לידיעת רוכשי הדירות: אלה השינויים המוצעים בחוק המכר
לידיעת רוכשי הדירות: אלה השינויים המוצעים בחוק המכר
משרד השיכון פרסם הצעה לתיקון חוק מכר הדירות - בין השאר, תבוטל הצמדת רכיב הקרקע למדד תשומות הבנייה, ויצומצם הפטור מתשלום פיצוי לרוכש במקרה של איחור במסירה; שר הבינוי והשיכון אלקין: "המטרה - להגן על רוכשי הדירות"; נשיא התאחדות הקבלנים סרוגו: "החלטה אומללה שתעלה את מחירי הדירות"
משרד הבינוי והשיכון פרסם היום להערות הציבור הצעה לתיקון חוק מכר הדירות. החוק מאפשר לרוכשי דירות לתבוע מהקבלן פיצוי על ליקויים המתגלים בנכס לאחר מסירת המפתח, וכמו כן מסדיר את ההתקשרות הכספית עם הקבלן.
על הפרק: שינוי באופן חישוב הצמדת מחיר הדירה, פיצוי על איחור במסירת דירה והגבלת שכר הטירחה של עורך הדין של הצד המוכר.
זאב אלקין, שר הבינוי והשיכון הצהיר הבוקר כי: "מרגע כניסתי לתפקיד אמרתי שיש לשנות את חוק המכר על מנת להגן על רוכשי הדירות אל מול הקבלנים והיזמים". מנגד, ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים, אמר: "מדובר בהחלטה אומללה שמוסיפה שמן למדורה ותעלה את מחירי הדירות".
חוק המכר הוא חוק צרכני מ-1973, הקובע הסדרים של יחסי מוכר דירה חדשה ורוכש. סעיפי החוק מאפשרים לרוכש לתבוע מהקבלן נזיקין – סכום כסף המספיק לתיקון הנכס, או פיצוי כספי הולם, במקרה של ליקויי בנייה או תקלות המתגלים בנכס רק לאחר מסירת המפתח, ובמהלך תקופת הבדק. בחוק המכר יש סעיפים המסדירים גם את ההתקשרות הכספית עם הקבלן: גובה התשלום הראשוני וסדר התשלומים הכללי, כללים החלים על הקבלן ועל המוסד הפיננסי המממן את הפרויקט. וגם, מה קורה כשהקבלן מאחר במסירת הדירה.
נכון להיום נהוג להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבנייה; לכן, הרוכש משלם את עליית המדד על כל רכיבי מחיר הדירה, גם על אלה שאינם מושפעים מהמדד. בין אלה ניתן לציין את הקרקע, הרווח היזמי והמע״מ. ולמה נושא זה הפך לאחרונה אקטואלי? משום שבשנה האחרונה, בעקבות הקפיצה באינפלציה ובמחירי השינוע ברחבי העולם, המדד קפץ באופן משמעותי. להמחשה: בנובמבר 2021 טיפס מדד תשומות הבנייה למגורים ב-0.5% והשלים עלייה שנתית (נובמבר עד נובמבר) של 5.8%.
לפי תזכיר החוק המוצע, ישונה אופן חישוב מדד תשומות הבנייה. לא עוד חישוב של כל מרכיבי הדירה, אלא רק הצמדה של רכיב הבנייה מכלל עלות הדירה. כמו כן, ניתן יהיה להצמיד את המחיר רק עד התאריך החוזי ולא עד מועד המסירה בפועל. יתרת הסכום לא תוצמד כלל. בנוסף, הסכום שיוצמד למדד ייקבע בהתאם לעלות בנייה למ"ר, לפי חלוקה גאוגרפית וסוג בנייה.
התיקון החדש לחוק המכר מבטל את סעיף 5א'ג' הקיים, העוסק בפטור מפיצוי לרוכש, בגין נסיבות שאינן בשליטת היזם. כלומר, החוק כיום מצמצם את הפטור מתשלום פיצוי לרוכש במקרה של איחור במסירה רק למקרה שבו האיחור נבע ממעשה או מחדל של הרוכש. משרד הבינוי והשיכון מבקש במקרה זה להפסיק את השימוש לרעה שנעשה בסעיף זה ולחייב את היזמים לשלם לרוכשים בגין איחור במסירה.
חוק המכר קובע כי מוכר הדירה רשאי לגבות 5,114 שקל בגין שרותים משפטיים כמו רישום בית משותף, או העברת זכויות. סכום זה מועבר ישירות לעורך הדין של המוכר. בהתאם לתיקון המוצע, מוכר לא יהיה רשאי לגבות מרוכש הדירה שכ"ט עורך דין מעבר לעלות הדירה עצמה.
"אי הצמדת מחיר הקרקע למדד תשומות הבנייה יוביל לחישוב הסיכון של עליית מחירי הקרקע"
אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "התיקון לחוק המכר מגיע בזמן קריטי עבור עשרות אלפי רוכשי דירות שצפויים לקנות את דירתם בזמן הקרוב. חוקי המכר לא עודכנו מזה 5 שנים והגיעה העת להסיר מהם את האבק ולתקן מה שצריך. אני רוצה להודות לכל הגורמים שלקחו חלק בעבודה ומאמין שבקרוב נצליח להכניס את התיקון לספר החוקים במדינת ישראל".
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו מסר בתגובה: "הממשלה הנוכחית עושה את אותן טעויות של הממשלות הקודמות ובמקום לגבש תוכנית מקיפה שתתמודד עם הכשלים שמעלים את מהמחירים, היא בוחרת לייצר רגולציה פופוליסטית, תוך הטעיית הציבור, כאילו היא הולכת לחסוך לו כסף. אזכיר שבשנת 2021 מחירי הדירות החדשות עלו בכ-18% ומדד תשומות הבנייה עלה ב-6% בלבד – האם רוכשי דירות הפסידו באמת או להיפך. אינני מבין מדוע אצה הדרך לממשלה הזו לבחור בכלים שלא יפתרו דבר.
"אי הצמדת מחיר הקרקע למדד תשומות הבנייה יוביל לחישוב הסיכון של עליית מחירי הקרקע בתוך מחירי הדירות, דהיינו לעליית מחירי דירות. כל רגולציה שמטילה עונשים וקנסות נוספים בעת איחור במסירת דירות תוביל לכך שקבלנים לא ייקחו סיכון שיהיה עליהם להתמודד עם מצבים שלא בשליטתם כשרגולטורים לא יעמדו בזמני התגובה הנדרשים, ולכן ההתחייבות שלהם תהיה לזמן בנייה ארוך יותר שיתממש. שוב בממשלה באים לברך ויוצאים מקללים".
עו"ד אבי ללום: "בשעה שהפוליטיקאים מחממים מנועים לקראת הבחירות, צריכים להזהיר את הציבור ממסרים רדודים וקיצוניים שיפגעו בשוק הנדל"ן במדינת ישראל. מדינת ישראל מייצרת הליכים בירוקרטיים שמהווים חסם משמעותי לעמוד במועדים ובמקום לתת פתרון אמיתי לחסמים. אנו יכולים לקבל כלשכה שיש להגביל את נושא המדד על מרכיב הקרקע וזה מקובל, אך טרם נמצאה נוסחה מתאימה וראוי למנות גורם חיצוני שיציע נוסחה מקובלת שלא תתחשב במרכיב הקרקע וזו תהיה בשורה חלקית לציבור".
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק: "בתזכיר חוק המכר המדינה מתיימרת לבוא לעזרת רוכשי הדירות, אבל במהלכים שהיא מבצעת בפועל היא תשיג לדעתי דווקא את התוצאה ההפוכה. בתזכיר ישנם שלושה סעיפים שרובם ככולם עלולים לפגוע ברווחיות של הקבלנים ומעלים עבורם את הסיכון באופן משמעותי. המדינה סבורה שכל אלה יוזילו את הדירות לרוכשים, אך מה שיקרה בפועל הוא שהקבלנים יתמחרו את העלייה בסיכון ויגלמו זאת במחירי הדירות – ומי שישלם בסוף אלה הרוכשים".
