מדד הקושי לרכישת דירה ירד, אך לא כדאי לחגוג
מדד הקושי לרכישת דירה ירד, אך לא כדאי לחגוג
המיתון סייע להוריד מעט את מדדי ההון העצמי וההחזר החודשי לרכישת דירה ברבעון הרביעי, אך גם תרם לביקושים כבושים שעלולים להוביל לעליות מחירים
הרבעון הרביעי של 2023 היה רבעון של מלחמה ומיתון. הבעיות החלו עוד לפני 7 באוקטובר, בעיקר בשל הריבית הגבוהה והמצב הפוליטי־חברתי המתוח במדינה שפגע בהיקף רכישת הדירות, אך הצרות שקדמו למלחמה נראות כעת שוליות גם כשמדובר בענף הנדל"ן. גם כיום, למעלה מארבעה חודשים בתוך המלחמה, הציבור ממעט להגיע ולרכוש דירות. וגם אם המחירים מעט ירדו, הם עדיין גבוהים וגם הריבית שנותרה גבוהה אינה תורמת להקלה במצבם של הרוכשים.
לפי נתוני מדד מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב בשיתוף "כלכליסט", חלה ירידה במדדים המשפיעים על רוכשי הדירות: הון עצמי והחזר חודשי, והם הושפעו מכמה פרמטרים: מחירי הדירות, הריבית על המשכנתאות והמשכורות במשק. מחירי הדירות ב־12 הערים שנבחנו במדד חוו ירידה ממוצעת של2.7% במהלך הרבעון הרביעי של 2023 ביחס למחירי הרבעון השלישי של 2023 וירידה ממוצעת של 5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
בשוק הלוואות המשכנתה לדיור נרשמו עליות בשיעורי הריבית המשתנה והריבית הקבועה (הבלתי צמודות) משיעור של 5.50% ו־4.85% ברבעון השלישי של 2023 ל־5.53% ו־5.16% בהתאמה, ברבעון הרביעי של 2023. מדובר בעלייה מריבית ממוצעת של 5.28% ברבעון השלישי של 2023 ל־5.41% ברבעון הרביעי של 2023. במקביל, ההכנסה החודשית נטו של משק בית ירדה בממוצע ברבעון הרביעי של 2023 בהשוואה לרבעון שקדם לו בכ־1%.
הירידה במחירי הדיור הושפעה מירידה מתמשכת במספר העסקאות, כשבמהלך הרבעון הרביעי 2023 חלה ירידה חדה של כ־39.2% במספר העסקאות יחסית לרבעון הקודם (מכ־23 אלף עסקאות ברבעון השלישי של 2023 לכ־14 אלף עסקאות ברבעון הרביעי) וכן ירידה דומה של כ־39.4% במספר העסקאות לעומת הרבעון המקביל אשתקד, אז נרשמו גם כן 23 אלף עסקאות.
מעבר להשלכות המיידיות, החשש הוא בעיקר מהשפעות לטווח הארוך יותר. ענף הבנייה, שאמור לספק לשוק דירות בהתאמה לקצב גידול האוכלוסיה, תקוע בגלל מחסור עצום בפועלים שטרם רואים את סופו. פועלי הבניין מיו"ש שהיוו חלק מרכזי בענף אינם מורשים להיכנס לתחומי ישראל ואילו העובדים הזרים אינם כוח עבודה שמספיק כדי להניע את הענף. פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב חקר את הנושא יחד עם ד"ר דנה נייער, פוסט־דוקטורנטית ועמיתת מחקר במכון. לדברי בן שחר, "למרות שראינו ירידות קלות במדדים במהלך הרבעון, מבחינת היכולת לרכוש דירה, עדיין, לפחות 70% ממשקי הבית בישראל שאין בבעלותם המלאה דירה נמצאים היום במצב קשה ביותר. התוצאות שרואים כרגע משקפות את המיתון בשוק: הירידה במספר העסקאות תואמת את העצירה בעליות המחירים ואף את הירידה המסוימת במחירים שחלה במספר ערים".
לדבריו, התוצאות משקפות את העובדה שיש ירידה מאוד משמעותית בהתחלות ובתהליכי הבנייה, אך בה בעת האוכלוסייה ממשיכה לגדול באותו הקצב ובעקבות העלייה מאוקראינה התרחש בשנה האחרונה גידול אף מעבר לכך. "העובדה שאנחנו רואים מעט עסקאות אומרת שיש ביקושים כבושים, ולאור מה שרואים באתרי הבנייה ומצוקת הבנייה, אנחנו נראה בשלב מסוים לחץ על המחירים, משקי הבית הרי חייבים קורת גג". בן שחר התייחס גם לריבית במשק ולירידה בדירוג האשראי: "הריבית על המשכנתא עלתה ברבעון הרביעי לעומת השלישי והיא מחזקת את המיתון. העלייה בפרמיית הסיכון של ישראל מייקרת גם את עלויות המימון ופוגעת לפיכך בהיצע. לזה מתווסף המחסור בפועלים בשוק וזה לא מאפשר לחזור להיקפי הבנייה שקדמו למלחמה. בסופו של דבר, המפתח להתנהלות השוק הוא ההיצע".
מבין שני המדדים, מדד ההון העצמי הממוצע רשם ירידה חדה יותר של כ־3%. ההון העצמי הנמדד הוא לצורך רכישת דירת 4 חדרים טיפוסית בישראל, כך שהתשלום החודשי השוטף על הלוואת המשכנתה לא יעלה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק הבית, והוא עמד ברבעון הרביעי של 2023 על כ־1.523 מיליון שקל. מדובר בירידה ריאלית של כ־47 אלף שקל ביחס לרבעון הקודם, שמתווספת לירידה של כ־6.7% שחלה ברבעון שלפניו. בחישוב שנתי ירד מדד ההון העצמי בכ־109 אלף שקל (מכ־1.632 מיליון שקל ל־1.523 מיליון שקל).
מהבדיקה עולה כי 70% ממשקי הבית בעשירוני ההכנסה השישי, השביעי והשמיני נדרשים להון עצמי העולה על 820 אלף שקל ב־10 מ־12 הערים, מלבד באר שבע וחיפה. כך, למשל, נדרשים בני העשירון השישי להון עצמי של כ־91 אלף שקל בבאר שבע, בחיפה – 438 אלף שקל, 939 אלף שקל באשדוד, ו־1.68 מיליון שקל הון עצמי עבור דירה ברמת גן. בממוצע ארצי, כדי לרכוש דירת 4 חדרים טיפוסית בישראל, בני העשירון השישי נדרשים להון עצמי של כ־1.47 מיליון שקל, העשירון השביעי לכ־1.36 מיליון שקל, והעשירון השמיני לכ־1.13 מיליון שקל.
במהלך הרבעון הרביעי של 2023 נרשמו ירידות בהון העצמי הנדרש לעומת הרבעון הקודם בערים: חדרה (11.4%–, 133 אלף שקל, כ־6.4% מערך דירה ממוצעת בעיר), רמת גן (8.5%–, 161 אלף שקל, 5.8% מערך דירה ממוצעת בעיר), אשדוד (7.5%–, 80 אלף שקל, כ־3.9% מערך דירה ממוצעת בעיר), תל אביב (7.4%–, 232 אלף שקל, 5.9% מערך דירה בעיר) וראשון לציון (2.4%–, 31 אלף שקל, 1.3% מערך דירה בעיר).
לעומת זאת, עלייה בהון העצמי הדרוש נרשמה בפתח תקווה - 0.5%, בת ים 0.8%, רחובות 0.9%, ירושלים 0.9%, בני ברק 1.4%, חיפה 22.2%, ובאר שבע 29.4%. בחישוב שנתי, ההון העצמי הנדרש ירד מהרבעון הרביעי של 2022 ועד הרבעון הרביעי של 2023 בשבע מבין 12 הערים שנבחנו: בבת ים ב־4.6%, ברמת גן ב־6%, ברחובות ב־7%, בפתח תקווה ב־7.7% בבאר שבע ב־7.9%, בראשון לציון ב־9.3% ובתל אביב ב־17%.
ההחזר החודשי הממוצע הנדרש עבור הלוואת משכנתה ל־25 שנים לרכישת דירת 4 חדרים טיפוסית בשיעור מימון של 70% עומד על 10.9 אלף שקל. סכום זה משקף ירידה של כ־1.4% (159 שקל) בהשוואה לרבעון הקודם. למרות ירידה זו, כ־70% ממשקי הבית בישראל אינם יכולים לרכוש דירת 4 חדרים באופן שההחזר החודשי לא יחצה את סף 30% מההכנסה נטו של משק הבית.
בממוצע ארצי, ההחזר החודשי על הלוואת המשכנתה בעשירון השישי עבור רכישת דירת 4 חדרים טיפוסית עומד על כ־49% מההכנסה נטו של משק הבית, בעשירון השביעי על כ־45% מההכנסה נטו ובעשירון השמיני על כ־37% מההכנסה נטו. ברמה השנתית, ביחס לרבעון המקביל אשתקד, ההחזר החודשי ברבעון הרביעי של 2023 עלה מ־10,644 שקל ברבעון הרביעי של 2022 ל־10,904 שקל ברבעון הרביעי של 2023 – עלייה שנתית של כ־2.4%. בחלוקה לערים, נרשמו עליות ב־11 מתוך 12 הערים שנבחנו. ירידה בהחזר החודשי נרשמה רק בתל אביב, בשיעור של 6.8%.
