העלאת המע"מ ל-18%: כיצד יושפעו מחירי הדיור ואילו מוקשים כדאי להכיר?
העלאת המע"מ ל-18%: כיצד יושפעו מחירי הדיור ואילו מוקשים כדאי להכיר?
כולנו חשים היטב את עליות המחירים במשק, לצד אתגרי המלחמה והמיתון, הקיפאון בשכר הממוצע במשק והעלייה בעלויות האשראי והמשכנתאות. למחירי הנדל"ן תרומה מהותית בזינוק בנתוני האינפלציה, בשל חלקם היחסי המהותי בצריכה של הצרכן, והעובדה שמחירי הנדל"ן, במיוחד באזורי הביקוש, ממשיכים להאמיר. מס ערך מוסף (מע"מ) הוא מס עקיף שמשפיע באופן ישיר על כיסו של הצרכן הסופי. השפעתו ניכרת במחירי כל המוצרים והשירותים במשק, ובפרט בענף הנדל"ן. העלאת שיעור המע"מ המתוכננת, מ-17% ל-18%, צפויה להשפיע משמעותית על מחירי הדיור, במיוחד עבור מי שמתכננים לרכוש דירות חדשות מקבלנים ויזמים.
כנס כלכלת הנדל"ן יתקיים ביום שני 9 בספטמבר. לפרטים נוספים לחצו כאן
השפעת השינוי גם על חוזים שנחתמו טרום כניסתו לתוקף ומה ניתן לעשות
ההשפעה של העלאת שיעור המע"מ עשויה לחול גם על עסקאות לרכישת דירות שנחתמו לפני כניסת השינוי לתוקף. משמעות הדבר היא שרוכשים שכבר חתמו על הסכם רכישה לפני העלאת המע"מ, עלולים למצוא עצמם נדרשים לשלם יותר – מכיוון שהמועד הקובע לעניין שיעור המע"מ הוא המוקדם מבין מועד התשלום, מועד המסירה או העברת הבעלות.
על אף שבדרך כלל המחיר המוסכם עם הקבלן כולל מע"מ, מקובל בענף לכלול בחוזי המכר סעיף המאפשר לקבלן לדרוש תוספת מחיר במקרה של עליית שיעור המע"מ. לכן, הקדמת תשלומים למועד שקודם להעלאת שיעור המס, עשויה לאפשר לרוכשי הדירות ליהנות משיעור המע"מ הנוכחי (17%), ולהביא לחיסכון משמעותי.
רכישת דירה מאדם פרטי אינה חייבת במע"מ, וממילא לא תושפע משינוי שיעור המע"מ. ואולם אם הרוכש אינו אדם פרטי, אלא עוסק מורשה או בעל עסק הרוכש את הדירה לצורך השכרה למגורים - הרוכש עשוי להיות מחויב במע"מ שאינו בר קיזוז על ידו כמס תשומות.
שכירות למגורים פטורה ממע"מ, ולכן לא אמורה להיות מושפעת מהעלאת שיעור המע"מ. הפטור חל ללא קשר לשאלה מיהו המשכיר - אדם פרטי, קבלן או עוסק מורשה אחר. ואולם ככל שהשוכר אינו אדם פרטי אלא חברה שעוסקת בהשכרה, עמותה המשמשת כישיבה וכיו"ב, לרוב ההשכרה לא תיחשב כהשכרה למגורים - והיא תחויב במע"מ, וכמובן תושפע מהעלייה הצפויה.
חיסכון במס לגבי דירות שהושכרו לתקופת ביניים
קבלנים ויזמים עשויים להעדיף להמתין עם מכירת הדירות בתנאי שוק לא אופטימליים, ולהשכיר את הדירות למגורים לתקופת ביניים עד שיימצא רוכש שישלם עבורן מחיר ראוי. כשקבלן או יזם משכירים למגורים דירות שבנו (בין אם בעצמם או באמצעות צד ג'), ההשכרה למגורים פטורה ממע"מ. ואולם בחלוף שנתיים של השכרה למגורים, תחול חבות במע"מ על מכירה רעיונית (כאילו מכרו לעצמם) של הדירות שהושכרו כאמור. הרעיון הוא שרואים בקבלן/יזם כמי שעשה שינוי ייעוד של דירות אלה והפך אותן ממלאי עסקי של דירות למכירה - לרכוש קבוע המניב דמי שכירות. לפי הדין, שינוי הייעוד מייצר אירוע חייב במע"מ, כשהמס עליו משולם לקופת האוצר ללא קיזוז כמס תשומות בידי הקבלן או היזם.
ואולם יש גם חדשות טובות. כשהדירה תימכר בעתיד על ידי הקבלן או היזם, במחיר גבוה מזה שהיה בעת שהעדיף להמתין עם המכירה - המכירה תהיה פטורה ממע"מ. כלומר, עליית הערך לא תחויב במע"מ כלל. ככל שהמכירה הרעיונית התרחשה לפני העלאת שיעור המע"מ, יחול מע"מ בשיעור 17% על השווי בעת המכירה הרעיונית, ואילו מכירת הדירות לאחר העלאת שיעור המע"מ לא תתחייב, גם לא בשיעור הנוסף. בשורה התחתונה, הקבלן או היזם ירוויח את המס על עליית הערך לרבות השיעור הנוסף.
אירועים נוספים המושפעים משינוי שיעור המע"מ
בעסקות קומבינציה, שבהן הקבלן מעניק שירותי בנייה לבעלי הקרקע תמורת זכויות במקרקעין, לרוב לא ניתן לקזז את המע"מ על שירותי הבנייה כמס תשומות בידי הבעלים, שהם אנשים פרטיים. ככל שמועד החיוב במע"מ חל לפני השינוי בשיעור המע"מ, ניתן יהיה לחסוך מע"מ על שווי שירותי הבנייה.
רכישת נדל"ן או עבודות בנייה עבור רשויות מקומיות, מלכ"רים, מוסדות כספיים, בנקים וחברות ביטוח עלולה להיות כרוכה בעלות מע"מ שאינו בר קיזוז כמס תשומות. מוסדות כספיים בדרך כלל ינכו בחישוב מס הרווח פחת בגין המחיר הכולל מע"מ, אך לא יזוכו במלוא המע"מ בסמוך לרכישה, כעוסק מורשה. לכן, ככל שיוכלו להקדים את מועד החיוב - יוכלו לחסוך מס. הקדמת תשלום לפני מועד ההשלמה, המסירה או הרישום של הנכס עשויה לגרור חבות בשיעור המופחת החל במועד התשלום. נציין כי קיימות סוגיות מורכבות בפרקטיקה לגבי עבודות בנייה עבור רשויות מקומיות שלא בתמורה כספית, אולם קצרה היריעה.
על כתפי מי מהצדדים לעסקה סיכון המע"מ ועליית השיעור?
ככלל, המוכר או מבצע עבודות הבנייה חייב בדיווח ותשלום המע"מ, אולם קיימים מקרים חריגים שבהם הקונה הוא החייב במס. נוסח החוזה, האם המחיר המוסכם הוא לפני מע"מ או מחיר סופי וכולל מע"מ, והאם סוכם מפורשות מי יישא בעלות המע"מ – כל אלה יקבעו מי הצד לעסקה המממן את עלות המע"מ ונושא בסיכון החוזי בעת שינוי שיעורו.
לסיכום, היערכות לשינוי שיעור המע"מ דורשת תשומת לב נוספת לניסוח החוזים, ניתוח העסקה והבנת הצד החייב במס כלפי רשות המסים, וניתוח הדין לגבי מועד החיוב ושיעור המס הנגזר ממנו.
עו"ד אילת יצחקי היא שותפה ב-BDO
