האדמו"ר מגור מחזיק ברבע מהמגרשים ביישוב המיליארדרים ארסוף
האדמו"ר מגור מחזיק ברבע מהמגרשים ביישוב המיליארדרים ארסוף
הרב יעקב אריה אלתר מחזיק 20 מגרשים בשטח של 22 דונם ביישוב היוקרה על קו החוף בשרון. שוויים 170 מיליון שקל, והפוטנציאל יזנק כשיאושרו היתרי בנייה. החסידות עצמה מחזיקה נכסים רבים בכל המדינה
חיבתו לנדל"ן של האדמו"ר מגור, הרב יעקב אריה אלתר, מנהיגה הרוחני של אגודת ישראל, מוכרת זה מכבר. הוא עצמו אמנם מתגורר בדירה בבניין בית המדרש של חסידות גור במתחם שנלר בירושלים, אך הוא חולש - באופן פרטי או בבעלות החסידות - על נכסים רבים ויקרי ערך ברחבי המדינה.
כעת בדיקת "כלכליסט" מלמדת כי בבעלותו האישית של האדמו"ר לא פחות מ־20 מגרשים, בשטח כולל של 21.7 דונם, ב"יישוב המיליארדרים" ארסוף שליד שפיים, היושב על קרקעות מהיקרות ביותר בישראל. שווי המגרשים הללו מוערך ב־170 מיליון שקל לפחות. את הבעלות באחד המגרשים חולק האדמו"ר בן ה־83 עם איש העסקים עמוס לוזון, ועל המגרש נמצא ביתו של לוזון, מהמפוארים ביישוב.
את הנכסים ירש האדמו"ר מאביו שמחה בונים אלתר, אדמו"ר החסידות בשנים 1992-1977. האב רכש את המגרשים בארסוף בראשית ימי המדינה במטרה להקים עליהם כפר נופש לציבור החרדי. הרעיון לא יצא לפועל, אך המגרשים נשארו בבעלות המשפחה. מאז היישוב התפתח, הוסדר, ובזכות העובדה שהוא יושב על קרקע נדירה, על צוק שנושק לים, משך אליו לאורך השנים כמה מהבולטים שבעשירי ישראל. כיום מחזיקים בו בתים וקרקעות, בין היתר, קובי ויהודית ריכטר, עידן עופר, בני שטיינמץ, ניר שרצקי, מריוס נכט ואדם נוימן.
תוכנית הבנייה לארסוף אושרה בסוף שנת התשעים, והיא מחלקת את היישוב ל־85 מגרשים בשטח של 700 מ"ר או 1,400 מ"ר. המשמעות היא ש־20 המגרשים שבבעלות האדמו"ר הופכים אותו לגורם שחולש על כ־23% משטח היישוב. קבוצה של מגרשים בבעלותו ממוקמת בקו השני ובקו השלישי לים, בחלק הצפוני של ארסוף (ראו מפה למעלה). להערכת השמאי איציק רפאל ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, אפשר למכור מגרש כזה, כשאינו בנוי, לפי כ־14 אלף שקל למ"ר. כך שמגרש של 700 מ"ר שווה כ־10 מיליון שקל, ומגרש של 1.4 דונם אפשר למכור במחיר כפול של כ־20 מיליון שקל. כמחצית מהמגרשים של האדמו"ר הם בעורף היישוב, שם המחיר למ"ר קרקע לא בנויה הוא 10,000-8,000 שקל.
אלא שהפוטנציאל הגלום במגרשים הנדירים האלה גדול בהרבה. רפאל מעריך כי שווי המגרשים יעלה בשנים הבאות, כאשר יתאפשר להוציא עבורם היתרי בנייה. "השכונה קיימת 15 שנה ועדיין לא מימשה את הפוטנציאל שלה, מפני שיש קושי להוציא היתרי בנייה. המועצה האזורית לא מאפשרת להוציא היתרים כל עוד אין פתרון ביוב לתוספת תושבים", הוא אומר. "בגלל זה מחירי הקרקע בארסוף עדיין נמוכים מהמחירים בצהלה או בתל ברוך. ברגע שיפתרו את הבעיות האלה, השווי צפוי לעלות".
3 צפייה בגלריה
הבית ברחוב רב אמי בבני ברק והמגרש הריק הצמוד אליו (בתמונה למטה). שניהם בבעלות האדמו"ר
(צילום: יריב כץ)
על פי התב"ע של היישוב, בכל אחד מהמגרשים אפשר לבנות בריכה. במגרשים הקטנים (700 מ"ר) אפשר לבנות קומת מרתף ועוד שתי קומות בשטח 165 מ"ר. לחלופין, בהתאם למגמה האדריכלית בתחום היוקרה, אפשר לבנות רק קומה אחת בשטח 120 מ"ר. על המגרשים הגדולים אפשר לבנות קומת מרתף ועוד 2 קומות בשטח 330 מ"ר, או קומה אחת גדולה בשטח 240 מ"ר. תושבי היישוב מקבלים שירותי חינוך ותרבות מקיבוץ שפיים.
ב־2018 מכר האדמו"ר את אחד המגרשים בארסוף לגל לחוביץ' תמורת 5.8 מיליון שקל. באוגוסט 2021 מכר שני מגרשים ששטחם המשותף 2.8 דונם לשלומי בן חיים, תמורת 22 מיליון שקל. העסקאות האלה משקפות למגרשים שנותרו בבעלות האדמו"ר שווי של כ־170 מיליון שקל לפחות.
אחד המגרשים בארסוף נמצא כיום, לפי נסח הטאבו, בבעלות משותפת ושווה של האדמו"ר ואיש העסקים עמוס לוזון. המגרש שברחוב מול הים משתרע על פני 1.4 דונם, ובנויים עליו ביתו של לוזון ובריכת שחייה.
לפי נתוני רשות המסים, לוזון רכש את חלקו במגרש בדצמבר 2010 תמורת כ־10 מיליון שקל. בעלותו על החלק שלו נרשמה בטאבו בפברואר 2011. באותו חודש נוספה לנסח הטאבו הערה כי נחתם הסכם שיתוף בין בעלי המגרש – לוזון והאדמו"ר. הסכם כזה מסדיר את מערכת היחסים בין הבעלים ואת הפעולות שמותר לכל אחד מהם לבצע בנכס. הבית כבר היה בנוי באותה עת, וככל הנראה ההסכם עסק בהקמת בריכה על השטח המשותף. ואכן, ביולי 2011 קיבל לוזון היתר לבניית הבריכה.
בנוסף על הנכסים בארסוף, בבעלות האדמו"ר גם מגרש של כ־3 דונם, חלקו בנוי, בבני ברק, בצומת הרחובות הרב אמי וחזון איש. על המגרש רשומה הערת אזהרה למס רכוש משנת 1996, בגלל חוב שעלותו המוערכת היום, עם ריבית והצמדה, היא כ־4 מיליון שקל. עד שנת 2000 בעלי מגרשים נדרשו לשלם מס רכוש בשיעור של 2.5% משווי הקרקע מדי שנה, אם לא בנו עליה. גם על המגרשים שנמכרו בארסוף רבצה משנת 1996 הערת אזהרה, בגלל חוב של כ־400 אלף שקל למס רכוש, והיא נמחקה ב־2012.
הנכסים שנחשפים כאן הם נכסיו הפרטיים של הרב אלתר. לחסידות גור יש נכסים נוספים, בשווי מוערך של כ־200 מיליון שקל לפחות, והם מוחזקים באמצעות העמותות של החסידות. כך, למשל, בירושלים נמצא המרכז העולמי של החסידות ברחוב ירמיהו בסמוך למתחם שנלר, וכן בבעלותה בית מדרש ברחוב רלב"ח בעיר. שני הנכסים האלה שווים, לפי דו"חות העמותה, כ־140 מיליון שקל. בערד, שבה מתגוררים במצוות הרב רבים מהחסידים, יש לחסידות 3 מבנים ששוויים כ־30 מיליון שקל — בית מדרש ופנימייה, תיכון וספרייה.
האדמו"ר מגור הוא הסמכות הרוחנית הבכירה בחסידות הגדולה בישראל, ובמידה רבה אחד האנשים החזקים בפוליטיקה, שיציבות הקואליציה תלויה בהם. אצל האדמו"ר הפוליטיקה והדת שזורות מלידה: אביו, הרב שמחה בונים אלתר, מונה לאדמו"ר בימי המהפך הפוליטי של 1977. הוא הכניס לראשונה מפלגה חרדית לממשלה, ושלח את נציגו אברהם שפירא לתפקיד יו"ר ועדת הכספים. עוזרו של שפירא באותן שנים היה יעקב ליצמן, לימים חבר כנסת ושר.
בתחילת שנות ה־2000 היה ליצמן יו"ר ועדת הכספים וקידם תקנות שהובילו להקטנת החוב שצברו בעלי קרקעות לרשות המסים בשל אותו מס רכוש. התקנות האלה הועילו לכל בעל מגרש שלא הסדיר את חובו, וגם לאדמו"ר. בהמשך מונה ליצמן לשר הבריאות ולימים לשר השיכון.
כעת יצחק גולדקנופף, המקורב אף הוא לאדמו"ר מגור, קיבל את השליטה על תחום הנדל"ן לאחר שהתמנה לשר הבינוי והשיכון, ובכוונתו לשמש גם יו"ר מועצת רשות מקרקעי ישראל. ללא הסדר ניגוד עניינים מפורט גולדקנופף יוכל לקדם אינטרסים בתחום הנדל"ן של החסידות ושל העומד בראשה. המקרה של גולדקנופף סבוך יותר משום שלו עצמו אינטרסים מגוונים בתחום הנדל"ן כבעל נכסים, כמי שעומד בראש עמותה שלה מאות נכסים המשמשים לגנים, וכמי שהורשע בעבר בעבירות על חוק התכנון והבנייה.
