לעקור פרדסים. בנייה מושכלת בתת־הקרקע יכולה לחסוך הרבה שטחים עיליים".
איתי הוז, מייסד וסמנכ"ל רגולציה בחברת בית וגג אמר כי הקונספט של הציפוף בא לידי ביטוי בעיקר כשמסתכלים על קידום תהליכי ההתחדשות העירונית ועל פעולות התכנון המקבילות הנדרשות על מנת לקדם התחדשות עירונית מודרנית המיטיבה עם הסביבה. בעבר היו מקצים אזורים שונים למגורים, לתעשייה ותעסוקה ואזורים אחרים למסחר בסדר גודל משמעותי. אבל היום כל התכנון והביצוע בתל אביב מתבסס בעיקר על שימושים מעורבים. מגדל אחד שיש בו תעסוקה, מסחר, מגורים ומבני ציבור כמו גני ילדים, דיור מוגן או מלון. כך משאב הקרקע מנוצל בעצם עד תם לשימושים מקסימליים ולצפיפות אידאלית. הבעיה שעדיין נותרת בעינה היא בעיית התחבורה שבלי פתרונות מתאימים עבורה יהיה קשה מאוד לצופף באופן יעיל בתוך מרכזי הערים, בטח כשמדובר בערים מעל 200,000 איש. העיר העיקרית שמנסה לייצר היום מגוון פתרונות לעומס במקביל היא תל אביב עם תוכניות הרכבת הקלה והמטרו כשבמקביל מצמצמים מאוד את תקני החניה, מרחיבים את נציבי התחבורה הציבוריים ומוסיפים שבילי אופניים ומשדרגים את התחבורה - אוטו-תל ואחרים".
