האוצר: צניחה של 41% במכירת דירות באוגוסט - החדה מאז אפריל 2020
האוצר: צניחה של 41% במכירת דירות באוגוסט - החדה מאז אפריל 2020
לפי הכלכלנית הראשית באוצר, בסך הכל נמכרו באוגוסט 8,300 דירות; תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים מהמכירות עמד על 6.7 מיליארד שקל, הסכום הנמוך ביותר מאז ספטמבר אשתקד; ירידה חדה של 52% חלה ברכישות של משקיעים בהשוואה לחודש המקביל אשתקד
מספר העסקאות למכירת דירה (חדשות ויד שנייה) הסתכם ב-8,300 באוגוסט - ירידה של 41% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, ושל 12% בהשוואה ליולי. כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר.
מדובר בהמשך מגמת הירידה ברכישת דירות אשר החלה במרץ והתגברה ככל שחלפו החודשים. הירידה הנוכחית בהיקפי המכירה היא הגבוהה ביותר מאז אפריל 2020, בו צנח מספר העסקאות ב-74% על רקע פרוץ מגפת הקורונה והסגר הראשון. בניכוי עסקאות מחיר למשתכן, הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי באוגוסט ב-7,800, ירידה של 38% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם.
העובדה שמחירי הדירות טרם החלו לרדת היא בהחלט תעלומה, אך הערכה בענף היא שהחודשים ספטמבר-אוקטובר יצביעו על המשך מגמת הירידה ברכישת הדירות בין היתר על רקע חגי תשרי והמשך העלאת הריבית במשק, כך שייתכן שבחודשים הבאים נראה קיפאון בעליית מחירי הדירות ובהמשך אולי אף ירידות קלות.
הירידה במכירות הקבלנים בחודש אוגוסט משתקפת היטב בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות, אשר עמד על 6.7 מיליארד שקל, הרמה הנמוכה ביותר מאז ספטמבר אשתקד, אשר הושפע מרמה נמוכה של עסקאות על רקע חגי תשרי. זוהי ירידה חדה בשיעור של 40% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, וגם במקרה זה מדובר בשיעור הירידה החד ביותר מאז אפריל 2020, אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה והסגר הראשון. בהשוואה לרמת השיא במכירות הקבלנים שנרשמה בנובמבר אשתקד, על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה, ירד תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות בחודש אוגוסט בשיעור ריאלי של 57%.
הסבר נוסף לירידה החדה בתזרים הוא ירידה בשיעור הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן. 11% בלבד מסך תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים בחודש אוגוסט נבע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", נמוך ב-0.8% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. נתון מעניין נוסף הנוגע למכירות הקבלנים מצביע על זינוק במכירת דירות "על הנייר" בחודש אוגוסט. שיעור דירות אלה הגיע ל-65% מכלל הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי. זוהי הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה בפרמטר זה לפחות מאז תחילת 2020, ובאוצר מסבירים כי ייתכן שהסיבה לכך היא העדפה של הרוכשים (הנהנים ממחירי "פריסייל" תמורת המתנה ארוכה יותר לקבלת הדירה) או העדפה של הקבלנים ל"שמירת" הדירות שהחלה בנייתן לתקופות בהן רמת הביקוש תהיה נמוכה יותר.
רכישות המשקיעים באוגוסט הסתכמו ב-1,400 דירות, ירידה חדה של 52.4% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, שיעור הירידה החד ביותר מאז הוכבד מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה. בהשוואה לחודש יולי האחרון ירדו רכישות המשקיעים ב-18%. כשיעור מסך העסקאות היוו רכישות המשקיעים 17.2%, שיעור הנמוך ב-0.4% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם ירד משקל המשקיעים בסך העסקאות ב-1.3%.
בפילוח גאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים התרחשה בכל האזורים: ירידה של 25% נרשמה באזור טבריה, והיא מגיעה עד שיעור של 65% באזור חדרה. בחדרה ובבאר שבע ירדו היקפי הרכישות יותר מחודש לאחר הכבדת מס הרכישה. בבאר שבע הירידה חדה במיוחד, 57%, ולפי ניתוח מכירות המשקיעים באזור זה ניכר שיש שיעור גבוה של משקיעים היוצאים מהשוק לאחר תקופה קצרה יחסית של החזקה בנכס, וחלק גדול מהן אף נמכרו בהפסד.
כאמור, גם מכירות המשקיעים ירדו בחדות. באוגוסט מכרו המשקיעים 1,900 דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, ובפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במכירות המשקיעים התרחשה בכל האזורים. שיעור הירידה החד ביותר נרשם באזור רחובות (45%-). מנגד, בולט אזור ירושלים עם שיעור ירידה מתון משמעותית במכירות המשקיעים בהשוואה לירידה שנרשמה באזור זה במכירת דירות יד שנייה (ירידה של 26% לעומת ירידה של 46%, בהתאמה). מהיקף הדירות שבידי משקיעים נגרעו בחודש זה 431 דירות, ומאז העלאת מס הרכישה נגרעו 5,500 דירות משקיעים מפלח שוק זה.
בקרב הזוגות הצעירים נרשמה ירידה של 35% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, ונרכשו 4,200 דירות (כולל "מחיר למשתכן"). בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 7% ברכישות אלו. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן", הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש אוגוסט ב-3.6 אלף דירות, ירידה של 24%% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 7% בהשוואה לחודש הקודם. פילוח גאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי מראה כי מי שהובילו את הירידה החדה ברכישות אלו בהשוואה לאוגוסט אשתקד היו אזורי תל אביב וחדרה, עם שיעור ירידה של 47% בכל אחד מאזורים אלו. ירושלים בלטה עם ירידה בשיעור של 33%.
בקרב משפרי הדיור נרשמה ירידה חדה של 43% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, והם רכשו 2,700 דירות. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 15%. מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות על ידי משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה לפני שמכרו את דירתם הקודמת, עמד בחודש אוגוסט על 35 חודשים, פרק זמן הארוך בחודשיים בהשוואה לאוגוסט אשתקד.
