בלעדיזינוק של 56% בהיתרי פינוי בינוי ב־2022
בלעדי
זינוק של 56% בהיתרי פינוי בינוי ב־2022
ב־2022 התקבלו היתרים לבניית 11 אלף דירות בפרויקטים של פינוי בינוי לעומת 7,000 דירות בלבד ב־2021, ודישדוש בתחום שנמשך שנים. הסיבה לכך היא הסכמי מסגרת בסכום של 440 מיליון שקל שנחתמו עם 12 ערים ודירבנו עיריות לזכות בהסכמים. "ראשי רשויות ממש נלחמו על המענקים, ולכן נגדיל אותם", אומרים ברשות להתחדשות עירונית
בשנת 2022 התקבלו היתרים לבניית יותר מ־11 אלף דירות בפרויקטים של פינוי בינוי. הנתון הזה, שנחשף כאן לראשונה, הוא דרמטי ומשקף התעוררות של התחום לאחר שנים של דשדוש. זו עלייה של 56% לעומת שנת 2021 שבה הונפקו היתרים לבניית כ־7000 דירות בלבד, וזינוק חד של 250% עד 400% לעומת הנתונים בכל אחת מ־6 השנים הקודמות.
למשל, בשנת 2016 הוצאו היתרים לבניית 2,162 דירות בלבד, ובכל אחת מהשנים 2017־2018 הוצאו היתרים לבניית כ־2,900 דירות. בשנת 2019 נרשם שיא לאחר שהוצאו בה היתרים לבניית 3,139 דירות, ובשנת 2020 נרשמה ירידה לכ־2,200 דירות בצל הגבלות הקורונה ותקופה ארוכה שבה המדינה נוהלה על ידי ממשלת מעבר.
אלעזר במברגר, מנהל הרשות להתחדשות עירונית, מסביר כי מה שהניע את שינוי המגמה הם הסכמי מסגרת שנחתמו עם 12 ערים באפריל 2022. במסגרת ההסכמים האלה הרשות להתחדשות משלמת לערים מענקים של עד 30 אלף שקל לכל דירה שהוצא לה היתר במסגרת הליכים של התחדשות עירונית. המגעים לקראת החתימה על ההסכמים החלו באוגוסט 2021 ולכן נספרו היתרים שהוצאו מאותו רגע ועד סוף שנת 2022.
"המהלך הכי גדול בתחום הפינוי בינוי היה עניין הסכמי המסגרת, כל המשתנים האחרים לא השתנו, כך שזה ההסבר המרכזי לעלייה החדה במספר ההיתרים", אומר במברגר. לדבריו "הסכמי המסגרת נולדו במציאות שבה היו כ־100 אלף דירות בתוכניות פינוי בינוי מאושרות, אך כמעט לא יצאו היתר בנייה. אחת הסיבות לכך היא שראשי רשויות נרתעו מעלויות הפיתוח שכרוכות בתוספת דירות. למשל בנייה של מוסדות ציבור, גנים ומדרכות.
"בעוד שבבנייה של שכונה חדשה בשטח פתוח המדינה ממנת את כל התשתיות, בפינוי בינוי המדינה לא משווקת קרקע, אין לה הכנסות ולכן המדינה גם לא נתנה כלום לעיריות. בנוסף, הרבה מראשי ערים נותנים פטור מהיטל השבחה כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית של פינוי בינוי, ולכן אין להם מקור תקציבי למימון התשתיות".
התקציב שהוקצה להסכמי המסגרת על ידי משרד האוצר היה 440 מיליון שקל, מתוך מחשבה שהוא יספיק לחמש שנים, אבל על פי קצב הוצאת ההיתרים בשנה האחרונה הקופה הזו תתרוקן כבר השנה. לכן בהסכמים הקואליציוניים הובטח לשר השיכון והבינוי תוספת של 150 מיליון שקל לתקציב שנת 2023, ו־400 מיליון שקל לתקציב שנת 2024.
הסכמי הסגרת נחתמו עם 12 ערים שעמדו בדרישות הסף, ולהן היו כבר תוכניות פינוי בינוי מאושרות לבניית 2,500 דירות לפחות. משום שהתקציב מוגבל, נוצרה תחרות בין הערים שחתמו על ההסכם באשר למספר ההיתרים שהן יצלחו להציג עד סוף השנה.
החתימה על ההסכם היא רק תנאי ראשון לקבלת המימון, התנאי המרכזי היה הוצאה של היתרים לבניית לפחות 425 דירות בהליכים של התחדשות עירונית. עירייה שהוציאה היתרים לבניית עד 600 דירות מקבלת תשלום של 20 אלף שקל לדירה, ולמי שמתקדמת בקצב גבוה יותר התעריף הוא 30 אלף שקל לדירה. אפשר להכניס לחישוב הזה רק 100 דירות שנבנות במסגרת תמ"א 38 — כל היתר חייבות להיות בהליכים של פינוי בינוי, משום שזו תוכנית שהמדינה וראשי השלטון המקומי רוצים לדחוף.
בעוד שתמ"א 38 מאפשרת חידוש של בניין בודד, פינוי בינוי מאפשר הריסה של מתחם שלם ובנייתו מחדש. לכן התכנון נחשב טוב יותר וכך גם היכולת לספק מענה לצורכי הציבור. המנגנון של הסכמי המסגרת עודד תחרות בין הרשויות ותמרץ אותן להוציא היתרים בקצב מהיר. בדרך כלל הליכים להוצאת היתרי בנייה נמשכים חודשים ולעיתים שנים. אבל במברגר מספר כי במטרה לקבל כמה שיותר כסף "בנובמבר־דצמבר 2022 משהו קרה לראשי הרשויות — ראשי הערים לוד, בית שמש, נתניה ואפילו רמת גן — עבדו מאוד קשה על מנת להוציא היתרים בזמן ולקבל את המענק".
התוצאות מרשימות: ירושלים הצליחה להציג היתרים לבניית כ־2,900 דירות, 2,780 מהן בשנה החולפת. זאת לעומת 574 דירות בהיתרים שהנפיקה הבירה בשנת 2021. בעקבות זאת קיבלה העיר מענק של יותר מ־50 מיליון שקל. אגב זאת בכירים בענף הנדל"ן משבחים את ראש העיר משה ליאון על כך שמאז נכנס ללשכה ביצע מהפך והוא מעודד, ואפילו מדרבן, יזמות בתחום של ההתחדשות העירונית.
הערים חיפה, קרית חים, חדרה ובית שמש הוציאו היתרים לבניית מאות דירות לעומת 0 בשנת 2021, גם בלוד ובאשדוד נרשם זינוק של מאות אחוזים במספר ההיתרים בשנת 2022 לעומת שנת 2021. בסך הכל שילמה הרשות להתחדשות עירונית ל־11 ערים כ־221 מיליון שקל.
במסגרת תוכנית אחרת שנועדה גם היא לתמרץ פרויקטים של פינוי בינוי שילמה הרשות להתחדשות עירונית 208 מיליון שקל לחמישה יזמי נדל"ן שלהם פרויקטים בשכונת קריית משה ברחובות. המענקים האלה יאפשרו להרוס 396 דירות בכמה מתחמים שבהם פועלים היזמים, ולבנות במקומם 1,221 דירות חדשות.
התקציב הזה הגיע במסגרת פיילוט שבחן מנגנון חדש לתמרץ חברות בנייה שמקדמות פינוי בינוי באזורים שבהם פרויקט מהסוג הזה אינו כלכלי. הכלי הזה נחוץ לערים או שכונות שאינן בלב אזורי הביקוש, ובהן מחירי הדירות לא מספיק אטרקטיביים כדי למשוך יזמים לפרויקט שבו הם נדרשים להרוס בניין ולשכן על חשבונם את הדיירים בדירות זמניות במשך כמה שנים ובמקביל לבנות להם דירות חדשות.
במסגרת הפיילוט חלק קטן מהכנסות רשות מקרקעי ישראל משיווק מגרשים בשכונת קריית משה ברחובות הועברו לצורך תימרוץ הליכים של פינוי בינוי באותה שכונה.
במכרז שנסגר ביוני גרפה רשות מקרקעי ישראל 974 מיליון שקל משיווק מגרשים פנויים לבניית יותר מ־1,000 דירות בקרית משה. כאמור 208 מיליון שקל מהסכום הזה עבר לרשות להתחדשות עירונית שבחרה יזמים שניגשו לקול קורא שהיא פרסמה. היזמים היו צריכים לעמוד בתנאי סף כלכליים. מי שעבר בדרישות הסף התחרה על מענק לקידום פרויקט פינוי בינוי.
הרשות להתחדשות עירונית קידמה בשנים האחרונות תוכנית פינוי ענקית שתאפשר בסופו של דבר להרוס 1,300 דירות ולבנות במקומן כ־10,000. תוכנית זו מחלקת את השכונה ל־34 מתחמים שבהם פועלים יזמים שונים. מי שעמד בדרישות הסף והתמודד במסגרת הקול קורא קיבל ניקוד על פי אמות המידה הבאות: שיעור הדיירים במתחם שחתמו על הסכמה לפרויקט, מספר הדירות שיהרסו לעומת מספר הדירות החדשות, והיקף התקציב הדרוש לרווחיות (ככל שהדרישה הכספית נמוכה יותר כך הניקוד גבוה יותר). יש כמה מתחמים שבהם השמאים של הרשות להתחדשות עירונית קבעו כין אין בהם צורך למענק.
שני המענקים הגבוהים ישולמו לחברת אאורה שתקבל 80 מיליון שקל, לפרויקט שבו תהרוס כ־100 דירות ותבנה 450. ולחברת י.ח. דמרי שתקבל 75 מיליון שקלים, תהרוס 182 דירות ותבנה במקומן 486 דירות חדשות.
לאור העבודה שיזמיות נדל"ן משמעותיות זכו בפיילוט והתחייבו לקדם פרויקטים, ברשות להתחדשות עירונית רואים בו הצלחה ומבקשים ליישם את המודל הזה בכל הארץ. הפוטנציאל גדול משום שבמסגרת עשרות הסכמי הגג שהמדינה חתמה עם ערים שונות בשנים האחרונות היא התחייבה לכך שכ־15% מהמגרשים שישווקו בתחומי הרשות ישמשו בדיוק לשם כך — לקידום התחדשות בעיר הוותיקה. המנגנון שיושם לראשונה לרחובות יאפשר למדינה לפרוע את ההתחייבות הזאת.
