מוסף נדל"ןאם יש מחסור בדירות, אז איפה כולם גרים?
מוסף נדל"ן
אם יש מחסור בדירות, אז איפה כולם גרים?
אם משבר הדיור ומחירי הנדל"ן הגבוהים נובעים ממחסור מתמיד בדירות חדשות, איך ייתכן שאין עשרות אלפים שגרים ברחובות? מגזין כלכליסט עבר בין הגורמים הרלוונטיים, ממשרד השיכון עד ארגוני הקבלנים, בניסיון להבין כמה דירות באמת חסרות בישראל. הוא גילה אי הסכמה גורפת, שמתבטאת בתכנון מבולבל וביעדים לא מעודכנים, שרק מגדילים עוד יותר את הפער בין ביקוש להיצע
במשך למעלה מעשור שבישראל השתרשה ההבנה העמוקה כי שוק הדיור נמצא במחסור חמור בדירות. הנחה זו התחדדה בימי המחאה החברתית של 2011, אך בשנים שחלפו מאז המצוקה התבטאה בעיקר בעליית מחירי הדירות, והפערים שבין הצורך בדירות לבין מספר הדירות שנבנו כאן בפועל רק גדלו. בשל המצוקה הגדולה הפך הדיור לנושא חם שפוליטיקאים רבים עסקו בו והעלו אין ספור דרכים לפתרון, מתוכנית מע"מ אפס ועד לדירה להשכיר.
אחד הנתונים הבולטים שעומדים לנגד עיניהם של מקבלי ההחלטות מאז ששוק הנדל"ן הוגדר כענף "במשבר" הוא היקף המחסור בדירות. זהו הנתון שאמור לאמוד את עוצמת המשבר, ולספק מידע חיוני למשרדי הממשלה לטובת הכנת תוכניות עבודה לטווח הארוך, כשהמטרה היא צמצום פערי המחסור שנוצרו והמשך ייצור יחידות דיור בקצב הנדרש. במשך שנים התרגלנו לשמוע מספרים שונים להיקף הדירות החסר, ואלה התבססו לרוב על הפער בין היקף התחלות הבנייה אל מול הגידול במספר משקי הבית. את הנתון אימצו גם גופים מגזריים כמו התאחדות הקבלנים שנוקבת במספרים משלה, ולמעשה, כמעט וכל העוסקים בענף הנדל"ן יודעים "לדקלם" את המנטרה שלפיה יש מחסור בדירות ולכן, לאורך זמן, מחירי הדירות לא יכולים לרדת.
אבל האם באמת יש מחסור בדירות? מבחינת המדינה התשובה היא חד משמעית כן, אבל שאלה לא פחות חשובה היא מה עומקו של המחסור, האם היקף הדירות החסרות בשל הפערים שנוצרו עם השנים ניתן לפתרון במאמץ שיווקי ממוקד של שנה־שנתיים או שהמצב מורכב יותר וייתכן שהמחסור ילווה את השוק עוד שנים ארוכות קדימה.
הציבור לא פספס אף הזדמנות להתנפל על שוק הדיור
השיח הציבורי על המחסור בדירות החל רק סביב שנת 2010. בפועל, התפתחות של המחסור החלה עוד קודם לכן, ויש התולים זאת בהחלטה שהתקבלה בשנת 2008, ולפיה, על מנת לאלץ את האוכלוסייה להתיישב בכל חלקי הארץ, יש לעצור את התכנון במרכז הארץ לתקופה של כ־3 שנים (2009–2012). ההחלטה נותרה בתוקף עד יולי 2010, ובוטלה בעקבות עליות המחירים. שר השיכון הראשון שהחל לפעול באופן אקטיבי כדי להגדיל את היצע הדירות היה אריאל אטיאס, ולאחריו הפך יאיר לפיד כשר אוצר לדמות הדומיננטית בנושא הדיור כשלצידו שר השיכון דאז אורי אריאל. לפיד, שהיה נחוש לפתור את המשבר באמצעות תוכנית מע"מ אפס, הוביל את השוק למציאות הפוכה, כאשר התוכנית שאותה קידם במשך כשנה ירדה מהפרק עם פיטוריו מהממשלה. בזמן שרבים המתינו ליישום התוכנית מספר העסקאות בשנת 2014 ירד ב־12%, אך עם ביטולה נרשם זינוק של 40% בהיקף העסקאות החודשי.
4 צפייה בגלריה
בנייה בבני ברק (מימין) ומג'דל כרום. "במשך שנים לא תכננו דיור לערבים. בינתיים אנשים היו צריכים לגור איפשהו, והם פשוט בנו ללא היתר"
(צילומים: עמית שעל, גיל נחושתן)
כבר באותה העת היה ברור, כי גם אם הביקוש לדירות נמדד על פי מדדים קבועים וקשיחים יש בו גם לא מעט אלמנטים פסיכולוגיים שנתונים לשינויים, והציבור, שבאותם השנים כבר הורגל לשמוע על המחסור בדירות לא פספס הזדמנויות להתנפל על שוק הדיור בכל עת שבה חשב כי המלאי עשוי להצטמצם והמחירים עשויים לעלות. את השפעת אותה "התנפלות" אפשר היה לראות גם בשנים שלאחר מכן, בקרב חלק מהזוגות הצעירים שבחרו להתמודד במסגרת מכרזי מחיר למשתכן. חלקם העידו כי נרשמו להגרלות רק מהחשש כי יפספסו את ההזדמנות לרכישת דירה מוזלת וכשראו שבכל הגרלה רק אחוז נמוך מהמשתתפים "זוכה" בדירה — נלחצו עוד יותר.
ההסתערות על הדירות לא הייתה רק של משקי בית שבאמת נזקקו לדירה — אל השוק נהרו גם המוני משקיעים שצברו עוד ועוד דירות ובשיא היקף הרכישות שלהם הגיע לכ־30% מהעסקאות בשוק. הצורך והרצון בדירה שהפך לחלום הבלהות של הזוגות הצעירים הפך מהצד השני לעסקה משנת חיים עבור חלק מהמשקיעים. מי שרכשו דירות ב־20 השנים האחרונות נהנו מהשבחה שלעיתים הגיעה למאות אחוזים, או במקרה שהמשיכו להחזיק בדירה, נהנו משכר דירה שכיום יכולה להשתוות לשכר הממוצע במשק.
השאלות הנוגעות למחסור מהותי בדירות הן כל כך רבות עד שגם באקדמיה יש הסבורים, כי מדידה שתשקף באופן מדויק את המציאות היא קשה עד בלתי אפשרית. אז מהיכן בכל זאת מגיעים הנתונים? מסתבר שכל גוף מחשב את הנתון לעצמו ובהתאם לצרכיו. לדברי גורם בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הם אינם מודדים את היקפי המחסור אלא מציגים את כל הנתונים הרלוונטיים, וכל גוף שמבקש למדוד את המחסור עושה זאת על פי נוסחה משלו.
4 צפייה בגלריה
עופר רז דרור: "ועדת טרכטנברג קבעה כי צריך 40 אלף יחידות דיור לשנה. ההערכות שלנו היו שונות, ראינו שהגידול המתמיד באוכלוסייה מחייב בנייה בהיקף גדול יותר"
(צילום: דוברות משרד התקשורת)
"כדי למדוד את הביקוש האמיתי לדירות צריך לברר את הצרכים והרצונות של האנשים. כיום הנתונים משקפים את השוק הקיים, ולא בהכרח את הרצוי. למשל, כשבן 30 מתגורר בבית הוריו אז נכון שיש לו היכן להתגורר, אבל האם הוא עושה זאת מבחירה או בגלל שהיכולת הכלכלית שלו לא מאפשרת זאת? כנ"ל לגבי הגירה בין יישובים: האם משפחה שעברה מתל אביב לחיפה עשתה זאת מבחירה או שהמעבר נכפה עליה משיקולים כלכליים? הלמ"ס לא מפרש את הנתונים הללו, רק מציג אותם", הוא הסביר.
השיטה המקובלת כיום למדידת הצורך בדירות, ולפיה גם פועלים באגף הכלכלה של משרד השיכון ובאוצר, היא אומדנים המתבססים על הפער המצטבר בין הגידול השנתי בסך משקי הבית לסך התחלות הבנייה השנתי (על פי נתוני למ"ס). בשנת 2021, למשל, חל גידול של 1.7% באוכלוסייה ותוספת של כ־160 אלף נפש, שרובו מריבוי טבעי (83%) והשאר (17%) — ממאזן ההגירה הבינלאומית. מדובר בכ־184 אלף תינוקות, כ־25 אלף עולים וכ־9 אלף מהגרים אחרים. מהאוכלוסייה נגרעו כ־51 אלף נפטרים וכ־7.5 אלף ישראלים אשר שהו בחו"ל יותר משנה. נכון לשנת 2020 יש בישראל 2.7 מיליון משקי בית ומספר דומה של דירות. מתוכם, 419 אלף משקי בית בחברה הערבית. ממוצע הנפשות למשק בית עומד על 3.05 בחברה היהודית ו־4.35 בערבית. בשני המקרים המגמה ברורה ויש ירידה במספר הנפשות.
כדי להגיע למספרים המדויקים, יש להכניס לנוסחה את כל המשתנים כולל מספר הנפטרים, היורדים מהארץ, מספר המתגרשים וכאמור, יש לקחת בחשבון גם שינויים חברתיים כמו גיל היציאה מהבית וגיל החתונה שהולכים ומתאחרים. לשינויים העמוקים שמתרחשים יש השפעה שהמדינה תידרש להתייחס אליה בשנים הבאות. כך, ניתן לראות מגמה ברורה של ירידה בזוגות הנישאים: בשנת 2020 נישאו קרוב ל־40 אלף זוגות במוסדות הדת – ירידה של 17% לעומת 2019. מנגד חלה עלייה באחוז הצעירים היהודים שחיים יחד מבלי להתחתן, וגם אחוז הרווקים ממשיך לעלות בהדרגה: בסוף שנת 2020, 13% מהגברים היהודים בגיל 45–49 ו־11% מהנשים בגיל זה היו רווקים ורווקות. גם מספר המתגרשים קפץ בחדות — מכ־11 אלף זוגות שהתגרשו ב־2000 לכ־16 אלף זוגות ב־2019.
ד"ר ניר מועלם מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, סבור כי חישוב של מספר הדירות החסרות בישראל קשה כמעט כמו לחשב את מספר התושבים בניגריה. "התכלול של כלל המשתנים קשה מאוד. נכון, כשאתה לוקח את המספרים יש כאן אינדיקציות למחסור, אבל כמה בדיוק? אי אפשר לדעת, ואני לא יודע איך המועצה הלאומית לכלכלה ויתר משרדי הממשלה בודקים את זה על מנת לייצר מזה מדיניות ציבורית. צריך לעשות כאן עבודת עומק שטרם נעשתה. למשל, יש הרבה דירות שאינן בשימוש, ו־10% ממשקי הבית בישראל הם בעלים של יותר מדירה אחת. כלומר ה־10% האלה מחזיקים עשרות אלפי דירות, שאנחנו לא יודעים האם הן מושכרות בשוק או שנעשה בהן שימוש כדירת נופש, למשל".
התאחדות הקבלנים, ארגון הגג שמייצג את הקבלנים בישראל, מפעיל מחלקה כלכלית עצמאית המייצרת עבורו נתונים. זהו אמנם גוף בעל אינטרס, אך יש לו כוח רב וערוץ ישיר למקבלי ההחלטות. נשיא ההתאחדות, ראול סרוגו, אמר כי מדובר בנתון הכרחי שהסוגיה סביבו מעניינת: "אנחנו סבורים שהנתון הזה בעלייה. גם אם אתה מצליח לאזן את השוטף, עדיין אתה צריך לכסות את הגירעון, ובנייה של כ־100 אלף דירות בשנה למשך 3 שנים תפחית את הגירעון ותענה על הביקוש".
יחד עם זאת גם סרוגו מודה כי יש בעיה למדוד מה הם משקי בית חדשים: "הבן שלי למשל עזב את הבית בגיל 28. האם הוא נחשב בית אב חדש? קשה לאמוד את הדירות הקיימות בגלל שיש הרבה פיצולי דירות, ולעיתים הטעות היא כפולה. אנחנו יודעים כי באזורים כפריים בעלי הבתים מוסיפים בחצר יחידות דיור, ומנגד יש דירות רפאים של אנשים שגרים בחו"ל".
"הערכות היו שגויות, טעינו ב־20 אלף יחידות דיור לשנה"
מבין כלל המחקרים והנתונים המשקפים את הצורך בדירות, הגופים הפועלים מטעם המדינה לפתרון משבר הדיור נצמדים כבר מספר שנים לתוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017–2040 שפרסמה המועצה הלאומית לכלכלה. על פי תוכנית זו, צורכי הדיור השנתיים בעשור הקרוב מסתכמים בכ־55 עד 60 אלף דירות ובעשור שאחריו ידרשו כ־60 עד 65 אלף דירות בשנה. במשרד השיכון מסבירים, כי בעבר היו תקופות שבהן שרר עודף היצע אשר הלך והצטמצם עד לכדי מצב של עודף ביקוש. בהתאם, עדכון של התוכנית האסטרטגית לדיור שהתפרסם ביוני 2021 מצא, כי בפועל הביקוש השנתי לדירות היה גבוה מהתחזית בכ־4,000 יח"ד בשל גידול טבעי גבוה מהמצופה, ובהמשך הם מציינים, כי יש לקחת בחשבון תוספת של 4,000–5,000 דירות מדי שנה כדי לענות על אותו גידול טבעי.
עוד עולה מנתוני משרד השיכון כי קצב ייצור הדירות בישראל שעמד בשנים 2020-2016 על כ־55 אלף דירות בשנה, לא סיפק את הגידול באוכלוסייה וסגירת הפערים המצטברים של צורכי הדיור. אולם, לפי נתוני המשרד, בשנתיים האחרונות קצב התחלות הבנייה גדל לכ־70 אלף דירות בשנה, גבוה מהגידול השנתי במשקי הבית, דבר המביא לצמצום פערי הביקוש. כתוצאה מהיקף התחלות הבנייה המחסור בדיור הצטמצם בכ־27% ביחס לשנת 2013. לפי מחקר של בנק ישראל מ־2011, המחסור בדירות מסביר כ־37% מהעלייה במחירי דירות וכ־75% מהעלייה במחירי שכר הדירה בשנים האמורות.
4 צפייה בגלריה
בנצי ראקוב ופרופ' רחל אלתרמן. "המגזר החרדי צריך 8,000 דירות חדשות בשנה. ב־2021–2022 משרד השיכון שיווק בערך 4,000 יחידות דיור בשנתיים, כלומר, הפער רק הלך וגדל"
(צילומים: עמית שעל, סם יצחקוב)
עופר רז דרור, בעבר אחראי תחום הדיור במועצה הלאומית לכלכלה, היה אחראי מתוקף תפקידו על כתיבת התוכנית האסטרטגית. רז דרור מספר, כי משבר הדיור התפתח בשנים 2000–2010 שבהן תכננו כ־25 אלף דירות בשנה. "מדינת ישראל הלכה לישון בתחום התכנון והדיור, זה היה עשור אבוד שהתחלפו בו כ־10 שרי שיכון ובנו דירות על סמך מלאי העבר", הוא אומר. לדבריו, כשניגשו לבדוק את הנתונים הקיימים, הבינו כבר בהתחלה שהטעות לא הייתה רק בפערים שנוצרו, אלא גם בחישוב הצרכים הקבועים. "עשינו חישובים חדשים של צורכי הדיור של מדינת ישראל וראינו שלא מדובר במשבר זמני, אלא קבוע. ועדת טרכטנברג עשתה עבודה מאוד רצינית וקבעה כי צריך 40 אלף יחידות דיור לשנה ואחרי 'פוש' של כמה חודשים שבהם נצטרך לבנות יותר נוכל לחזור להיקפי הבנייה האלה. ההערכות שלנו היו שונות, ראינו שהגידול המתמיד באוכלוסייה מחייב בנייה בהיקפים גדולים יותר וצריך לתכנן לפחות 60 אלף יח"ד בשנה".
לפי רז דרור, בעת שערכו חישובים ניסו להימנע ככל הניתן מספקולציות. הם חישבו את התוספת של משקי הבית, לצד פרמטרים נוספים כמו היקפי הנישואים בקרב חילונים וחרדים, ונתוני תמותה, והכפילו את הצורך בדירות בהתאם למספר הילדים הקיימים. "אלה לא תחזיות ביקוש, אלא הערכה שהילדים של היום יצטרכו קורת גג בעתיד. לא התייחסנו לסוג הדירות אלא רק לתוספת שצריכה להיכנס. בנינו מודל שמנבא את הצורך בדירות והוא כבר כלל בתוכו את הפערים שהצטברו אשר אותם הערכנו באותה העת ב־100 אלף יח"ד. הקביעה הייתה שעד 2040 צריך לבנות תוספת של 1.5 מיליון דירות, כשבזמן כתיבת התוכנית היו 2.5 מיליון דירות".
את המספר 100 אלף מכירים היטב גם באוצר. גורם במשרד האוצר אמר בשיחה עימו כי הם מתנהלים תחת ההנחה שקיים מחסור של כ־100 אלף דירות, אך לצד זאת הוא הבהיר כי יש צורך לבצע בדיקה מתמדת של הנתונים. "זה חיפוש אחרי הגביע הקדוש, כי הנתונים משתנים כל הזמן ושינויים במספר היורדים מהארץ או בדחיית גיל העזיבה את הבית משנים את הצורך בדירות וזה מאוד משמעותי". למרות שברור שקשה לדייק במספרים, הוא מסביר שמדיניות המשרד היא להגיע ליעדים שנקבעו, כלומר 60 אלף דירות בשנה, ולהגדיל את ההיקף הזה ככל הניתן. "אנחנו לא מנהלים פנקסנות, קפצנו מהתחלות בנייה של 54 אלף לשנה ל־72 אלף ב־2021, אנחנו במגמה שמחסלת את הפער שנוצר".
על פי נתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בישראל חסרות כיום כפול מכך — כ־200 אלף דירות. נתוני ההתאחדות כפי שעולים מסקירה כלכלית שהתפרסמה בינואר 2022 מעידים, כי המחסור בדירות החל להתפתח כבר בשנת 2004 עם פער של כ־40 אלף דירות, וכבר בשנת 2012 חצה המחסור את רף 100 אלף הדירות והמשיך לטפס עד שהגיע להערכה העדכנית שמשקפת מחסור כפול מהערכות המדינה. לפי גורם באוצר, המספר 200 אלף הגיע משום מקום, "כשצריך להלחיץ פתאום המספר 200 אלף עולה", הוא אומר. בתוך כך, סרוגו מכחיש כי המטרה של התאחדות הקבלנים היא יצירת לחץ על הציבור, "כל האמירות שזה נועד לייצר פאניקה בשוק הן לא נכונות".
עד מתי השוק יוכל "לבלוע" את הפערים
הפערים בין המספרים של משרדי האוצר, השיכון, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והקבלנים הם עצומים. כשמכפילים את המספרים הללו במספר הנפשות הממוצע למשק בית (3.25) מגיעים ל־325–650 אלף איש שאמורים, לפי הנתונים, להתגורר ברחוב. לכן לא ברור כיצד כלל האנשים הללו מצאו פתרון למצוקת הדיור שלהם. שאלה מתבקשת נוספת היא כיצד ייתכן שמאז שהגיעו למסקנה שהפערים הולכים וגדלים מדי שנה, עדיין כל מחסור מקבל מענה במסגרת הדירות הקיימות בשוק. עו"ד ושמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד, המכהן כיו"ר מחוז חיפה והצפון בלשכת שמאי המקרקעין מסביר, כי אינו מאמין במחסור בדירות כפי שמציגים אותו במשך שנים, "כשיש מחסור בעגבניות ואני הולך לסופר, אין לי עגבניות. זה נכון לכל מוצר, אבל היום בישראל מדברים על כך ש־200 אלף דירות חסרות, כלומר לפחות חלק מהאוכלוסייה, אפילו כמה מאות משפחות, היו צריכות להיות מחוסרות דיור ברחובות. אבל זה לא קורה. יכול להיות שהמחיר גבוה במקומות מסוימים ולא כולם מוצאים מגורים היכן שהיו רוצים, אבל אני לא חושב שתפקיד המדינה הוא לדאוג לכולם למגורים במרכז הארץ. עם כל הכבוד לא כל אחד אמור לגור ברוטשילד".
גם ד"ר מועלם מעריך כי לא בהכרח יש מחסור בדירות, כמו שהן נמצאות במקומות שלא תמיד אנשים רוצים לגור בהם. "יש כאן המון דירות 3 חדרים, זה סטוק שנמצא בכל מיני מקומות בארץ, זה נכון שהן נמצאות בשיכונים בק.אתא ובחיפה אבל הן קיימות. זה שאנשים לא רוצים לגור בהן זו בעיה אחרת, אבל למדנו עם השנים שהשוק יודע לתקן את עצמו, אני לא בטוח שזה משבר כל כך אקוטי".
פרופ' רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית מהטכניון וחוקרת בכירה במוסד נאמן למחקר מדיניות לאומית, מספקת זווית אחרת לשאלת המחסור: "בעבר מדדו מצוקת דיור במובן של צפיפות יתר. זה היה אחד המדדים החשובים בישראל עד שנות השמונים והוא בדק כמה אנשים גרים בחדר. המדינה הפעילה תוכנית מיוחדת שהעניקה זכאות לדיור במקרים שבהם מתגוררות יותר מ־3 נפשות בחדר. עם השנים הנתון הזה נעלם והוא כבר לא קריטריון". לדבריה, הסיבה לכך שלא היה צורך בהמשך חישוב המדד, היא שכיום רווחת הדיור בישראל גבוהה. "הדירות בישראל הרבה יותר גדולות בשטח שלהן מהדירות באירופה", היא אומרת, "בנו כאן דירות גדולות והשטח לנפש נחשב נדיב מאוד, גם במונחים מערביים. בעבר כשהגיעה העלייה מברית המועצות היו הרבה משפחות שהתגוררו יחד ההורים, סבא וסבתא, ולפעמים גם הדודים. הם העלו את נתוני הצפיפות, אבל עם השנים חזרנו לרווחת הדיור".
אלתרמן עצמה לא מתרגשת מנתוני המחסור בדירות. "בכל ארץ מפותחת יש מחסור ביחידות דיור אבל זה עדיין לא אומר שנראה אנשים ברחוב, יש יותר ויותר צעירים שגרים עם ההורים והם לא בחוץ, זה רק אומר שרמת השטח הבנוי לאדם בישראל היא טובה מאוד ויש אפשרות לאכלס גם את אלה שלא מצליחים לרכוש לעצמם דירה".
אחד המחקרים שבהם עסקה אלתרמן בשנים האחרונות בחן את היקף הבתים המפוצלים בישראל (בבתים צמודי קרקע, לא כולל בנייה רוויה). העיר שנבחרה כמקרה בוחן היא ראשון לציון. מתוך 4,375 דירות שפורסמו להשכרה בעיר כ־39% היו מפוצלות, כאשר עד לסכום שכירות של 3,000 שקל עמד שיעורן על 57%, ובמחירים של עד 4,000 הן תפסו 48%. כמו כן המחקר מצא פער בין מספר הדירות הרשומות בעיר — כ־7,000 משקי בית התגוררו בדירות שאינן רשומות במרשם הדירות והמבנים, וככל הנראה חלק גדול מהם ביחידות מפוצלות. כשמוסיפים לכך יחידות דיור בקיבוצים ובמושבים, אלתרמן מעריכה כי בישראל יש מעל 100 אלף יח"ד מפוצלות.
אחת התובנות שאפשרה למדינה לנתח את הנתונים המגיעים מהשטח בצורה יעילה יותר היא שדין תל אביב אינו כדין עפולה. עד ל־2017 ההתייחסות אל המחסור הייתה ברמה הארצית, בעוד בפועל יש שוני עצום בין יישובים שונים והרצון להגר אליהם. בנתוני תוכנית הדיור המעודכנת (יוני 2021) של המועצה הלאומית לכלכלה קשה לפספס את ההפרשים החדים בין המחוזות. כך למשל בעוד בשנים 2020–2022 נפער במחוז המרכז פער של 6,000 יח"ד בין צורכי הדיור לבין סיום הבנייה, באותן השנים הבנייה במחוז הצפון עמדה בצורכי השוק, ובנפות חיפה, באר שבע וחדרה בנו מעל הצרכים.
מעבר לחלוקה למחוזות, היה צורך להתייחס גם למגזרים שהיכולת שלהם להגר מיישוב ליישוב היא מוגבלת, הכוונה היא בעיקר לחברה הערבית והחרדית. לפי גורם באוצר, לגבי החרדים, עד כה הממשלה לא כיוונה פרויקטים גדולים של בנייה והם למדו להסתדר בתוך שכונות רגילות. "אני לא בטוח שערים לחרדים זה הדבר הנכון", הוא אמר. לגבי המגזר הערבי אמר הגורם, כי יש לו בעיות ייחודיות, "יש שם בעיה כי לא דאגו להם במשך שנים לתוכניות מתאר. היום המצב הוא יותר טוב, ושווקים גם מתערבבים, עולה גם השאלה האם ערים כמו נוף הגליל או כרמיאל יהפכו לערים מעורבות".
רז דרור מסביר כי המצוקה בחברה החרדית קשה לפתרון. "מדובר בתוספת של כ־10 אלף משקי בית בשנה. כלומר זו תוספת בערך בגודל של העיר נתיבות שיש להקים בכל שנה. המשמעות היא שלא ניתן להדביק את הקצב הזה לעולם, בטח לא עם המערכות הבירוקרטיות של מדינת ישראל. היישובים הקיימים של החרדים לא מסוגלים לקלוט את ההיקפים האלה".
בנצי ראקוב, מתכנן ערים חרדי וראש תחום דיור במכון החרדי למחקרי מדיניות, חוקר את צורכי הציבור החרדי מקרוב בשנים האחרונות. לדבריו, במגזר החרדי מתחתנים מדי שנה קרוב ל־11 אלף זוגות, ולפי התוכנית האסטרטגית הלאומית, "צריך 8,000 יח"ד חדשות מדי שנה. ב־2021–2022 משרד השיכון שיווק בערך 4,000 יח"ד בשנתיים, כלומר, הפער רק הלך וגדל. המחסור אצלנו גדול יותר ואם לא נתכנן מדי שנה בהתאם לגידול, נמצא חרדים בערים כלליות ובצורה לא מנוהלת שגורמת לחיכוכים".
גם לחברה הערבית בעיות דיור ייחודיות משלה, והזנחה רבת שנים בתחום התכנון הובילה לבנייה בלתי חוקית רחבת היקף. כיום, כשרוצים לתכנן, הבנייה הזו מובילה לעיתים למבוי סתום. לדברי מורן אביב אחראית תחום תכנון בעמותת סיכוי־אופוק, "במשך שנים לא תכננו דיור לערבים, ובינתיים אנשים היו צריכים לגור איפשהו והם פשוט בנו ללא היתר. הבנייה הזו, שקוראים לה לא חוקית, היא בפועל בנייה ללא היתר שהיא בנייה בלית ברירה. בחומש הקודם הרשויות התחילו לתכנן תוכניות מפורטות, אבל אחת הבעיות היא שבחברה הערבית משך הזמן שלוקח לתכנן תוכניות מתאר הוא כפול מבחברה הכללית". בסיכוי מעריכים כי הפערים מצביעים על מחסור של כ־19 אלף יח"ד במגזר הערבי, כולל הדרוזים והנגב, אך בלי ירושלים וערים מעורבות. "מבחינה תכנונית יש עלייה, אבל בשטח עדיין לא מרגישים אותה", אמרה אביב.
בניגוד לחברה החרדית, שבה זוג שמתחתן מיד עוזב את בית ההורים, בחברה הערבית ממשיכים לגור אצל ההורים גם אחרי שמתחתנים. וג'די חלאילה רכז תחום דיור בעמותת סיכוי־אופוק: "רואים היום גברים בגיל 40 שעדיין גרים אצל ההורים וזה יוצר מצוקה. הם מתחתנים בגילים מאוחרים, ואתה רואה שלאנשים אין בית, ויש גם הגירה לערים מעורבות כמו יפו וחיפה, אבל יש הרבה שמעדיפים להישאר בכפרים שחלקם הפכו לערים והם נאלצים למצוא פתרונות, בונים תוספת לבית או מחלקים אותו. על כל פיסת קרקע בונים ומייצרים דירות".
