עמיר בירם: "הריבית השפיעה על שוקי ההון יותר מהמלחמה"
עמיר בירם: "הריבית השפיעה על שוקי ההון יותר מהמלחמה"
עמיר בירם, שותף מנהל ב־JTLV, דיבר בפאנל בוועידת מרכז הנדל"ן באילת על השפעת המלחמה ועליית הריבית על שוק ההון. דפנה לנדאו, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, אמרה: אנחנו כיפת הברזל של הכלכלה". ברק רוזן, בעלים ומנכ"ל ישראל קנדה: "אנחנו מצליחים להרים מחירים - וגם המתחרים נהנים מזה"
ארבעת הבכירים שדיברו בפאנל בוועידת מרכז הנדל"ן אילת 2024 מסכימים שאנחנו נמצאים בתקופה שונה לחלוטין מכל מה שהכרנו בעבר. בפאנל השתתפו עמיר בירם, שותף מנהל JTLV; דפנה לנדאו, ראש מערך בנייה ונדל"ן, בנק לאומי; יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל, אאורה; ואופיר שריד, מנכ״ל מליסרון. בפאנל עלו סוגיות ושאלות בוערות בתחום.
לאן הולך שוק הנדל"ן המניב?
"אם מסתכלים על שוקי ההון בישראל, עליית הריבית השפיעה יותר מהמלחמה וזה מאוד מוזר", אמר בירם. "חווינו אירוע קשה בשבעה באוקטובר ומחירי הדיור נפגעו יותר מהריבית. עם ישראל יודע להתמודד עם אסונות, אנשים חוזרים לקניות ובאים לקניונים ורוכשים דירות. עם ישראל יודע לחזור לחיים מהאירוע הקשה וזה מה שקורה. הריבית השפיעה מאוד קשה ופגעה בכל הסקטורים ומתחילים לראות אופטימיות של ירידת ריבית ומחירים".
הבנקים הם חוליה משמעותית בליווי יזמים. איך את מסבירה את האיתנות של רוב היזמים והקבלנים?
"אנחנו לא אחראים על מחירי הדירות, המכירות והמחירונים", אמרה לנדאו. "אני בשבעה באוקטובר, אחרי שהסעתי את הבת לבסיס, למעשה התגייסתי למילואים בכלכלה הישראלית, ועשינו טוב. אנחנו כבנק צריכים להיות לצד היזמים ובכלל למען הכלכלה הישראלית. בעולם הנדל"ן הבנו שיש לנו תפקיד לתת מטריה ביום גשום ללקוחות שלנו. לתת גישור או דחייה וזמן, מתוך הבנה שהמשבר הזה הוא עמוק. בתחילה לא הבנו את עומקו וייקח הרבה זמן להבין עד כמה - ואנחנו כיפת הברזל של הכלכלה. זה תפקידנו ויש דרך ארוכה לפנינו. למשל אתגר הפועלים החסרים לענף הוא משמעותי וארוך טווח ולא ייפתר במהרה. צריכים אורך נשימה ולהתגייס למען הפרויקט. מדינת ישראל צריכה לקצר את שלב הקרקע בייזום הבנייה וזה לא קשור לביידן או למלחמה. כשאמרתי את זה למנהל רשות מקרקעי ישראל הוא חייך".
האם יש לשקול שוב מימון של פרויקטי משרדים להייטק?
"עולם הנדל"ן למשרדים הוא ריצה למרחקים ארוכים, גם של 10-15 שנה", אמרה לנדאו. "המפתח של ניהול הסיכון הוא רמת המינוף. רוב היזמים מאוד ממושמעים ורובם שמרנים מאוד ויכולים לשאת תנודתיות במחירים".
לדברי אטרקצ'י, "זו היתה שנה מורכבת ומאתגרת שתשפיע על הדורות הבאים. אני לא זוכר חוויה כזו. מה שקרה פה הוא אירוע שאנחנו בעיצומו ונדבר ונלמד עליו גם בעוד 20 שנה. היתה התפרקות טוטאלית שלנו כעולם. כולנו אשמים וצריכים לצאת מזה ולחשוב איך מקימים הכל מחדש. צריך לעשות אתחול מחדש של המערכת. העם רוצה ביטחון ואת זה צריכים לשקם בענק. בתחום הנדל"ן, שהוא החלקה הקטנה שלנו, תפקידנו לבנות את היישובים מחדש ולהתמקד בפריפריה. הדרום והצפון יצטרכו שיקום ענק והיזמים יצטרכו לקחת חלק שם וגם בהתחדשות העירונית. יש צרכים רבים באזורים וכולנו יחד נעזור בשיקום של האזור".
האם יש מגמה שמתחילה של עליית מחירים?
"אנחנו מדינה צעירה וצומחת והביקוש גדל. עד שנת 2050 אנחנו צריכים 2 מיליון דירות חדשות וצריך לבנות הרבה", אמר אטרקצ'י. "עברנו משבר כלכלי ב־2023 והבנקים היו בסדר ומה שייעשה הוא התחדשות עירונית בעיקר בפריפריה. אם צריך 2 מיליון דירות - התחדשות עירונית יכולה לפתור את זה".
האם חשים התחלה של יציאה מהמשבר?
"הקניונים היו הראשונים להיפגע והראשונים לצאת מהמשבר", אמר שריד. "ב־2020, השנה בה פרצה מגפת הקורונה, נסגרנו ל־190 יום בממוצע לחברה, ומרווח של 190 מיליון שקל ירדנו לאפס. נסגרנו ונפתחנו כל כמה חודשים. בסיטואציות כאלה אנחנו נפגעים מהר אבל גם יוצאים מהר מהמשבר. בשבעה באוקטובר זה היה אסון בממדים תנ"כיים. גם כשהקניונים לא נסגרו, אף אחד לא הגיע. בחודש אוקטובר היתה אצלנו ירידה של 30%, ובנובמבר היתה ירידה של 3%. בדצמבר כבר היינו בפלוס של 16% - עלייה שלא היתה כמוה, ובינואר עלייה דומה. גם בפברואר היתה עלייה של 18% לעומת שנה שעברה".
ענף ההייטק, הקטר של המשק, מאוד נפגע. איך נראית ההשקעה בבניית שטחי משרדים?
"המשבר בהייטק התחיל בתחילת 2023", אמר שריד. "ההשפעה של הריבית דרמטית על גיוסי כספים וההפיכה המשטרית גם דפקה את העסק. הצמיחה במשרדים מאוד תלויה בהייטק הישראלי. אנחנו בונים מגדל שכולו מושכר אך המחירים בתל אביב ירדו ב־10% לעומת 2022. ההייטק הישראלי חזק והמשבר פוגע במחירי השכירות בעיקר בתל אביב ופחות בחיפה, יקנעם ופתח תקווה שגם לא נהנו בעבר מהעלייה. אם מסתכלים על פתח תקווה, רמת גן ובני ברק - שם יש מתחמים גדולים - הם משפיעים על כל אזור סמוך ועודף ההיצע לא פוגש ביקוש מתאים. יש הזדמנות במיקומים טובים שהם פחות מסוכנים ומוכנים לשלם ביוקר ולהשכיר בצורה טובה. אנחנו שונאים סיכון ומעדיפים רק מקומות חסרי סיכון ואסור בימים אלה לקחת סיכונים לגבי שטחי משרדים".
ברק רוזן: "לקנות דירה זו הדרך הכי טובה לשמור על הכסף"
לדברי ברק רוזן, בעלים ומנכ"ל ישראל קנדה, "היום כולם מדברים על נדל"ן וכיום לקנות דירה זה מאוד מרגש ולא רק צורך אלא דרך הכי טובה לשמור על הכסף. בשנת 2023 היתה אינפלציה גבוהה, ריבית גבוהה, מהפכה משפטית, מלחמה והשבעה באוקטובר. אני רוצה לדבר על מה מבדיל אותנו מכל החברות האחרות. אנחנו מנסים להמציא מחדש את השוק בכל מקום שאנחנו מגיעים אליו, ומצליחים להרים מחירים - וגם המתחרים נהנים מזה.
"קחו לדוגמה: בשנת 2021 היה מכרז על שדה דב ו־42 חברות התחרו. אנחנו רכשנו קרקע ב־1.3 מיליארד שקל ונושא הריבית החל לעלות, והיו שכנים שרכשו שם שזה היה גדול עליהם. עשינו תחרות אדריכלים ויצרנו פרויקט שהוא אזור מגורים משדה דב, ויצרנו את הריביירה החדשה של תל אביב. הבאתי את נועה קירל ומשפחתה לקנות שם דירות. מתוך 480 דירות מכרנו 166 דירות ב־4.1 מיליארד שקל. יש לנו מזל שיש לנו את הבנקים המקומיים שהולכים איתנו ומחירי הדירות לא יירדו. מחירי הדירות בשדה דב עוד יעלו משמעותית ואין סיכוי שירדו".
