למרות המיקום וזכויות בנייה רחבות: כך נתקע חזון ההתחדשות העירונית של מרכז קריית ים
למרות המיקום וזכויות בנייה רחבות: כך נתקע חזון ההתחדשות העירונית של מרכז קריית ים
כיום אין שום הצעות לרכישת הקרקע במכרז רמ"י לתוכנית "מתחם העירייה". שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד: "מדובר במגרש בסמיכות מיידית לתוכניות התחדשות עירונית (פינוי בינוי) מאושרות. באופן כללי, ובטח בתקופה הנוכחית, יזמים מעדיפים להתקשר בפרוייקטי פינוי בינוי, שהם סוג של עסקת קומבינציה ולא נדרשים לשלם על הקרקע"
בדיון הוועדה המחוזית חיפה בהתנגדויות לתוכנית "מתחם העירייה" בקריית ים, בחודש מאי 2022, היא הוגדרה כ"בעלת חשיבות גבוהה, המהווה מימוש בפועל של החזון להתחדשות עירונית של מרכז העיר, כפי שבאה לידי ביטוי בתוכנית המתאר הכוללנית לעיר".
עם זאת, מכרז רמ"י (רשות מנהל מקרקעי ישראל) לשיווק הקרקע לתוכנית, שתוצאותיו פורסמו השבוע, נכשל. העניין דורש בירור, משום שמדובר במיקום יוצא מן הכלל ובזכויות בנייה מופלגות. מעבר לכך, קריית ים הפכה בשנים האחרונות מהחלשה שבקריות ליעד אטרקטיבי למשקיעים.
מדובר במגרש בשטח של כ-12 דונם, שעליו בנוי בהווה בית העירייה הישן של קריית ים. המיקום, על פינת הרחובות שרת ובן צבי, מרכזי ובמרחק של דקות הליכה מחוף הים. על המגרש המדובר חלה תב"ע שיזמה רמ"י, ועליה חתום האדר' גיא מילוסלבסקי. לפי התב"ע, שאושרה ב-2022, המגרש יעבור שינוי יעוד מ"אזור לבניין ציבורי", ל"יעוד עירוני מעורב". כאמור, בית העירייה אמור להיהרס ובמקומו יוקמו 2 מגדלי מגורים בגובה 26 ו-32 קומות, מעל קומה מסחרית וקומת תעסוקה. בתת הקרקע, מתחת למגדלים ולכיכר הצמודה, מתוכננות 4 קומות חניה. מבנה הספריה העירונית של קריית ים, שנמצא בסמיכות, נקבע כמבנה לשימור. יש להבהיר כי עיריית קריית ים מכרה ב-2019 את שטח המתחם לרמ"י, ובנתה מבנה חדש בקצה שדרות משה שרת, ליד אשכול הפיס.
קריית ים נהנית אמנם מממשק נדיר עם חוף ים, אך היא תחומה מכל כיווניה ולכן אין לה עתודות קרקע פנויות. בשנים האחרונות עושה עיריית קריית ים לקדם פרוייקטי התחדשות עירונית מתחמית, שאמורים לשנות את פניה של העיר לחלוטין. דוגמא מצויינת מהווה מתחם יוספטל, שהתוכנית שלו, שקודמה ע"י הותמ"ל, אושרה ממש לאחרונה. מדובר בשטח של 115 דונם, שבו 14 מבני מגורים בגובה 3-5 קומות ובהם 452 דירות. תוכנית ההתחדשות העירונית מציעה הקמת 1,876 דירות חדשות ו-20 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה במבנים שגובהם ינוע בין 9.5 ל-30 קומות, מעל חניונים בתת הקרקע.
לפי נתוני אתר הנדל"ן המקוון יד 2, מספר החיפושים אחרי דירות בקריית ים עלה בין השנים 2021 ל-2022 ב-49% ומאז, נמצא בירידה של כ-23% מדי שנה. מצד שני, המחירים בעלייה. המחיר הממוצע של דירת 4-4.5 חדרים היה ב-2021 1.086 מיליון שקל, ב-2022, 1.259 מיליון שקל וכעת, 1.489 מיליון שקל.
לפי מכרז רמ"י האחרון, שנכשל, מחיר המינימום למגרש היה כ-20 מיליון שקל והוצאות הפיתוח נאמדו ב-38 מיליון שקל. שמאי המקרקעין, דר' אסף גסטפרוינד, מסביר שהיעדר ההיענות של יזמים למכרז מעידה על מצב שוק הנדל"ן בעת הזאת, אבל גם על הסיטואציה הייחודית שנוצרה בקריית ים: "מדובר במגרש הנמצא בסמיכות מיידית לתוכניות התחדשות עירונית (פינוי בינוי) מאושרות. באופן כללי, ובטח בתקופה הנוכחית, יזמים מעדיפים להתקשר בפרוייקטי פינוי בינוי, שהם סוג של עסקת קומבינציה. במצבים האלה הם לא נדרשים לשלם על הקרקע. המצב הזה אקטואלי על אחת כמה וכמה כשמדובר בפרוייקט כדוגמת "מתחם העירייה", שעלות הקרקע המינימלית בו מתקרבת ל-60 מיליון שקל, לפני מס רכישה. יש לנו פה הוכחה נוספת לכך שיזמים חוששים להיגרר לעלויות מימון".
מעיריית קריית ים נמסר: "הפרויקט נמצא בניהול הישיר של רמ"י, היות והשטח נמכר להם. השטח נמצא בלב העיר, סמוך למתחם צבא קבע של חברת הכשרת היישוב ומתחם צה"ל, המקודם ע"י העירייה. לפרויקט חשיבות רבה להתחדשות מרכז העיר קריית ים ואנו מקווים כי המכרז יתחדש ויצא לפועל בהקדם".
