ניתוחאלקין בונה פיגומים לצינון שוק הדיור הרותח
ניתוח
אלקין בונה פיגומים לצינון שוק הדיור הרותח
בשבוע הבא יחלוף המועד שהקציבה הממשלה לשר השיכון להציג מדיניות רחבה וסדורה לדיור בר־השגה והתחדשות עירונית. תוכנית מקיפה עדיין לא הוצגה אבל אושרו בתקציב המדינה צעדי מיסוי, תוכנית לסבסוד קרקעות ותמריצים להתחדשות עירונית. לא בטוח שהצעדים ייתנו מענה למצב
"הצדדים מסכימים, כי יש לפעול בנחישות למיתון עליית מחירי הדיור". כך נקבע בקווי היסוד של הממשלה החדשה, שהוגשו לכנסת ב־11 ביוני. במילים אחרות, הממשלה הכריזה כי מטרתה למתן עלייה — אחרי קפיצה של 120% במחירי הדירות מאז 2008, ולא להפחית את המחירים — משאלת לב של לא מעט מחוסרי דירות. אבל גם הפאניקה הגדולה של אלפי ישראלים, ולא מעט יזמים ומממנים שסוחבים חוב ענק.
בנוסף קבעו קווי היסוד כי "שר השיכון יביא בתוך 60 יום מכינון הממשלה החלטת מדיניות רחבה וסדורה בנוגע לדיור בר־השגה והתחדשות עירונית. בנוסף, שר השיכון יביא לממשלה תוכנית שיווק של 300 אלף יחידות דיור".
בשבוע הבא, 11.8, יסתיימו אותם 60 יום. תוכנית אחת מקיפה עדיין לא הוצגה לציבור, אבל לא מעט צעדים הלכו והתבהרו: צעדי מיסוי שאושרו במסגרת התקציב, התוכנית לסבסוד קרקעות, ותמריצים שונים להתחדשות עירונית — שאמורים לסייע סוף סוף לצנן את השוק.
1. מחיר מטרה בנעלי מחיר למשתכן
משרד השיכון החליט ללכת עם ולהרגיש בלי. לחזור לתוכנית "מחיר למשתכן" של שר האוצר לשעבר משה כחלון, זו שסבסדה את הקרקעות במיליארדים לעשרות אלפי זוכים מאושרים, אבל לקרוא לה "מחיר מטרה", כדי שבכל זאת בשוק יבינו שיש שריף חדש בעיר.
בקצרה: מחיר למשתכן נתנה ליזמים להתחרות ביניהם על הגשת הצעת המחיר הנמוכה ביותר למ"ר בנוי של הדירות החדשות, וסבסדה עבורם את הקרקע ב־200 אלף שקל בממוצע.
לעומת זאת, שיטת מחיר מטרה — שבשנת 2014 זכתה לכמה מכרזים בודדים בשלהי כהונתו של שר השיכון לשעבר אורי אריאל - קובעת מראש את המחיר למ"ר בנוי "בהנחה של 20% מול מחירי השוק", ונותנת ליזמים להתחרות על מחיר הקרקע הגבוה ביותר שהם ישלמו לקופת המדינה.
לפי התוכנית של שר השיכון זאב אלקין, 60% מהדירות באזור המרכז ו־65% מהדירות בפריפריה ייצאו בהנחה, שאכן תוזיל את המחירים למאושרים שיזכו בהן בהגרלות, אבל - בפעם המי יודע כמה - קשה לראות כיצד הן יספקו לשוק מאסה מספיק גדולה כדי לחולל השפעה רוחבית על כלל המחירים. ההצדקה היחידה לחלק את הכסף שלנו בהגרלות אקראיות ובאובדן של מיליארדי שקלים למדינה. יתרה מכך: התחייבות במכרז למחיר דירה סופי, שאפילו לא יוצמד למדד תשומות הבנייה, עלולה להקשות עוד יותר בשחרור היצע — בגלל הצורך המובן של היזמים לקבל קרקעות זמינות ומוכנות לבנייה.
לזכותו של אלקין ייאמר, שהוא מגביל את ההנחה עד ל־300 אלף שקל לדירה (בקושי 10% ממחיר הדירה באזורי הביקוש), כדי לא לחזור על הטבות של 800 אלף שקל ואפילו מיליון שקל למי שזוכה בהגרלה בהרצליה או בקריית אונו. ועדיין, מדובר בסבסוד שכולל רק בעלי הון עצמי של מאות אלפי שקלים ושולח את כל השאר, במקרה הטוב, לפריפריה הרחוקה. רבים מהם יקנו כדי להשכיר את אותן דירות שקיבלו כסובסידיה.
2. מס הרכישה מוסיף שמן למדורה
ביטול הליניאריות במס שבח: צעדי מיסוי יכולים להיות מאוד מתסכלים ולא מתגמלים, ודאי מבחינה פוליטית. מדובר בכלי מדיניות מהמעלה הראשונה, אבל לציבור קל לקרוא כותרות פופוליסטיות שמדברות בעיקר על "העלאת מסים" ולגרום לפוליטיקאי התורן לוותר מראש.
אחת הדוגמאות הבולטות מענף הנדל"ן למגורים היא חוסר היכולת בשעתו של השר יובל שטייניץ לתרגם לקרדיט פוליטי וציבורי את הצעד האמיץ שהוביל בשנת 2011 — ביטול הפטור ממס השבח למשקיעים. עד אותו רגע, מוכרי דירות, גם כאלה שהחזיקו בעשרות כאלו, יכלו למכור אותן בפטור מלא ממס רווחי הון — מס שבח בשיעור של 25% לפחות בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, אם תיזמנו את המכירה אחת ל־4 שנים. שטייניץ ביטל את הפטור מהמס הכי מוצדק והכי משמעותי שמצנן לא מעט משקיעים שחולמים על סיבוב מהיר ומשכנע לא מעט בעלי דירות שאין טעם להמתין לפני שהם מוכרים.
עם זאת, במסגרת הפשרות הפוליטיות נקבע כי המס יחול רק על ההשבחה שתיווצר משנת 2014. מי שהחזיק בדירה שקנה קודם לכן, נהנה מחישוב מס בנוסחה ליניארית מורכבת — השבח משנת 2014, לחלק לכל תקופת ההחזקה. בעקבות זאת, שיעור המס הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הרביעי של 2020, למשל, עמד על 12% בלבד — בזכות אותה ליניאריות. כעת קובע חוק ההסדרים כי בעלי קרקעות לא יוכלו ליהנות מאותה ליניאריות אם לא יוציאו היתר בנייה עד סוף 2024. מדובר בחבות מס אדירה שעלולה להתגלגל על אינספור בעלי מגרשים פרטיים, שהעדיפו — בינתיים לגמרי בצדק מבחינתם — לחכות עם מימוש המגרש הישן. "אם ההבנה עד כמה המס הזה משמעותי תחלחל", אומרים באוצר, "מדובר במהלך שיוסיף אלפי דירות לפחות בכל שנה".
לחץ על משפרי דיור: נכון לסוף ינואר 2021 עמד "מלאי דירות בהמתנה" - דירות הממתינות להימכר על ידי משפרי דיור שכבר רכשו דירה חדשה — על כ־18 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז 2014. לאותם משפרים יש שנתיים למכור את הדירה הישנה, לפני שהם ימוסו במס רכישה כאילו היו משקיעים (5% במדרגה הראשונה). כעת, תקופת המכירה תרד לשנה אחת בלבד — מה שאמור לייצר לחץ לא מבוטל על אותם משפרים, שעד כה בעיקר נהנו להמתין ולראות את מחירי הדירות גואים מדי חודש, ואיתם התמורה הצפויה שהם יקבלו מהדירה הישנה.
ישראלים יחששו לא לדווח: החל משנת 2022 כל משכיר דירה יהיה מחויב לדווח למס הכנסה, גם אם הוא לא עובר את תקרת הפטור שעומדת השנה על 5,070 שקל בחודש. לבד מהחלומות לקבל כעת עשרות מיליוני שקלים מישראלים רבים שנמנעו עד כה לשלם מס כחוק (וכעת יחששו שלא לדווח), באוצר משוכנעים שהרבה מאוד מחזיקי דירות יעדיפו לממש את דירתם — כדי להימנע מהמפגש המפחיד רבים עם רשויות המס.
מס רכישה יעלה (או שלא): ביולי 2020, בעיצומה של הקורונה והחשש ששוק הדיור נקלע לשיתוק, החליט שר האוצר כץ להקדים את פקיעת הוראת השעה של שר האוצר כחלון מיוני 2015, שהעלתה את מס הרכישה למשקיעים מ־5% ל־8%. די מהר התברר שכץ בעיקר שפך עוד דלק על השוק. בעשרת החודשים האחרונים בלבד (אוגוסט 2020 - מאי 2021) רכשו משקיעים כ־21 אלף דירות, במה שמסתמן כשנת שיא היסטורית.
בעקבות זאת, באוצר החלו להרהר בהעלאה מחודשת של מס הרכישה — אבל הטעות הגדולה היא שהם עשו זאת בקול. בשבוע שעבר אמר מנכ"ל משרד האוצר רם בלינקוב שבמשרד שוקלים להעלות שוב את מס הרכישה למשקיעים. התגובה המיידית של אמירות כאלו היא כמובן עוד ביקושים, עוד דירות שנמכרות להשקעה ועוד עלייה של מחירים. העיקר להספיק להידחף לשוק הרותח, לפני שהמס עולה בכמה אחוזים. לפני 6 שנים, כששר האוצר לשעבר כחלון החליט להקפיץ את מס הרכישה, הוא עשה זאת לאלתר, בתוך פחות מ־48 שעות, מהסיבה הזו בדיוק.
3. שחרור חסמים בהתחדשות עירונית
600 מיליון שקל מתקציב משרד השיכון יגיע להתחדשות עירונית — בשורה של ממש לשוק שהמדינה רצתה להאמין ש"כוחות השוק" יהפכו בו בניינים ישנים לחדשים. מה שלא קרה בקצב הנדרש ונשאר בגבולות מדינת תל אביב. לפי התקציב החדש, כחצי מיליארד שקל יגיעו בשנתיים הקרובות לרשויות מקומיות במסגרת הסכמי גג ייעודיים שיותנו בכמות פרויקטים ועוד כ־100 מיליון שקל לסבסוד ותמרוץ פרויקטים בודדים.
כמה צעדים שנקבעו בחוק ההסדרים גם אמורים לשחרר חסמים בתחום — הרשות המקומית תוכל לקבל היטל השבחה בשלוש מדרגות שונות, 0%, 25% או 50%, כדי שתוכל להשקיע במקביל בפיתוח השכונה נוכח אתגרי הצפיפות החדשים. בנוסף, הרוב הדרוש לאישור פרויקט ירד מ־80% ל־67% ודיירים יוכלו בקלות יחסית להשתחרר מיזם שהחתים אותם בעבר ולא מתקדם לאישור התוכנית.
במקביל, שרת הפנים איילת שקד ממשיכה להוביל את החלופה לתמ"א 38, שעברה השבוע ועדת שרים לענייני חקיקה בדרך לאישור הכנסת עד נובמבר 2021. לפי החוק החדש, ועדה מקומית תוכל לאשר פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש בהיקף של 400% והיטל ההשבחה באותם פרויקטים (שעד כה לא היה קיים) יוכל לעמוד על 12.5% או שהרשות המקומית תמיר אותו ב־15% לבנייה ציבורית - גן ילדים או ספרייה ציבורית, למשל.
