בדיקת כלכליסטזינוק של 85% בהון העצמי הנדרש לדירת 4 חדרים
בדיקת כלכליסט
זינוק של 85% בהון העצמי הנדרש לדירת 4 חדרים
בתוך שנה גדל ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה ביותר מחצי מיליון שקל ואיתו זינק גם ההחזר החודשי. שיעור הריבית על משכנתאות לא מותיר סיכוי לשינוי
זינוק בגובה ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת 4 חדרים יחד עם עלייה חדה בהחזר החודשי של תשלומי המשכנתא הרעו את מצבם של רוכשי הדירות, ובנקודת הזמן הנוכחית יכולתם לרכוש דירה נמצאת בנקודת שפל שלא היתה כמותה לפחות עשור. נתוני המדד המשותף של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב ו"כלכליסט" מצביעים על עלייה שנתית של כ־2,660 שקל בתשלומים המשכנתא, (שיעור של 40.1%) בהלוואה בשיעור מימון של 70% עבור דירת 4 חדרים טיפוסית. ההחזר החודשי הממוצע לדירת 4 חדרים עומד כיום על 9,220 שקל לחודש.
במקביל, גם ההון העצמי הממוצע שהרוכשים נדרשים להביא מהבית כך שההחזר החודשי יעמוד על 30% מההכנסה נטו זינק, ועומד ברבעון השלישי של 2022 על כ־1.28 מיליון שקל לדירת 4 חדרים — עלייה של 593 אלף שקל בשנה ובשיעור של 85%. שני הגורמים שקובעים את מדדי ההון העצמי וההחזר החודשי הם מחירי הדירות שהתייקרו בשנה האחרונה בשיעור ממוצע של 18.7% (ממוצע של 12 הערים שנבחנו במדד); ומחיר דירה 4 חדרים ממוצעת שעומד כעת על כ־2.6 מיליון שקל, שיעור הריבית הממוצע עלה מ־2.76% ברבעון הראשון של השנה ל־3.61% ברבעון השלישי (עלייה של 0.84% — 0.84 נקודות אחוז). במקביל, שכר השכירים עלה בממוצע בחצי השנה שמסתיימת ברבעון השלישי של 2022 בשיעור של 0.46%.
מבין המדדים שנבחנו, הזינוק החד ביותר נרשם בהון העצמי המהווה את המכשול הראשון של זוגות צעירים בדרך לדירה.
המדד בוחן את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת ארבעה חדרים טיפוסית ב־12 ערים בישראל כאשר התשלום החודשי הנדרש בחודש הראשון להחזר המשכנתה עומד על שיעור של 30% מההכנסה החודשית נטו של משק הבית. בהשוואה לרבעון הראשון של 2022 חלה עלייה ארצית ממוצעת של כ־37.6% בהון העצמי הנדרש — מכ־963 אלף שקל לכ־1.28 מיליון שקל. ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת עבור משקי בית בעשירוני ההכנסה השישי, כך שההחזר לא יעלה על 30% מההכנסה נטו של משק הבית, עולה על חצי מיליון שקל ב־10 מתוך 12 הערים שנבחנו במדד (מלבד באר שבע וחיפה). בחדרה נדרשים בני העשירון השישי להון עצמי של כ-690 אלף שקל, באשדוד: 841 אלף שקל, בפתח תקווה: 1.05 מיליון שקל, בבתי ים: 1.09 מיליון שקל, ברחובות: 1.14 מיליון שקל, בראשון לציון: 1.18 מיליון שקל, בבני ברק: 1.42 מיליון שקל, בירושלים: 1.44 מיליון שקל, ברמת גן: 1.59 מיליון שקל ובתל אביב לא פחות מ־3.09 מיליון שקל הון עצמי. בממוצע בני העשירון השישי נדרשים להון עצמי של כ־1.38 מיליון שקל, בני העשירון השביעי לכ־1.16 מיליון שקל, והעשירון השמיני לכ־880 אלף שקל.
לצד מדד ההון העצמי, מדד ההחזר החודשי אומד את גובה התשלום החודשי הממוצע שמשק בית נדרש לשלם עבור הלוואת המשכנתא לרכישת דירה בת ארבעה חדרים בעיר מסוימת ובשיעור מימון של 70% מערך הדירה. המדד מראה, כי ברבעון השלישי של 2022 נשמרה מגמת העלייה החדה בשיעור ההחזר שהחלה ברבעון הראשון של שנת 2022 ורשמה עלייה של 20.2% בחצי השנה האחרונה — מ־7,671 שקל בממוצע ל־9,220 שקל בממוצע. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בעלייה שנתית של 40.1% (מ־6,562 שקל ל־9,220 שקל).
בחלוקה לערים, יכולת ההחזר של משקי בית בעשירון השישי והשביעי מאפשרת להם לרכוש דירות בבאר שבע וחיפה בלבד, באופן שההחזר החודשי אינו עולה על סף 30% מההכנסה נטו של משק הבית.
משק בית בעשירון השביעי יכול לרכוש דירה גם בחדרה ובאשדוד, משק בית בעשירון השמיני יכול לרכוש דירה גם בפתח תקווה, בת ים, רחובות וראשון לציון, ובהמשך למגמה של השנים האחרונות, בתל אביב יכולים לרכוש דירה אך ורק משקי בית בעשירון העשירי.
בערכים נומינאליים, ההחזר החודשי הנדרש עבור דירת 4 חדרים עומד על כ־4,256 שקל בבאר שבע (עלייה שנתית בשיעור של 26.8%), 4,903 שקל בחיפה (27.3%), 6,785 שקל בחדרה (43.2%), 7,320 שקל באשדוד (37%), 8,058 שקל בפתח תקווה (43.5%), 8,197 שקל בבת ים (42.5%), 8,368 שקל ברחובות (39.2%), 8,513 שקל בראשון לציון (37.4%), 9,368 שקל בבני ברק (52.6%), 9,451 שקל בירושלים (37.4%) ,9,965 שקל ברמת גן (35.9%), ו-15,263 שקל בתל אביב (47%).
את המחקר ערכו פרופסור דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל בפקולטה לניהול ע״ש קולר באוניברסיטת תל אביב, וכן ד״ר דנה נייער ואור סימן טוב עמיתי מחקר במכון. לדברי בן־שחר, העליות בריבית ובמחירי הדיור בשנת 2022 הובילו לפגיעה קיצונית ביכולת לרכישת דירה.
"לא ראינו שום דבר דומה לזה בעשור האחרון", אמר בן־שחר "לא ברמה שזה הגיע אליה ולא בסכומים שהגענו אליהם. ההון העצמי הנדרש הוא כ־1.3 מיליון שקל בממוצע עוד לפני שהרוכש לקח משכנתא.
"גם אם נוציא את העיר תל אביב מהמדידה, רואים שבערי הלווין כמו חולון, בת ים, פתח תקווה, רחובות וראשון לציון — לרוב משקי הבית בישראל נדרש הון עצמי של יותר ממיליון שקל".
פרופ' בן־שחר הסביר כי בנקודת הזמן הזו הוא פסימי לגבי העתיד של שוק הנדל"ן, "גם אם נראה עכשיו ירידת מחירים של 10% זה לא ישפר את מצבם של רוכשי דירה ראשונה. זה יחזיר אותנו כחצי שנה לאחור רק מבחינת המחירים, אבל הריבית העולה הפכה את המצב לקשה יותר. היא חזרה מרמות נמוכות היסטורית וצריך לזכור שהיא עדיין נמוכה מהרמות שהיתה לפני כעשור. מצבם של הזוגות הצעירים עגום ואני לא רואה איך הוא משתנה בטווח הנראה לעין — ברמות הריבית הנוכחיות ובמחירים שהגענו אליהם".
