ניתוחהבועה מתפוצצת? מחירי קרקע לדיור להשכרה צנחו ב־54% בתוך שנה
ניתוח
הבועה מתפוצצת? מחירי קרקע לדיור להשכרה צנחו ב־54% בתוך שנה
במכרזים לדיור להשכרה ברמת גן ירדו מחירי המגרשים מ־1.77 מיליון שקל לדירה ל־850 אלף שקל. ירידה דומה נרשמה גם במכרזים באור יהודה. בענף מעריכים כי בהיעדר הגנה מצד המדינה על גובה הריבית – יזמים יחששו לגשת למכרזים
במשרדי המכירות עדיין לא רואים ירידות מחירים משמעותיות במחירי הדירות, אך בעוד שהיזמים ממשיכים להציע דירות במחירי שיא, הם עצמם כבר מתמחרים היטב את הסכנות שבעליית הריבית ומבצעים התאמות שיאפשרו להם להמשיך לרכוש מגרשים ולבנות. המצב החדש כבר משתקף היטב במכרזים האחרונים לדיור להשכרה.
הסיבה לכך אינה מקרית. במגרשים המיועדים ליזמות רגילה, שבה היזם רוכש את הקרקע ומוכר את הדירות באופן מיידי, השינויים איטיים יותר וטרם ראינו בהם ירידות. לעומת זאת, עסקאות לשכירות ארוכת טווח מלוות את החברה כשני עשורים קדימה, ונקודת פתיחה גרועה יכולה להעיב מאוד על העסקה ואף להפוך אותה לבלתי כלכלית.
שתי דוגמאות בולטות לשינוי המגמה שהתחולל הן מכרזים שנסגרו לאחרונה לרכישת קרקעות במכרזי דיור להשכרה (במסגרת תוכנית דירה להשכיר) באזורי הביקוש. בשני המקרים ניתן לראות כיצד היזמים תמחרו מחדש את המגרשים לאור עליית הריביות בשנה האחרונה והגישו הצעות בהתאם. הצעות אלה נמוכות ב־40% עד 54% מההצעות של מכרזים דומים באותו המיקום לפני שנה.
דוגמא אחת לכך היא מכרזי דיור להשכרה באור יהודה. ביולי 2021 נסגר מכרז ל־159 יחידות דיור שבו זכתה חברת שיכון ובינוי במחיר זכייה של 202 מיליון שקל המשקפים עלות קרקע של 1.27 מיליון שקל לדירה ושווי של כ־11.5 אלף שקל למ"ר בנוי (מדובר במחירים ללא עלויות פיתוח). שנה לאחר מכן, ביולי 2022, נסגר מכרז נוסף לדיור בהשכרה, באותו המיקום באור יהודה הכולל מספר זהה של יחידות דיור (159). הפעם, מחיר הזכייה של חברת רוגובין היה שונה לגמרי ועמד על 120 מיליון שקל. סכום זה משקף עלות קרקע של 754 אלף שקל ליח"ד ומחיר של 6,880 שקל למ"ר שטח בנוי. מדובר בירידות של יותר מ־40%.
במכרז אחר, בקרקעות הסמוכות לתל השומר ברמת גן (מתחם תל השומר דרום) זכתה גזית גלוב באוגוסט 2021 במכרז ל־243 יח"ד להשכרה ארוכת טווח בתמורה ל־430 מיליון שקל. המחיר שיקף עלות של 1.769 מיליון שקל לקרקע ליח"ד, ועלות של כ־18.5 אלף שקל למ"ר בנוי.
גם במקרה זה השינוי כעבור למעלה משנה (המכרז נסגר בדצמבר 2022) היה דרמטי. אקרו נדל"ן שזכתה במכרז הציעה עבור 209 יח"ד להשכרה סכום של 170 מיליון שקל. סכום זה משקף עלות קרקע של 815.5 אלף שקל ליח"ד ומחיר של 8,503 אלף שקל למ"ר בנוי. במקרה זה מדובר בירידת מחירים חדה יותר בשיעור של 54%. בין לבין, חברת חנן מור, ששמה מוזכר בימים אלה בליווי חששות לגבי מצבה הפיננסי, זכתה בספטמבר האחרון בקרקע בתל השומר לבניית 247 יח"ד במחיר של כ־420 מיליון שקל כולל פיתוח, קרוב יותר למחיר ששילמה גזית גלוב.
השינוי החד והמיידי במחירי המגרשים הללו – שינוי שכאמור טרם נראה במחירי המגרשים לבנייה שלא להשכרה – הוא תוצאה של הדרך שבה פועל שוק השכירות לטווח ארוך. מדובר בעסקאות פיננסיות ארוכות טווח שבהן החברות נוטלות מימון הנושא ריבית, ומן הצד השני זוכות לתשואה על שכר הדירה. על מנת שהמודל יהיה רווחי וכדאי לחברות חייב להיות הפרש בין שתי הריביות. ככל שההפרש יהיה גבוה יותר לטובת התשואה כך המודל יהיה כדאי ורווחי יותר. מנגד, ככל שהריבית על ההלוואה שנטלו תעלה, כך גם הרווח שלהן יצטמצם.
לצד זאת, ישנם גם מחירי הדירות שכידוע נמצאים כעת בשיא, וכן עלות שכר הדירה שעלתה גם היא. ההערכות בענף הן כי העלייה בפועל גדולה מזו שמדווחת על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בגלל שיטת המדידה.
"בשנים האחרונות היינו עדים לתנופה משמעותית בשוק הדיור להשכרה ארוכת טווח, תוך ניצול עידוד המדינה, הכסף הזול למימון פרויקטים בריביות אפסיות והביקוש הגבוה למגורים", מסבירים שמאי המקרקעין איציק רפאל ורועי אלוק ממשרד קמיל־טרנסקי־רפאל. "השנה, בהשפעת משתנים מאקרו־כלכליים מאתגרים כמו עליית הריבית והתייקרויות תשומות הבנייה, התמונה השתנתה ובהתאם נוצרו פערים משמעותיים מאוד במחירי המכרזים, המגלמים סיכונים מחושבים למול חוסר הוודאות. תהליכים אלה מחייבים בחינה מעמיקה של מכלול היבטים בכל עסקה".
כדי להבין עד כמה שוק השכירות לטווח הארוך צמח משמעותית בשנים האחרונות מספיק להסתכל על רשימת החברות שנכנסו אליו, בהן ניתן למנות את גזית גלוב, אפריקה מגורים, אזורים, שיכון ובינוי, חנן מור, אקרו נדל"ן, אשטרום, פרשקובסקי, רמי שבירו, צמח המרמן ואמפא עם יובלים.
פעילות החברות במסגרת דיור להשכרה ארוכת טווח מתקיימת כיום בשלושה מסלולים: מסלול קרנות הריט, מסלול דירה להשכיר ומסלול חוק עידוד השקעות הון. האחרון נחשב עד עתה לפתרון זמני בלבד בשל תקופת השכירות הקצרה שהציע שעמדה על 5 שנים בלבד. מסלול זה היה טוב בעיקר ליזמים בשל מקלט המס שהוא העניק להם. מסוף השנה החוק ישתנה וחברות שירכשו דירות במסגרתו יתחייבו על תקופת שכירות של 15 שנה. בתנאים של שוק עולה וריבית אפסיות, כל שלושת המסלולים היו טובים לחברות שפנו אל התחום וכולן הגדילו את חלקן בו.
בשנת 2021 ההפרש בין מגרשים להשכרה לבין מגרשים לדירות רגילות הלך והצטמצם והתמחור הנמוך של דיור להשכרה הגיע במקרים רבים למחיר הקרקע של דירות רגילות. "החברות בונות על השבחת הדירות בעוד 20 שנה, שאז הן תשתחררנה והשווי שלהן יעלה משמעותית ממחיר הקנייה, במיוחד באזורי הביקוש", הסביר השמאי איציק רפאל. "בתום התקופה המחייבת החברות יוכלו למכור את הפרויקטים בשלמותם או חלק מהדירות בהם, כך שעל־פי אומדנים שמאיים שיעורי התשואה שייצרו עבורם הנכסים יעמדו על לפחות 3%–4%, לעומת תשואה ממוצעת של 1% לשנה בעבר".
האם יש כיום חברות שבעקבות עליית הריבית המודל שלהן הפך לבלתי כדאי כלכלית? לדברי בכיר באחת החברות בתחום, זה לא המצב. "כשיש שוק שיצאו בו מעט עסקאות, יש כאלה שנסגרו במחירי שיא ויש כאלה שהצליחו לרכוש קרקעות במחירי הזדמנות", אמר. "כולם מסתכלים על הריבית. קצב העליות של הריבית מהיר ומשפיע, אבל הריבית הזו באה ממהלך של התמודדות עם אינפלציה. עלייה בשכר הדירה היא מרכיב משמעותי באינפלציה, וכמובן יש את מחירי הדירות שעלו בחדות.
"נכון שעלות הריבית שלהם גדלה, אבל מנגד יש עלייה דרמטית מאוד בשווי, שהיא הרבה יותר גבוהה משיעור עליית הריבית. יזמים שקנו לפני שנה השביחו את הדירות ב־20%. יזמים בתחום השכירות ארוכת הטווח פוגשים את השוכרים ואת הכסף רק אחרי 4 שנים בעת האכלוס. זאת בניגוד ליזמים שעוסקים בנדל"ן למגורים שפוגשים את הרוכשים תוך שנה־שנתיים כשמתחיל השיווק. להערכתי, לא נראה כאלה שהמודל העסקי שלהם לא יהיה כלכלי".
שמאית המקרקעין דניאלה פז, המשמשת כמנכ"לית וכבעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, מתריעה כי התנודתיות בריביות ובעיקר חוסר הוודאות שהתנודתיות מייצרת עשויות לקבור את הענף כולו. "לדעתי בכלל לא מבינים את המשמעות של הנושא. זה מתחת לרדאר, זו כאילו בעיה של השוק", אמרה. "שכירות ארוכת טווח בכל העולם וגם בישראל מתאפיינת בהטבות, בין אם במיסוי ובין אם בסבסוד. זה אינטרס לאומי. אם המדינה רוצה למסד כאן שוק של שכירות קונצרנית, וזה הכרחי כי אנחנו רוצים לתת פתרון נוסף לרכישת דירות, הרי שצריכים לשנות את הכללים בתקופה כזו".
לדבריה, במודל השכירות ארוכת הטווח הבעיה נובעת מכך שמדובר בעסקה פיננסיות. "אתה נהנה מתזרים, והכדאיות הכלכלית של הפרויקט הוא תלוי ריבית. כשהריבית עולה, הכדאיות הכלכלית תהיה נמוכה יותר בהווה ואתה לא יכול לשאת בכל ההוצאות. לכן המשחק הוא במחיר קרקע. אבל מה עם פרויקטים שבהם היזמים שילמו על הקרקע מחירים גבוהים? ויש גם לא מעט עסקאות מתוקף חוק עידוד השקעות הון. הפרויקטים האלה חשופים לחלוטין לכל תקופת הפרויקט", הסבירה פז.
יזם שזכה בפרויקט כזה לוקח מימון עבור תקופת ההקמה, כלומר עבור רכישת הקרקע ובנייה עליה. הריבית במקרה זה היא קצרת טווח ויקרה יותר. להמשך הפרויקט צריך אשראי ארוך טווח, שעלה גם הוא אף כי לא באותו השיעור. הבעיה בישראל היא שמי שזכה במכרזים וקנה את הקרקע לא יודע מה יקרה בהמשך.
במכרזים הראשונים ברמת השרון ובגליל ים המדינה סיפקה הגנה באופן כזה שאם הריבית חוצה את ה־3% – המדינה משלמת את ההפרש. עבור ההגנה הזו היזמים נדרשו לשלם מעין ביטוח. כשהריבית הייתה נמוכה הם לא היו צריכים את ההגנה הזאת אולם עכשיו כשהריבית גבוהה הם זקוקים לה אבל המדינה כבר לא מציעה אותה. יזם שקנה קרקע לפני שנה לפי חישוב שגילם ריבית ארוכת טווח שכבר לא קיימת כיום זו בעיה שרק בשערוכים של החברות נוכל לראות אם עליית מחיר הדירות פיצתה עליה או לא.
"בשנה האחרונה שכר הדירה עלה מאוד, והאינטרס של המדינה הוא לייצר ודאות ולצמצם את הטירוף הזה ולכן צריך להרגיע את השוק הקונצרני", אמר בכיר בענף. "כבר הוכח שבמקומות שבהם יש דירות בשכירות ארוכת טווח יש השפעה מיידית על מחירי השכירות באזור. אם יש כ־650 אלף דירות להשכרה מספיק שכ־10% יהיו בשכר דירה מוסדי כדי להרגיע את השוק. כל הגורמים צריכים את ההגנה הזו. זה יכול להיות בצורה של ערבות מדינה לאו דווקא ישירות ליזם, אבל צריך לדאוג לביטחון בערבות ארוכת טווח. זו הדרך לייצב את השוק".
לדבריו, זה יכול להשפיע בפריפריה במקומות שבהם אין ביקושים ובכל מקרה הפעילות בתחום השכירות ארוכת הטווח בפריפריה היא מועטה. "באופן כללי, כשמסתכלים על שוק הדיור, השכירות היא אמצעי לווסת את השוק והמדינה הבינה את זה. אם רוצים ללחוץ לשם צריך לעודד את זה, סביבת המאקרו מייצרת אי וודאות וכל מהלך כזה של הגנה על הריבית יעודד יזמים נוספים להיכנס. מה שמגביל כרגע את ההיצע זה המימון", אמר.
