בגלל מס רכישה: ירידה של 26% ברכישת דירות להשקעה ברבעון הראשון
בגלל מס רכישה: ירידה של 26% ברכישת דירות להשקעה ברבעון הראשון
לפי ניתוח הכלכלנית הראשית באוצר, ברבעון הראשון של שנת 2022 משקיעים קנו רק 5,000 דירות, לעומת הרבעון המקביל עם 6,800 דירות. למרות זאת, ההאטה בשוק הנדל"ן למגורים היא רק בהשוואה לרמות השיא בסוף 2021, וכמות העסקאות עדיין גבוהה בהשוואה לשנים קודמות
שירה גרינברג, הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, פרסמה היום סקירה שבה המסר העיקרי הוא כי חלה האטה בשוק הנדל"ן למגורים. אלה שההאטה שעלייה מצביעה גרינברג היא רק בהשוואה לרמות השיא שנרשמו בסוף שנת 2021, וכמות העסקאות שבוצעו ברבעון הנסקר עדיין גבוהה בהשוואה לשנים קודמות.
על פי הסקירה, ברבעון הראשון של שנת 2022 נרכשו 34.9 אלף דירות. זו אמנם צניחה חדה של 21% בהשוואה לרבעון האחרון של שנת 2021, בו נרשם שיא היסטורי של 44 אלף עסקאות לרכישת דירה, אבל בהשוואה לרבעון הראשון לשנת 2021, כמות העסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של 2022 גדלה בשיעור קל של 2%. כך ברבעון הראשון של 2021 נרכשו 34 אלף דירות, ובסקירה של אותו רבעון ציינה גרינברג כי זהו שיא של שש שנים. אי אפשר לומר שעלייה של 2% בהשוואה לאותו שיא מסמנת בלימה.
העסקאות לרכישת דירה ברבעון הראשון מורכבות מ-31.2 אלף דירות שנרכשו בשוק החופשי ועוד כ-3,700 שנרכשו במסגרת תוכנית מחיר מטרה, שבה המדינה מסבסדת חלק משווי הקרקע, והדירות נמכרות לזכאים בהנחה. ברבעון הראשון של שנת 2021 נרשמו נתונים כמעט זהים, כאשר בשוק החופשי נמכרו 31 אלף דירות. לעומת זאת ברבעון האחרון של שנת 2021, שהיה חריג מאוד, נמכרו 40.6 אלף דירות בשוק החופשי.
מהניתוח עולה כי יציאה של המשקיעים מהשוק היא זו שגרמה לירידה היחסית במספר העסקאות. בנובמבר 2021 מס הרכישה שמוטל על רוכשי דירה להשקעה עלה מ-5% ל-8%. בעקבות זאת ברבעון הראשון של שנת 2022 משקיעים קנו רק 5,000 דירות, נמוך ב-26% לעומת הרבעון הראשון של 2021, שבו משקיעים קנו 6,800 דירות. ביחס לרבעון האחרון של שנת 2021, שבו משקיעים קנו 12.7 אלף דירות, זו מפולת בשיעור של 60%. אבל הזינוק שנרשם ברבעון האחרון של 2021 הוא בגלל בהלה של משקיעים על רקע הציפיות להעלאת מס הרכישה.
14.3% מסך העסקאות ברבעון הראשון ב-2022 לרכישת דירה בוצעו על ידי משקיעים, בעוד שברבעון האחרון של 2021 שיעור העסקאות של משקיעים היה 28.6%, וברבעון הראשון של 2021 הוא הוא 20%.
במקביל משקיעים מכרו 7,400 דירות, כך שמלאי הדירות שבידי משקיעים הצטמק בכ-2,500 דירות. באר שבע היא מוקד משיכה למשקיעים, אך ברבעון הראשון של 2022 נרשם בה הגידול החד ביותר של עסקאות למכירת דירה על ידי משקיעים - בשיעור של 25% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2021. 7% מהדירות נמכרו בהפסד על ידי משקיעים, בעוד שברבעון 9.6% מהדירות נמכרו בהפסד על ידי משקיעים.
נתון זה מצביע אולי על שינוי מגמה: משנת 2017 ועד סוף 2021 נרשמה עלייה בשיעור הדירות שמשקיעים מוכרים בהפסד, מ-5% בשנת 2017 וכאמור עד 9.6% בסוף שנת 2021. מהעובדה שפחות משקיעים מוכרים דירה בהפסד אפשר ללמוד כי העסקאות לא נחתמות תחת לחץ ואין תחושה של מפולת.
ירידה של 12% במספר העסקאות בתל אביב
על פי הסקירה רבים מרוכשי הדירות החלו לפנות לפריפריה, שבה המחירים נמוכים יחסית. בעוד באזור תל אביב חלה ירידה של 12% במספר העסקאות, בפריפריה תמונת המצב הפוכה, ובה נרשמה עלייה של 14% במספר הדירות שנרכשו בשוק החופשי.
גרינברג מציינת כי רוכשי דירה ראשונה הם אלה שהובילו את המגמה, תוך שהם מחפשים דירות זולות יותר. הדבר בא לידי ביטוי בכך שהמחיר של מחצית מהדירות שנקנו במרכז היה גבוה מ-2.19 מיליון שקל. לעומת זאת רק 11% מהדירות בפריפריה נמכרו במחיר גבוה יותר. רכישות של דירה ראשונה בפריפריה זינקו ב-31% ברבעון הראשון של 2022 בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2021.
לא רק בפריפריה נרשם גידול ברכישת דירה ראשונה. על פי גרינברג, הגידול הזה נרשם ברחבי הארץ וזהו למעשה הסגמנט היחיד שבו נרשם גידול. מספר העסקאות לרכישת דירה ראשונה הוא הגבוה זה כ-12 שנה. זאת לאחר שנרכשו 17.6 אלף דירות המוגדרות ראשונות, גידול של 21% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2021 וגידול של 4% לעומת הרבעון האחרון של 2021.
גרינברג בחנה לעומק את פרופיל רוכשי הדירה הראשונה בחיפה, עיר שגם בה נרשם גידול חד בעסקאות של הסגמנט הזה. מהניתוח שלה עולה כי 37% מהדירות שמוגדרות דירה ראשונה נרכשו על ידי רווקים. העובדה שרווקים קונים דירה עשויה לרמז כי למעשה אלה ההורים שקנו את הדירה, אך כדי להתחמק מתשלום מס רכישה מוגדל שמוטל על משקיעים, הדירות נרשמו על שם הילדים.
אלא שבמקרה הזה גרינברג כותבת כי אין אינדיקציה לכך שאלה עסקאות של משקיעים סמויים. לדעתה מדובר דווקא ברווקים שהעדיפו להקדים את הרכישה לפני הנישואים מחשש להמשך עליית מחירים.
