ניתוח כלכליסטמהפך: התשואה על מרלו"ג נמוכה ממשרד
ניתוח כלכליסט
מהפך: התשואה על מרלו"ג נמוכה ממשרד
במשך שנים תשואות בענף הלוגיסטיקה היו גבוהות יותר. אך ההסתערות על קרקעות להקמת מרכזים לוגיסטיים, על רקע התגברות צורכי האחסון, ייקרה מאוד את השטח ופגעה בתשואת ייזום, שכיום עומדת על 13%. בענף המשרדים היא 17%
התנופה האדירה של המסחר המקוון על רקע מגפת הקורונה והצורך בשטחי אחסון הביאו לפריחה של ענף המרלו”גים (מרכזים לוגיסטיים), אך נראה שההסתערות הזו על קרקעות להקמת מרלו”גים מייקרת את ההשקעה ומובילה לשחיקת תשואות היזמים.
רק השבוע הודיעה חברת אמות על עסקה נוספת לרכישת שטח להקמת מרלו"ג בכניסה לאזור התעשייה לביא בבית שמש. אמות רכשה 60% מהזכויות על שטח של 40.5 דונם תמורת 53.5 מיליון שקל. המוכרת י.ד.ע. מניבים, שבבעלות האחים יפרח, נשארה בעלת 40% מהזכויות, ובכוונת השתיים להקים במשותף מרלו”ג דו־קומתי בשטח בנוי כולל של 50 אלף מ"ר ובגובה של 40 מטר.
רכישה זו מצטרפת לעסקאות נוספות שביצעה אמות בתחום, כמו עסקה שהושלמה לאחרונה לרכישת מחצית מהזכויות במרלו”ג בחפץ חיים; ייזום והקמת מרלו"ג רובוטי במודיעין (עבור פעילות האונליין של שופרסל); רכישת מרלו"ג טבע-סלא בשוהם; ורכישת מרלו"ג יוניליוור בקריית שדה התעופה.
לאחרונה נעשו מספר עסקאות גדולות עם מחירי קרקע כמעט דמיוניים. עזריאלי רכשה 26 דונם באזור התעשייה תנובות, שממזרח לכפר יונה, תמורת 118.5 מיליון שקל. מגה אור חתמה על הסכם לרכישת 77 דונם בקריית מלאכי מחברת פקר ידפז פרופילים ופקר פלדה תעשיות תמורת 149.5 מיליון שקל, ומיד השכירה את השטח למוכרת תמורת 15.3 מיליון שקל לחמש שנים. מגה אור גם השלימה רכישת 50% מפלסטו קרגל ב־65 מיליון שקל.
צפי להמשך ירידות
על רקע הביקוש הגבוה לשטחי מרלו”ג, מומחים בענף מזהירים משחיקת התשואות והמרווחים. לפי נתוני חברת ייעוץ הנדל”ן CBRE, התשואה בענף כבר ירדה ל־6.25% ברבעון הראשון השנה, בהשוואה ל־6.75% רק שנה קודם לכן ו־7.5% לפני חמש שנים. בחברה מעריכים כי התשואה צפויה בשנה הקרובה להמשיך לרדת ל־6% על רקע המשך התחזקות התחום. במקביל גם תשואת הייזום בענף ירדה בשנה האחרונה מרמה של 18%-15% לרמה של 15%-12%, נמוך מהתשואה לייזום בענף המשרדים, העומדת על 20%-15%.
ג'קי מוקמל, יו"ר CBRE ישראל, מציין כי הרוכשים גם צריכים להביא בחשבון שהם חשופים לאובדן תשואה שוטפת על הקרקע עד למציאת שוכר מתאים. לדבריו, הירידה בתשואות טמונה ברמת סיכון נמוכה יותר בעיני המשקיעים, לאור המאפיין של חוזים ארוכי טווח הנהוגים בתחום הלוגיסטיקה. מדובר בשינוי מגמה, לאחר שבמשך שנים שוק הלוגיסטיקה תומחר בתשואות גבוהות יותר משוק המשרדים בשל היכולת לייצר מבנים חלופיים במהירות רבה וכן בשל עלויות המעבר הנמוכות יחסית למשרדים, מה שכמובן מגדיל את הסיכון של בעל הנכס.
לפי המקובל כיום בשוק, שכירות ראשונה בתחום הלוגיסטיקה נחתמת לתקופה של 10 שנים, לעומת חוזים של 5 שנים בדרך כלל בענף המשרדים ו־3 עד 5 שנים בענף המסחר. מנגד, ב־CBRE מציינים כי נכון להיום עלויות המעבר הולכות ועולות, מאחר שהמחסנים החדשים כוללים לא מעט רובוטיקה ייעודית המחוברת למבנה, מה שגם עלול לפגוע בדמי השכירות אם השוכר יוצא מהנכס.
3 צפייה בגלריה
שמעון אבודרהם, מנכ”ל אמות השקעות: "עלות מתקני הרובוטיקה והשינוע עשויה להיות גבוהה מעלות הקמת המבנה עצמו, מה שמהווה חסם כניסה לשחקנים חדשים"
(צילום: תמר מצפי)
שמעון אבודרהם, מנכ"ל אמות השקעות, מעריך שחסמי הכניסה לתחום ילכו ויעלו: "בעבר ראינו בעיקר מחסנים גדולים, בני קומה אחת, שמרבית הפעילות בהם התבססה על תפעול אנושי. כיום, כשמדובר במרכזים הבנויים לגובה ומצוידים במערכות אחסנה אוטומטיות וחכמות, בחלק גדול מהמקרים עלות מתקני הרובוטיקה והשינוע לגובה דומה או אף גבוהה מעלות הקמת המבנה עצמו, מה שמהווה חסם כניסה לשחקנים חדשים, הן בצד הלקוח והן מצד חברות נדל"ן קטנות שטרם הספיקו לבסס מומחיות בתחום". אבודרהם ציין שחברת אמות תמשיך לרכוש מרלו”גים, “תוך כדי הסטת ההשקעות בתחום המסחר מהמרכזיים הפיזיים אל מבני הלוגיסטיקה”.
השכרה ספקולטיבית
בכל מקרה, ברמות הסיכון כיום של משרדים ומסחר, נוכח מגמות של עבודה מהבית ומעבר לאונליין שהאיצה הקורונה - קל להבין מדוע יזמים רבים בתחום הנדל"ן המניב נוהרים לתחום הלוגיסטיקה, מעלים את המחירים ומורידים את התשואות הצפויות. במקביל יותר מבנים נבנים להשכרה ספקולטיבית (ייזום פרויקט גם ללא השכרות מראש) וגם צצות לא מעט קבוצות רכישה שנכנסות לפעילות בתחום ומוכרות מראש שטחי לוגיסטיקה למשקיעים. מוקמל מזהיר כי "שטחים אלו לרוב בנויים בקומות, ומהווים מוצר נחות אשר צפוי לשמש בעיקר לצורך של תעשייה קלה".
שוק המרלו"גים כולל כיום מבנים בגובה של 12 עד 40 מטר. לפי נתוני CBRE, מבנה מודרני בגובה 12 מ"ר מושכר בממוצע לפי מחיר של 42 עד 48 שקל למ"ר, בעוד מבנה ישן יושכר במחיר של 35-30 שקל למ"ר. רמת התפוסה של מתחמים לוגיסטיים מודרניים גבוהה מאוד, כ־97%. בתקופת האטה ומשבר כלכלי תחום הלוגיסטיקה מהווה עוגן יציב יחסית, ועסקים בתהליך התייעלות יעדיפו לצמצם את שטחי המסחר והמשרדים, אך לא יוותרו על מרכזים לוגיסטיים המהווים את הליבה העסקית.
