בלעדי500 אלף דירות חדשות ייבנו ליד תחנות המטרו
בלעדי
500 אלף דירות חדשות ייבנו ליד תחנות המטרו
ניתוח שביצע מנהל התכנון מצביע על כך שתמ"א 70, התוכנית לבנייה סביב תחנות המטרו העתידיות, תאפשר בניית 500 אלף דירות חדשות לפחות, ורוב שטחי המשרדים יתרכזו שם. הבנייה תהיה צפופה והתנועה במתחמים אלו תהיה רגלית
התוכנית המיוחדת למרחב העירוני סביב תחנות המטרו תצמצם את היכולת לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בסמוך לתחנות. העובדה הזאת הובילה לתרעומת של יזמים מהתחום, אבל ניתוח שבוצע במנהל התכנון והגיע לידי "כלכליסט" מלמד כי היא תאפשר בניית 500 אלף דירות חדשות לפחות. הנתונים האלה ממחישים כי המחיר שגובה התוכנית — עצירה של כמה עשרות פרויקטים קטנים — זניח בהשוואה לתרומה החזויה להגדלת היצע הדיור. התועלת של התוכנית לסביבת תחנות המטרו רחבה ואינה מסתכמת רק בהוספת דירות. היא מובילה כבר עתה לשינוי הגישה התכנונית במחוז תל אביב והמרכז, בכך שהיא מתכננת מחדש את המרחב העירוני שסביב תחנות המטרו — ומשפרת את רשת הרחובות באופן שאי אפשר להשיג בפרויקט תמ"א 38 על מגרש בודד.
רפי אלמליח מנכ"ל מנהל התכנון אומר ש"התוכנית תעשה מהפכה במרחב העירוני, ותשנה את כל התפיסה התכנונית שהכרנו עד היום. אסור לנו לפספס את ההזדמנות ההיסטורית לחדש את פני המדינה בשביל כמה פרויקטים של תמ"א 38, מדובר באינטרס ציבורי מהמעלה הראשונה".
תוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב, נקראת בקיצור תמ"א 70, משלימה את תוכנית המטרו בכך שהיא יוצרת באזור תחנות המטרו סביבה עירונית שבה מתניידים בעיקר בתחבורה ציבורית, בהליכה וברכיבה על אופנים. מערכת המטרו כוללת 3 קווים שנמתחים על פני 150 ק"מ ב־24 רשויות מקומית, ובהם 109 תחנות. כדי להפיק מהמטרו את המיטב, וליצור מצב שבו כמה שיותר אנשים משתמשים בו בכל יום מקודמת במקביל תוכנית תמ"א 70. היא מתווה את עקרונות התכנון סמוך לתחנות כך שהבנייה לצידם תהיה כמה שיותר צפופה, יהיו כמה שיותר שימושי קרקע — כלומר מגורים, לצד מסחר ותעסוקה — וכן תמהיל מגוון של דירות, גדולות וקטנות, למכירה ולהשכרה במחיר מפוקח — באופן שיאפשר למגוון אנשים להתגורר סמוך למטרו. בנוסף, ולא פחות חשוב מכך, יש בה הקפדה על רשת דרכים שתאפשר להולכי רגל להגיע בקלות, במהירות, ובביטחון לתחנות.
על פי ניתוח של מנהל התכנון התוכנית הזו תאפשר, כאמור, בניית 500 אלף דירות לפחות. הנחת העבודה של הצוות הכלכלי של מנהל התכנון שעוסק בתמ"א 70 היא כי 50% מהדירות שיתוכננו וייבנו במטרופולין תל אביב עד שנת 2050 יהיו בסביבת תחנות המטרו. כמו כן 75% מהמשרדים החדשים ייבנו סביב תחנות המטרו.
הערכות האלה מבוססות על ניתוח המצב בערים בעולם, בניתוח הזה נמצא כי בין 35%־60% מתושבי הערים או המטרופולינים הגדולים בעולם מתגוררים בסמוך לתחנות מטרו. על פי הבנק העולמי יעדי התכנון בערים מכוונים לכך ש־100% מתוספת האוכלוסייה יהיו בסביבת מערכת תחבורה עתירת נוסעים.
מנהל התכנון אינו מסתפק בתחזיות אלה, אלא יוצר את המציאות הזו משום שכבר עתה הוא מכוון לכך שעיקר הבנייה למגורים ומשרדים תהיה סביב תחנות המטרו. יזם שיקדם תוכניות באזורים האלה יקבל זכויות בנייה נדיבות לעומת תוכניות שיקודמו באזורים מרוחקים, זהו תמריץ כלכלי שימשוך את חברות הבנייה. תמ"א 70 משמשת בדיוק לתכלית הזו. התוכנית כוללת ניתוח של כל אחת מ־109 התחנות העתידיות והנחיות באשר להיקף ואופי הבנייה סביבן.
היא עושה זאת באמצעות המונח רח"ק (ראשי תיבות של רצפה חלקה קרקע) — זהו מספר שנוצר על ידי חישוב סך השטח שאפשר לבנות בתוכנית מסוימת חלקי גודל המגרש. למשל מגרש שגודלו 1,000 מטר ויש בו רח"ק 1 יאפשר בניין ששטחו הבנוי 1,000 מ"ר, רח"ק 2 יאפשר בניין ששטחו 2,000 מ"ר וכן הלאה. הרח"ק הוא זה שמגדיר את עוצמת או נפח הבנייה סביב תחנה. תמ"א 70 סימנה בכל תחנה מהו הרח"ק המינימלי שלו כפופות תוכניות הבנייה שיקודמו בעתיד. אפשר לבנות צפוף יותר, אך אסור לאשר תוכנית דלילה יותר. צפיפות הבנייה למגורים ומשרדים מתאפשרת גם משום שתקן החנייה סביב תחנות המטרו יהיה מצומק ביחס למקובל היום בין 0.6-0.3 חניות לדירה.
התחנות שבהן הפיתוח יהיה בעוצמות הגבוהות ביותר הן כמובן בעיר תל אביב — מסוף 2000, רכבת השלום, יצחק שדה ותחנת הרכבת בדרך ההגנה. וגם במתחם גלילות ששייך לרמת השרון. בכל אחת מהתחנות האלה הרח"ק המינימלי הוא 9. התוכניות במתחמים האלה צריכות להכיל משרדים בהיקף שלא יפחת מ־25% מהשטח הבנוי בתוכנית. מוקדים נוספים שבהם רח"ק של 7־9 נמצאים ביוספטל וברמת אליהו בחולון, בשכונה שתקום בעתיד על קרקעות תע"ש בהוד השרון, וגם בראשון לציון מרכז, וכן במחלף ראשונים.
קצת פרופורציות: התוכנית שאושרה ב־2020 לבנית רובע חדש שבו 16 אלף דירות על חורבות שדה דב נחשבת לצפופה שאושרה בארץ אי פעם ובה הרח"ק הממוצע הוא 6. במגדל הספירלה שבונה עזריאלי בתל אביב יהיו 91 קומות ובמגרש הזה הרח"ק הוא 20.
רח"ק לא מכתיב את גובה הקומות, הנתון הזה יקבע רק כאשר יאושרו תוכניות מפורטות שיתבססו על ההנחיות של תמ"א 70. אפשר להשיג רח"ק 9 במגדל גבוה מאוד אך גם בבניינים נמוכים שבנויים בצפיפות, כמו בלוק בעיר אירופאית. בכל אופן הוא מאפשר בנייה של מאות דירות, משרדים ומסחר על תא שטח קטן. למשל שכונת TLV שהקימה גינדי על חורבות השוק הסיטונאי משתרעת על פני כ־40 דונם וכוללת 2,665 דירות ב־10 בניינם של 14 קומות, ו־4 מגדלים של 44 קומות. הרחק בתוכנית הזו רק 7.6. במגדלי דה וינצ'י בתל אביב הצליחו לבנות 412 דירות ב־42 קומות, ושם הרח"ק הוא 8.8.
אף שתמ"א 70 עוד לא אושרה סופית, מוסדות התכנון כבר עובדים על פי המדיניות שהיא מתווה ומאשרים כבר עתה לאורך ציר המטרו תוכניות עתירות זכויות. בזכות זאת היזמים נהנים מקופון שמן. למשל בסוף 2022 אושרה תוכנית ענקית של גב־ים ברחוב המלאכה בחולון לבניית 5 מגדלים בהם עד 25 קומות, וכ־250 אלף מ"ר של משדרים ו־500 דירות. כל זה התאפשר משום שהמגרש משקיף על תחנה עתידית של קו המטרו M3.
