ניתוחהבולדוזרים גויסו, העובדים ברחו - וענף הנדל"ן משותק
ניתוח
הבולדוזרים גויסו, העובדים ברחו - וענף הנדל"ן משותק
כ־100 חברות בנייה גויסו למאמץ המלחמתי; העבודה בחלק מהאתרים נמשכת אבל התפוקה נמוכה מ־30%; הכנסות רמ"י ממכרזים צנחו ב־50% עוד לפני המלחמה. ענף הנדל"ן קפוא, אך משרד האוצר לא כולל אותו במתווה הפיצויים
המלחמה פגשה את ענף הנדל"ן בתקופה של שפל - העלייה החדה בריבית הובילה להאטה משמעותית בכל ההיבטים: ברכישת קרקעות, בהתחלות הבנייה ובביקוש לרכישת דירות. עם פרוץ המלחמה אתרי הבנייה נסגרו והעובדים הזרים ברחו, אבל בנוסף לכל אלה קבלנים רבים גם גויסו למאמץ המלחמתי.
כך, כמה ימים לאחר 7 באוקטובר הגיעו חיילים למוסך חברת אולניק להובלה, עבודות עפר וכביש בחדרה. הם הדביקו את סמל צה"ל על עשרות כלים הנדסיים של החברה, העלו על משאיות הובלה והעבירו לפעילות באזור עוטף עזה. את המספר המדויק אי אפשר לציין אבל דוד אולניק, מבעלי החברה, מספר כי מתוך כ־100 כלים נלקחו עשרות. לחברה שנוסדה ב־1978 ועובדת בפרויקטים לאומיים - עם לקוחות כגון נתיבי ישראל, נתיבי איילון, משרד הביטחון, כביש 6, רשויות מקומיות, חוצה ישראל ונת"ע - יש מגוון יוצא דופן של כלים, מבובקט - טרקטור קטנטן, ועד D10 - האח המגודל של ה־D9 שמשמש את חיל ההנדסה.
בנוסף, לקחו מהחברה 3 מובילים ענקיים וכן 6 טנדרים שמהם הוציאו את הספסלים האחוריים כדי לפנות מקום לארונות הקבורה שהובילו ברכבים האלה. מדובר בכלים הנדסיים וכלי תחבורה שערכם הכספי החל מכמה מאות אלפי שקלים ועד 2 מיליון דולר ויותר.
אולניק אומר כי כיום יש לחברה 15 פרויקטים פעילים. היא לא עצרה את העבודה בהם אך התפוקה היא בשיעור של 25% לעומת יום עבודה רגיל. אולניק אינו יודע אם החברה תקבל פיצוי או תשלום על השימוש בכלים ומה יהיה גובהו, ואף על פי כן הוא מדגיש כי כאשר התבקש למסור את הכלים, לא היסס לרגע. "עמית שלי שגם לו לקחו כלים התקשר להתייעץ ולברר כמה פיצויים נקבל. עניתי לו שזה לא מעניין כי יש מדינה לשמור עליה. הבן שלי בגולני בגדוד שאיבד 41 מלוחמיו ואני עצמי קצין במילואים. השיקולים הכספיים לא מעניינים".
"הוצאות המימון הורגות אותנו"
הגוף שמגייס את הכלים הכבדים האלה הוא צה"ל באמצעות אגד לאו"ם של אגף לוגיסטיקה. עליו מופקדת יחידת משק לשעת חירום ששייכת לרשות החירום הלאומי (רח"ל), אשר תפקידה להקצות כלים לצה"ל אך גם לוודא כי נותרו מספיק בעורף לטיפול בצרכים דחופים. בדיוק כמו שירות מילואים - גיוס של כלי הנדסה לצה"ל או רכבים אחרים לא נעשה בהתנדבות ובעת מלחמה צה"ל יכול לעשות בהם שימוש לפי שיקול דעתו.
את הכלים המגויסים מפעילים אנשי צבא במילואים, לא לכולם ההסמכה והמיומנות שיש למפעילים הקבועים של הכלים. בכך טמון סיכון לנזק שמתווסף לנזקים שסופגות החברות בעקבות לקיחת הכלים וההאטה בפעילות שלהן. השיחה עם אולניק התקיימה במשרדי החברה באזור התעשייה בעמק חפר, במהלכה התקשרו אליו גורמים בצבא וביקשו את עזרתו בפתרון תקלות שכבר צצו בכלים המגויסים.
אף אחד מהגופים שאליהם פנה "כלכליסט" - צה"ל, משרד הביטחון ומשרד האוצר - לא סיפק תשובה באשר למודל התשלום או הפיצוי עבור השימוש בכלים ההנדסיים או רכבים אחרים. על פי משרד הביטחון, "כ־100 חברות בנייה רותקו למשימות משרד הביטחון לשיקום ראשוני של הגבולות, בהן שישה מפעלי מיגון שעובדים סביב השעון. בעבודות נעשה שימוש ביותר מ־350 אלף טונות של חומרי תשתית. אלה קבלנים במגוון מקצועות: עבודות בנייה, מפעלים טרומיים, קבלני צמ”ה, חומרי תשתית, קבלני אחזקה. אגף ההנדסה והבינוי במשרד הביטחון השלים מאות התקשרויות נדרשות לטובת הפעילות הנ"ל, לרבות מכרזי בזק נדרשים. היקף הפעילות של אגף ההנדסה והבינוי נאמד מתחילת המלחמה ביותר ממיליארד שקל".
עם זאת, כאמור לא נחתם כל הסכם התקשרות עם החברות שסיפקו כלים הנדסיים. אולניק, חברה גדולה ואיתנה, תעבור את המשבר הזה. אבל בענף שבו שיעור הרווח נמוך, כל שינוי קל עלול להוביל חברות קטנות להפסדים, על אחת כמה וכמה עצירה של עבודות לתקופה לא ידועה.
הבעיה בענף הבנייה והתשתיות רק מתחילה בכלים שנלקחו ממספר חברות, אבל היא ממש לא נגמרת שם. בשבועיים הראשונים של המלחמה חלק ניכר מאתרי הבנייה היו סגורים בעקבות הוראה של ראשי ערים שחששו מכניסה של ערבים שוהים בלתי חוקיים. ראשי השלטון המקומי והתאחדות הקבלנים הגיעו להסכמות שמאפשרות כיום את המשך העבודה באתרי הבנייה, אך גם כעת ההערכה היא כי התפוקה נמוכה מ־30% לעומת השגרה שלפני המלחמה.
הבעיה המרכזית היא כמובן מחסור חמור בעובדים: 80 אלף עובדים תושבי הרשות הפלסטינית ו־10,000 תושבי עזה לא מגיעים לאתרי הבנייה. מתוך כ־18 אלף עובדים זרים 4,000 חזרו לביתם עם פרוץ המלחמה. בנוסף, כמו בכל המשק, גם רבים מהעובדים בחברות הבנייה גויסו למילואים. אבל בענף הבנייה כמעט תמיד אלה עובדים שקשה למצוא להם תחליף משום שהם נושאים תפקיד ניהולי או שהם מהנדסים. הישראלים, כידוע, לא עובדים במקצועות הצווארון הכחול.
בנוסף לכל אלה, באופן מוזר, ענף הבנייה לא יקבל מענה במסגרת מתווה הפיצויים שמגבש משרד האוצר. הסוגיה עלתה בדיונים שנערכו ביום חמישי בשבוע שעבר וביום ראשון השבוע בוועדת הכספים, חברי הכנסת ביקשו ממשרד האוצר לפתור את הבעיה. דיון שהתקיים ביום ראשון בערב במשרד האוצר בהשתתפות נציגי הקבלנים לא הניב תוצאות.
חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, מסביר כי "בקורונה לא היינו בהסדר, ולכן גם עכשיו לא כוללים אותנו בו. אבל בקורונה הוגדרנו ענף חיוני למשק ובזכות זה הענף עבד בתפוקה כמעט מלאה. לכן לא ביקשנו פיצויים. היום אנחנו צריכים פיצוי אחרת חברות ייפגעו. אתה נשאר עם מבנה הוצאות די קשיח משום שאתה לא יכול לפרק את החברות ולפטר את העובדים הקבועים, הבנייה מתקדמת לאט מאוד והוצאות המימון הורגות אותנו, הן מאוד כבדות היום. כשאתה לא מתקדם בבנייה, אין כיסוי לכל זה". במשרד האוצר אומרים כי הם עובדים בשיתוף עם התאחדות הקבלנים על מודל פיצוי. אך מדגישים כי בשלב זה המודל יותאם לצרכים של קבלני הביצוע ולא ליזמי הנדל"ן.
תחום הביצוע נפגע מהמלחמה משום שזהו ענף שבו הרווחיות נמוכה, אין לקבלנים גמישות, ובנוסף, בניגוד ליזמים - קבלני הביצוע לא נהנו מעליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות. באשר לחברות היזמיות, ההערכה היא כי האטה של חודש וחצי אינה דרמטית בחייו של פרויקט בנייה שאורכים כ־5 שנים, ואם המערכה הצבאית תימשך, יבחנו גם מודל פיצויים ליזמים.
רמ"י צמצמה את ההנחות לזכאים
את הפגיעה שהחלה עוד לפני המלחמה ניתן לראות בנתוני רשות מקרקעי ישראל. הכנסות רמ"י ממכרזים צנחו השנה בכ־50% לעומת השנה שעברה, אך הן גבוהות בהשוואה לשנים מוקדמות יותר וזאת חרף התקופה המאתגרת שעוברת על שוק הדיור. ל"כלכליסט" נודע כי עד אוקטובר נכנסו לקופת רמ"י 17.8 מיליארד שקל, כשפוטנציאל ההכנסות במכרזים שפורסמו וטרם נסגרו הוא של עוד כ־5 מיליארד שקל. אבל כל עוד המלחמה נמשכת לא ייסגרו מכרזים. לכן אפשר להעריך בזהירות כי עד סוף השנה היקף ההכנסות של הרשות לא יחצה את הסכום של 20 מיליארד שקל.
בשנת 2021 רמ"י רשמה שיא עם הכנסות של 30 מיליארד שקל, השיא הזה נשבר בשנת 2022 כאשר ההכנסות כבר הגיעו ל־40 מיליארד שקל. אבל היו אלה שנים של גאות בענף הנדל"ן. בשנת 2021 נרשם שיא של 20 שנה במספר הדירות שמכרו קבלנים, קצב מכירת הדירות היה גבוה גם במחצית הראשונה של שנת 2022. המחירים האמירו בהתאם וכך גם הביקוש של קבלנים למגרשים לבנייה למגורים. אבל מאז אפריל 2022, עם תחילת העלאות הריבית על ידי בנק ישראל, הביקוש לדירות חדשות יורד ובהתאם גם מחיר הדירות, וקבלנים התקשו להתמודד במכרזים לרכישת מגרשים.
בתקציב המדינה התחזית היתה כי הכנסות רמ"י יהיו 24 מיליארד שקל, כך שאם ההערכה תתממש, צפויה ירידה של 16% בהכנסות. משום שרמ"י מוגדרת מפעל עסקי, לא חלות עליה מגבלות ההוצאה ויעד הגירעון. אבל המדינה משתמש בתמלוגים שהיא מקבל מהרשות לתשלום החוב הלאומי. כדי לגשר על הפער בין התחזית לביצוע בפועל, היא תצטרך לגייס חוב בסכום החסר ולהעמיס את תשלומי הקרן והריבית על הדורות הבאים. אומנם הסכום אינו גבוה יחסית אך בתקופה של מלחמה ואי־ודאות באשר להכנסות המדינה בכלל ורמ"י בפרט - בשנה הבאה מדובר בעוד משקולת, גם אם קטנה, שתוסיף משקל ותכביד מאוד על המשק.
ההכנסות שנרשמו השנה הן משום שעד אוקטובר רמ"י הצליחה לחתום על עסקאות לבניית 39 אלף דירות. אומנם הנתון הזה נמוך ב־14% מאשר בתקופה המקבילה בשנת 2022 שבה נסגרו עסקאות לבניית 51 אלף דירות, וב־11% משנת 2021 שבה עד אוקטובר נחתמו עסקאות לבניית 44 אלף דירות. אבל בתקופה שבין השנים 2020-2015 רק פעם אחת — בשנת 2017 - רמ"י הצליחה לחתום על כמות דומה של עסקאות. בשנת 2018 נחתמו עד אוקטובר הסכמים לבניית 34 אלף דירות, בשנת 2019 נחתמו הסכמים לבניית 28 אלף דירות, כלומר נתונים נמוכים מאשר נרשמו השנה למרות הגאות בענף באותן שנים. אגב, בשנת הקורונה 2020 נחתמו עד אוקטובר עסקאות לבניית רק 12 אלף דירות.
ינקי קוינט, מנהל רמ"י, אומר ל"כלכליסט" כי רמ"י הצליחה לחתום על העסקאות האלה משום ש"הגבנו לשינויים בשוק, קיבלנו החלטות נכונות ומהירות והורדנו את מחיר המינימום במכרזים ל־15% משווי הקרקע על פי הערכת שמאי, לעומת המצב קודם שבו מחיר המינימום היה 35%, ואפילו 50% בחלק מהמכרזים. בנוסף, הגדלנו במכרזים את שיעור הדירות שאפשר למכור במחיר של שוק חופשי על חשבון דירות שנמכרות לזכאים בהנחה". המהלכים האלה של רמ"י צמצמו את גובה ההנחות לזכאים וגם את מספר הדירות שיימכרו בהגרלות, אבל הם הצליחו לייצר רווחיות מספיקה ליזמים.
לעסקאות במכרזים התווספו גם עסקאות בפטור ממכרז, אלה שמתאפשרות בעיקר כאשר רמ"י משיבה לחזקתה קרקע חקלאית כדי לשווק אותה לבנייה למגורים. הגוף שחכר את הקרקע החקלאית זכאי לקנות ללא מכרז 20% מהשטח. הרכישה ללא מכרז מקנה הנחה מסוימת לעומת מחיר שישולם לאחר הליך תחרותי. כך חברת הזרע קיבלה את זכות הייזום לבניית 2,000 דירות בשטח מצפון לנתיבות. שטח שהיא כבר מכרה לחברת ארזי הנגב של עודד שריקי.
