בלעדימציעים לכם להקדים תשלומים לדירה? זה כנראה טריק שמשרת רק את היזם
בלעדי
מציעים לכם להקדים תשלומים לדירה? זה כנראה טריק שמשרת רק את היזם
חברות כמו שיכון ובינוי ורמי שבירו מצאו דרך לצמצם את עלויות המימון שזינקו בגלל הריבית: מציעים לרוכשים "לפנים משורת הדין" אפשרות להקדים תשלומים. רק שמהלך כזה היה נחוץ להם עד לפני חצי שנה, כשמדד התשומות הרים ראש
יזמי נדל"ן מהגדולים במשק מציעים ללקוחותיהם להקדים תשלומים לרכישת הדירה. במכתבים ששלחו והגיעו לידי "כלכליסט" הצעד מוצג כמחווה לטובת הלקוחות, אבל זה רק טריק נחמד שמשרת את היזמים ויאפשר להם לצמצם עלויות מימון שזינקו לאחרונה בגלל הריבית. הקדמת התשלומים היתה נחוצה לרוכשי דירה חדשה עד לפני חצי שנה, בתקופה שמדד תשומות הבנייה הרים ראש. אלא שאז יזמים התנגדו לבקשות כאלה.
החברות גיא ודורון לוי, רמי שבירו ושיכון ובינוי, שכל אחת מהן בונה כיום אלפי דירות, וכן חברת גרופית שלחו בשבועות האחרונים מכתבים שבהם הן נעתרות, כלשונן, לבקשת לקוחות ומאפשרים להקדים תשלומים.
ברכישת דירה חדשה מקבלן התשלומים מועברים בפעימות לפי אבני דרך שסוכמו עם החתימה על חוזה הרכישה. הבנק שהעניק משכנתא לקונה הדירה מזרים את הכסף בהתאם למועדי התשלום. הריבית שישלם הקונה על המשכנתא נקבעת גם היא במועד התשלום. כך שהקדמת התשלומים אכן תחסוך לקונים שיבחרו בכך את עליית הריבית החזויה בחודשים הקרובים. אלא שבנק ישראל החל להעלות את הריבית באפריל, והיא זינקה מאז מ־0.1% ל־3.25% היום. את העליות האלה יספגו הקונים משום שעד עתה החברות לא אפשרו להקדים תשלומים, או אפשרו במקרים בודדים בלבד.
במכתב מסבירים היזמים כי הצעד הוא מחווה של רצון טוב בעקבות פניית לקוחות. למשל גיא ודורון לוי כתבו ללקוחות כי המהלך נולד "לבקשת חלק מרוכשי הדירות בפרויקט, ולפנים משורת הדין". שיכון ובינוי כתבה כי זו "מחווה של רצון טוב", ורמי שבירו מסביר כי "נוכח הפניות הרבות ונכונות החברה לסייע לרוכשים, ובשים לב לנסיבות המיוחדות של העת הנוכחית, ניאותה החברה לחרוג ממדיניותה הנהוגה עד כה".
אבל מבול הפניות לחברות הבנייה בבקשה להקדים תשלומים היה כשמדד תשומות הבנייה החל לעלות בקצב מהיר לפני שנה וחצי. חברות הבנייה מצמידות את התשלומים למדד הזה אשר משקף את השינוי במחיר של עלויות הבנייה. בין ינואר 2021 ליוני 2022 המדד הזה עלה ב־9.5%, כך שבכל תשלום לקוחות התבקשו להוסיף עשרות אלפי שקלים, שמשקפים את שיעור עליית מדד התשומות. התוספת הזו הכבידה מאוד על הרוכשים משום שהבנקים לא אפשרו לקבל את הסכום הנוסף מתוך המשכנתא, והרוכשים היו צריכים למצוא מקור אחר לשלם על ההתייקרות.
באותה עת חברות בנייה סירבו להקדמת תשלומים, פשוט משום שלא היה להן שום תמריץ לכך. עלייה של מדד התשומות אפשרה להן לגרוף עוד הכנסות שלא חזו מראש, ומצד שני הריבית היתה אפסית, ועלויות המימון שלהן נמוכות. לעומת זאת, כיום העלייה במדד תשומות הבנייה היא זניחה ביותר. באוקטובר לא חלה עלייה כלל, ובתקופה שבין יוני לאוקטובר הוא עלה ב־0.6% בלבד. בנוסף לכך ביולי עבר תיקון חוק שקידם שר הבינוי זאב אלקין ולפיו מותר להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, כלומר היזמים כמעט אדישים לעליית המדד, ולא יפסידו כלום אם יאפשרו להקדים תשלומים.
בתקופה שבה ריבית בנק ישראל היתה אפסית שילמו החברות ריבית של כ־3.5%, ואילו כעת הבנקים גובים מהם ריבית של 6.5%-6% בפרויקטים שעלותם מאות מיליוני שקלים. לכן ככל שדיירים יקדימו תשלומים, יצליחו היזמים לחסוך מיליוני שקלים תשלום לבנקים. קבלנים סיפרו ל"כלכליסט" כי "עלויות המימון אכן עלו, והקדמת התשלומים מקלה על החברה לקבל את ההחלטה שמקלה על הרוכשים".
רועי אלוק ממשרד השמאי קמיל, טרשנסקי, רפאל מבצע בדיקות כלכליות ליזמים, ומסביר כי לאורך חייו של פרויקט בנייה יש לבנק המלווה וליזם "דו"ח שבו בודקים בכל חודש הוצאות מול הכנסות. הריבית נקבעת על פי הדו"ח הזה, בדומה לריבית על אוברדרפט. אם יש ליזם יותר הכנסות מהוצאות הוא לא ישלם ריבית, לעומת זאת ככל שידחה את ההכנסות לסוף הפרויקט כך הוא חשוף לריבית".
משיכון ובינוי נמסר בתגובה: "במכתב זה אין ולא היה כל שיקול של כדאיות כלכלית כלשהי מצד החברה. נהפוך הוא, זהו רצון אמיתי לסייע ללקוחותינו ולפעול בהתאם לבקשתם. בפרויקט בן שמן, שיצא לשיווק טרם תיקון 9 לחוק מכר, ההצמדה למדד היא בשיעור של 100%, ומרבית הזוכים במסגרת התוכנית היו זקוקים ללקיחת משכנתא. העליות האחרונות בריביות ובמדדים גרמו לגידול משמעותי בהחזר החודשי, ומכאן הסיבה לבקשתם להקדמת התשלומים".
מחברת גיא ודורון לוי נמסר: "התקופה האחרונה מתאפיינת בריבוי פניות ולחץ גדול של רוכשים להקדים תשלומים, בשל החשש להמשך עליית ריבית המשכנתאות וקיבוע משכנתא יקרה. אם בעבר היו פניות בודדות בחודש הנוגעות להקדמת תשלומים, קצב הפניות גבר בצורה לא רגילה. החברה החליטה להיענות במקרה זה ולאפשר לרוכשים להעביר את מלוא התשלומים כדי שיתאפשר להם לקחת משכנתא בהקדם האפשרי".
