פינוי בינוי חסר תקדים בי-ם: המרכז המסחרי בגילה יהפוך ל-5 מגדלים של 35 קומות
פינוי בינוי חסר תקדים בי-ם: המרכז המסחרי בגילה יהפוך ל-5 מגדלים של 35 קומות
הוועדה המחוזית ירושלים תדון מחר ביוזמת מקסיקו ישראל, במסגרתה ייהרס המרכז המיתולוגי ובמקומו ייבנו 660 דירות ואלפי מטרים של שטחי מסחר ותעסוקה. התוכנית חריגה בהיקף הבנייה שהיא מציעה - על כל יחידה שתיהרס, ייבנו 21 חדשות
ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית ירושלים תדון מחר (ב') ביוזמת חברת מקסיקו ישראל, שבראשה עומד היזם חננאל מנת, לפינוי בינוי במרכז המסחרי בשכונת גילה בירושלים. התוכנית מציעה מכפיל דירות יוצא דופן של 1:21 - כלומר, על כל יחידה שתיהרס, ייבנו 21 חדשות.
בקומפלקס הקיים, שמתפרס על שטח של 12 דונם, יש 32 דירות ו-29 יחידות מסחר. בפרויקט המקודם כעת מוצעת בנייה של 5 מגדלים בגובה 35 קומות, ועוד 6 קומות בתת הקרקע, ובהם 660 דירות, בנוסף לאלפי מטרים של שטחי מסחר ותעסוקה. כמו כן, התוכנית מייעדת שטח למבני ציבור וגם שטח ציבורי פתוח (שצ"פ).
במסמך הוראות התוכנית מסבירים היזמים כי "התוכנית תהווה מנוף להתחדשות עירונית בסביבה על ידי הגדלת מלאי הדירות, יצירת דופן עירונית פעילה ויצירת מרקם עירוני בעל איכויות סביבה גבוהות ומודרניות שיהווה מקור משיכה לאוכלוסייה חזקה. בכך תתרום התוכנית לשכונה מבחינה אורבנית וסביבתית".
המרכז המסחרי ברחוב צביה ויצחק בגילה, שתוכנן ע"י האדריכלים אברהם יסקי, יעקב גיל ויוסי סיון ונחנך ב-1971, הוא סוג של מבנה שיכון מוארך, ששתי הקומות התחתונות שלו משמשות למסחר ומעל יש שלוש קומות מגורים. בחזית המבנה תוכננה כיכר אזרחית ענקית, אך היא מעולם לא הושלמה, וחלק גדול ממנה נותר בור עמוק בקרקע מוקף בגדר פח.
היסטוריון האדריכלות מיכאל יעקובסון כתב על המבנה בבלוג שלו, "חלון אחורי": "למרות שמדובר במרכז גילה, לא מורגש כאן בכלל מרכז. העסקים קטנים מאוד ומשרתים רק את הסביבה הקרובה. השירותים מעניקים שירות למעגל רחב יותר, אך לא מצליחים להחיות את המרכז. האדריכלים התחמקו מליצור רחוב מסחרי, והעדיפו לרכז הכל למבנה אחד שנמצא בנסיגה מהרחוב, מנותק מסביבתו, ולא יעזור שום גשר או רחבה גדולה ושוממה, העסק צולע בשתי הרגליים". הוא קבע כי "הבעיה של גילה היא המסה. מדובר בעשרות מתחמים וביותר מ-13 אלף יח"ד שתוכננו על פי קונספציה מנוכרת שמעודדת הזנחה וחוסר שייכות".
הפרויקט המקודם כעת במקום המרכז המסחרי, עליו חתום אדריכל יואל פייגין, מציע חזון אדריכלי הרבה פחות מעניין, אך תואם את רוח הזמן ובעיקר פרגמטי. דוח בדיקת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, עליו חתום משרד שמאות המקרקעין גרינברג אולפינר, מסביר כי בסביבה מספר פרויקטים של בנייה חדשה לצד פרויקטים של התחדשות עירונית. ניתן להבין מהמסמך כי היקף הבנייה המוצעת בפרויקט מתבסס בעיקר על כך שהקו הכחול של הרכבת הקלה מתוכנן לעבור בסביבתו.
שמאי המקרקעין אומדים את הרווח השוטף של היזם ב-259 מיליון שקל. ע"פ החישוב שלהם, עלויות הבנייה יגיעו ל-1.3 מיליארד שקל. בתכלול של הכנסות והוצאות, מדובר ברווח יזמי שמגיע ל-19.4%. ומה יקבלו בעלי הדירות? דירה חדשה, בין הקומות 10-1, בשטח הדירה הישנה בתוספת 50% משטח הדירה הקיימת, מרפסת שמש בשטח של לפחות 12 מ"ר וחנייה. בעלי החנויות יקבלו חלל בשטח של 150% כולל חניות.
התוכנית יוצאת דופן במקדמי ההתחדשות המופלגים שהיא מבקשת. עיון במסמכי תוכניות אחרות שבהן ידונו מחר בוועדה המחוזית ירושלים מגלה מצב שונה לחלוטין. כך למשל, בבניין ברחוב שטרן 47 בקריית יובל ישנה תוכנית להקים 164 דירות במקום 34, בנוסף לגני ילדים, בית כנסת ושצ"פ - מכפיל של 1:5. ב-3 בניינים ברחוב אשר 2,4, ו-6 בבקעה מוצע פינוי של 48 דירות תמורת בינוי של 138 דירות ותוספת שצ"פ - מכפיל של 1:3. בפרויקט ברחוב בר יוחאי בקטמונים מתוכנן פינוי של מבנה שיכון ובו 70 דירות ובניית מגדל ובו 262 דירות, כולל הרחבת זכות דרך והפרשה ציבורית - מקדם התחדשות של 1:4.
שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד אמר לכלכליסט כי מניסיונו התוכנית מציעה מכפיל גבוה מאוד יחסית לתוכניות התחדשות עירונית אחרות: "באופן כללי בלבד, ניתן לומר כי ככל שערך הקרקע גבוה יותר כך היזם יכול להסתפק במכפיל נמוך יותר. אני מכיר תוכניות התחדשות עירונית במקומות שבהם שווי הקרקע נמוך בהרבה אולם שם המכפילים לא מתקרבים למכפיל בתוכנית המוצעת. למשל בערים צפוניות, כמו נשר, קריית ים וטירת הכרמל, מאושרות תוכניות במכפילים של 5-6. יכול בהחלט להיות שהתמורות לדיירים יכולות להיות גבוהות יותר מהמוצע כעת, וייתכן שיש מקום למטלות ציבוריות משמעותיות יותר לטובת העירייה".
חננאל מנת, יזם הפרויקט בגילה, מסביר את ההיקף החריג של כמות הדירות בכך שמדובר בפרויקט התחדשות עירונית ראשון מסוגו של מרכז מסחרי גדול ומתפקד: "עלינו להשיב כ-6,000 מ"ר לבעלי החנויות הקיימות. כמו כן, עלינו לבנות למעלה מ-20 אלף מ"ר חנייה, כחלק מהתקן לחנייה ופריקה במרפאות ומסחר. מלבד זאת, רכיב המיסוי שקיים לחנויות, בשונה ממגורים, אינו כולל פטור מהיטל השבחה וכל חלקו, גם מס שבח ומע"מ על שירותי בנייה. כמות יחידות הדיור לא נועדה אלא לאפשר את הכלכליות של הפרויקט לפי תקן 21 (רווח מינימלי ליזמים)".
