בנק ישראל: בגלל המחסור - מחירי הדירות מנופחים ב-5.5%
בנק ישראל: בגלל המחסור - מחירי הדירות מנופחים ב-5.5%
לפי המחקר, עד 2012 עליית המחירים היתה בגדר "תיקון"; ואולם מאז, ההתייקרות נובעת בעיקר ממחסור בדירות, כשההיצע לא מצליח להדביק את הביקוש
בניגוד לסברה כי הריבית הנמוכה במשק היא הגורם המרכזי לעליית מחירי הדיור, מחקר שבנק ישראל פרסם היום מצא כי מחסור בדירות הוא הסיבה המרכזית לכך, לפחות בשנים האחרונות. בנוסף, מצאו במחקר כי מחירי הדירות כיום גבוהים ב-5.5% מהשווי הכלכלי שלהן על פי משוואת תמחור נכסים שמשקללת את שכר הדירה ותשואת שוק ההון.
במחקר שנערך על ידי יוסי יכין וינון גמרסני מחטיבת המחקר בבנק ישראל, נבחנו מאפייני שוק הדיור בישראל והגורמים שתרמו בשנים 2019-1980 להתפתחות של שכר הדירה, של מחירי הדירות ושל היקף הבנייה למגורים.
החוקרים מצאו כי מאז שנות ה-60 של המאה הקודמת מגמת התייקרות הדירות דומה למגמה ארוכת הטווח במדינות ה-OECD והיא כ-2.9% בשנה.
אלא ששוק הנדל"ן בארץ מאופיין במחזורים ארוכים שבהם תקופה שבה נרשמת עליית מחירים ובעקבותיה ירידת מחירים.
החוקרים מצאו כי בשוק הדיור הביקוש וההיצע קשיחים יחסית - בגלל מדיניות התכנון יש קושי להתאים את היצע הדירות לגידול האוכלוסייה ולצרכים של משקי הבית. משום כך חלק ניכר ממנגנון התאמת השוק עובר דרך התאמת המחירים. עלייה של שכר הדירה דוחפת לעלייה של מחירי הדירות כתוצאה מגידול התשואה הנובעת מבעלות עליהן, ואילו עלייה של מחירי הדירות דוחפת לירידה של שכר הדירה, משום שהיא מגדילה את היצע הדירות.
מחזור ירידות המחירים האחרון החל ב-1997 והסתיים עשור אחר כך בירידה ריאלית של 25%.
החוקרים מצאו כי גל עליות המחירים הנוכחי שהחל ב-2008 נוצר בתחילתו בגלל אותו גל של ירידות מחירים. הם מצאו כי בשיאו של הגל היה תמחור חסר של הדירות - להערכתם הן היו נמוכות ב-13.7% משוויין על פי משוואת תמחור הנכסים. כלומר עד שנת 2012 עליית המחירים היתה תיקון, אבל החל מ-2012 עליית המחירים נגרמת במיוחד בשל מחסור בדירות - ההיצע לא מצליח להדביק את הביקוש. הבשורה האופטימית של החוקרים היא כי "הבנייה המואצת בשנים האחרונות הביאה לצמצום המחסור", ולכן להערכתם הביקוש לדירות מתמתן. עוד הם מדגישים כי בשנים האחרונות הריבית במשק לא השפיעה על מחירי הדיור "המדיניות המוניטרית תרמה גם היא לעליית המחירים בשנים 2008–2011, אך להערכתנו תרומתה היתה משנית והחל מ-2012 תרומתה המצטברת זניחה".
