פרשנותאת מחיר הריבית שעולה היום, נשלם במחסור בדירות בעתיד
פרשנות
את מחיר הריבית שעולה היום, נשלם במחסור בדירות בעתיד
הירידה בהתחלות הבנייה היא אחת התוצאות של הזינוק בריבית. הקבלנים מעדיפים לבנות פחות בשעה שהביקושים לדירות יורדים לצד עלויות המימון שהולכות וגדלות
מספר הדירות שבנייתן החלה ברבעון הראשון של שנת 2023 היה נמוך ב־25% מאשר הרבעון המקביל ב־2022: כמעט 15 אלף דירות השנה לעומת כ־20 אלף בשנה שעברה.
הנתון הזה מטריד משום שהוא מצביע על האטה שעלולה להוביל בסופו של דבר לירידה בהיצע ולעליית מחירים. אלא שברבעון הראשון של 2022 הייתה גאות שלא נראתה בענף לפחות 20 שנה. מחירי הדירות שנסקו לאורך 2021 ו־2022 תדלקו באותה עת את השוק והובילו אותו לשיאים. אבל השוואה של נתוני הרבעון הראשון של השנה לתקופות קודמות מלמדת כי אינו חריג ומתכתב עם הביקוש לדירות. אם הקצב הנוכחי יישמר, ב־2023 כולה תחל בנייה של כ־60 אלף דירות, מספר שמספק מענה לריבוי הטבעי ואף משאיר עודף - על פי המועצה הלאומית לכלכלה קצב הריבוי הטבעי בישראל מחייב בניית 55 אלף דירות בשנה.
ב־2022 החלה בניית 67 אלף דירות, וב־2021 החלה בניית 64 אלף דירות, אך כאמור היו אלה שנים סוערות במיוחד. לעומת זאת, בכל אחת מהשנים 2019 ו־2020 החלה בניית 56 אלף דירות.
הפחתת אי־ודאות
עם זאת, הממשלה לא יכולה להיות זחוחה בעת הזו, משום שאנו רק בפתחה של תקופה שבה אלמנט אי־הוודאות רב. נתוני הלמ"ס מציגים את תמונת המצב בענף ברבעון הראשון של השנה (ינואר עד מרץ), שבתחילתו ריבית בנק ישראל הייתה 3.75% ואילו עתה היא 4.75%. עוד לא ידוע כיצד המשך עליית הריבית השפיע על קצב התחלות הבנייה, אבל השערה סבירה היא כי מספר הדירות שבנייתן החלה היה נמוך יותר ברבעון השני של השנה. בנוסף, יש קבוצה שמספרה אינו ידוע של רוכשי דירות פוטנציאליים שמחכים לראות לאיזה כיוון הולך השוק - אף אחד מהם לא ירצה לגלות שקנה דירה שאותה הוא היה יכול להשיג במחיר זול יותר, ולכן הם מחכים. הביקוש הכבוש הזה עשוי להתפרץ בדיוק בתקופה שבה היזמים לא ממהרים לבנות, וזה עלול לתדלק שוב את עליות המחירים.
האטה בקצב התחלות הבנייה ברבעון הראשון של השנה בהשוואה לשנה שעברה היא בעקבות עליית הריבית, שצמצמה את הביקוש לדירות ובעיקר מכבידה על היזמים שמבקשים הלוואה מהבנק. הריבית על המימון לפרויקטי בנייה התייקרה בתוך שנה פי חמישה. כשקבלנים שוברים את הראש מאיפה להביא עוד מיליוני שקלים להחזר החוב, ברור שאינם יכולים למצוא מקורות מימון לפרויקטים חדשים.
לכן רבים מהמכרזים של רשות מקרקעי ישראל בשנה האחרונה נכשלו או הצליחו חלקית - פחות יזמים רכשו פחות מגרשים לבנייה למגורים. המשך של התופעה הזו יתבטא בנתוני התחלות הבנייה בעוד שנה או שנתיים, כי הדירות שעל בנייתן דיווח הלמ"ס אתמול הן במגרשים שנרכשו לפני שנים.
הממשלה יכולה לסייע במיוחד בכך שתפחית את הבירוקרטיה, ובאופן ספציפי יותר היא חייבת לפעול לקיצור הליכי הוצאת היתרי הבנייה בעיריות
השאלה המתבקשת היא איך לשמור על קצב התחלות הבנייה הזה חרף התייקרות הריבית. הממשלה יכולה לסייע במיוחד בכך שתפחית את הבירוקרטיה, ובאופן ספציפי יותר היא חייבת לפעול לקיצור הליכי הוצאת היתרי הבנייה בעיריות. יש ערים שבהן משך הזמן להוצאת היתר בנייה הוא מעל לשנתיים, זה מצב לא סביר - תמיד, ובמיוחד בתקופה שבה הריבית על ההלוואות היא כ־6% ולכן כל עיכוב עולה ליזמים הרבה מאוד כסף. אלא שהבחירות לרשויות המוניציפליות מתקרבות והמצב רק יחמיר. ראשית, משום שראשי ערים מעדיפים שבוחריהם יגיעו לקלפי רגועים, מרוצים ובלי שעברו בדרך באתרי בנייה אפופי עשן ועמוסי משאיות וטרקטורים. ושנית, משום שבתקופת בחירות וגם אחריהן הוועדות המקומיות לתכנון ובניה לא מתכנסות.
האוצר לא יממן את הסיכונים
קבלנים מציעים שהמדינה תעזור להם בכך שהיא תציע לבנקים ערבות להלוואות שהם נוטלים. אולי מהלך כזה ישחרר כסף לשוק, אך אין סיכוי שבמשרד האוצר יסכימו לו. מעבר לעלויות שבהן הוא כרוך, איך אפשר להסביר לציבור מצב שבו המדינה נחלצת לעזרת מי שנטל על עצמו סיכונים מופרזים תוך אמונה עיוורת כי מחיר הדירות תמיד יעלה והריבית תמיד תהיה אפסית.
גם נתוני גמר בנייה אינם מעודדים: ברבעון הראשון של השנה בסך הכל הגיעו לגמר בנייה 11,781 דירות - אמנם עלייה של 3% לעומת הרבעון המקביל ב־2022, אבל ירידה של 17% בהשוואה לרבעון האחרון של 2022, שבו 14,171 דירות הגיעו לגמר בנייה. המשמעות היא שנוצר פער בין התחלות הבנייה לגמר הבנייה שמעיד על האטה בקצב הבנייה. הסיבה יכולה להיות קשיי מימון, חסמים בירוקרטיים או מחסור בכוח אדם. התוצאה היא שברבעון הראשון של שנת 2022 היו בבנייה פעילה כמעט 170 אלף דירות, כ־2% יותר מאשר מספר הדירות בבנייה רבעון קודם לכן. משך הבנייה הממוצע של דירה כיום הוא 33.7 חודשים, לעומת זאת בספטמבר 2022 הוא היה 32.1 חודשים.
