צניחה של 61% בשנה בעסקאות לרכישת דירות יד שנייה בת"א
צניחה של 61% בשנה בעסקאות לרכישת דירות יד שנייה בת"א
שינוי מגמה בקרב מוכרי דירות: מהעלאות מחירים במאי 2022 לעצירה כמעט מוחלטת ואף קיפאון ברוב הערים כיום
שוק הנדל"ן במגמת עצירה. נתונים שפרסמה השבוע הכלכלנית הראשית באוצר מצביעים על קיפאון הולך וגדל, כששווקים רבים צנחו אל מתחת לחצי בהשוואה לשנה שעברה. כך למשל, מכירות הקבלנים ירדו ב־53% בשנה, וירידה של 60% בשיעור רכישות המשקיעים.
בשוק היד שנייה בעלי דירות שראו איך מחירי הנכסים שלהם זינקו ב־20% בתוך שנה ולפעמים אף יותר מתקשים לקבל את העובדה שהם נדרשים להוריד את המחיר כעת, והם חוששים לצאת התמימים שמוכרים נכס בזול. מהצד השני נמצאים הרוכשים הפוטנציאלים, הם מבינים שמדובר בשוק של קונים ומקווים לראות ירידות משמעותיות — וכשזה לא קורה המכירות נעצרות.
הכלכלנית הראשית התייחסה גם לקיפאון בשוק היד השנייה, מבלי לספק נתונים לפי ערים. לפי ניתוח מכון אלרוב בנוגע להיקפי העסקאות (רבעון ראשון 2022 לעומת רבעון ראשון 2023) חלה ירידה של מעל 50% בהיקף העסקאות ב־9 מ־12 ערים שנבדקו. הירידה החדה ביותר היא בר"ג: 65%; ירושלים: 62%; ת"א: 61%; ראשל"צ: 61%; חדרה: 59%; אשדוד: 57%; פתח תקווה: 55%; רחובות: 54%; בני ברק: 49%; ובת ים: 38%.
תומר הופמן יועץ נדל"ן בסניף אנגלו סכסון פרדס חנה כרכור, אמר כי הנתונים שמפרסמת המדינה מורגשים היטב בשטח ויש מעט מאד עסקאות כרגע, "אנחנו מרגישים חזק את הירידה בהשוואה לתקופה של לפני שנה. יש המון היצע, זה שוק קלאסי של קונים, המון בתים על המדף והם לא נמכרים", הוא מספר. עם תמונת המצב שמשקף הופמן מסכימים אנשי נדל"ן נוספים, כך למשל חמי בר אור, יועץ נדל"ן מחריש אומר כי לוקח בערך פי שניים זמן למכור דירה, "בערך חצי שנה וגם הלקוחות שרוצים לרכוש מאד מהוססים". וגם באזורים אחרים המצב נראה דומה.
ניתוח של אתר מדלן למודעות שהתפרסמו למכירת דירות, מראה כיצד תוך שנה השתנתה המגמה בקרב מוכרי הדירות. משיעור גבוה של מודעות שהעלו מחירים בחודשים מאי־יוני 2022 למצב שבו ברוב הערים רואים עצירה כמעט מוחלטת בהעלאת המחירים, ובערים מסוימות המחירים קפאו. באשר להורדת מחירים, רואים כי שיעור המודעות להורדת מחירים הלך ועלה. כך למשל באור עקיבא רואים שבמאי 2022, 19% מהמודעות שפורסמו בעיר הציגו עליית מחיר בהשוואה לחודש קודם, ואילו במאי 2023 איש מהמפרסמים לא העלה מחיר ו־6.6% הורידו את המחיר. דוגמא מעניינת אחרת היא העיר הרצליה שבה בחודש מאי כ-28% מהמפרסמים העלו את המחיר, לעומת 8.2% שהורידו מחיר. בהפרש של שנה רואים כי רק 1.7% העלו מחיר בעוד 5.1% הורידו מחיר.
ברוב הערים מספר המודעות שהעלו מחירים צנח בחצי לפחות. מצד שני, נרשם שיא במספר המודעות שהורידו מחיר בחודשים דצמבר 2022 וינואר 2023. לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, "העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל היתה באפריל 2022 והשפעתה על השוק לא היתה מיידית: במאי עדיין מספר המודעות שהמחיר בהן עודכן מעלה היה גבוה ממספר המודעות שהמחיר בהן ירד, ביוני הוא השתווה ולאחר מכן החלה צניחה תלולה במספר המודעות שהמחיר המבוקש בהן עלה, עד למתחת ל־1% באפריל 2023. המוכרים מבינים שזה לא הזמן להעלאות מחירים. במקביל לכך, שיעור המודעות שהורידו מחירים ירד גם הוא, אך הוא הפך לגבוה יותר משיעור המודעות שהעלו מחירים, נותר יציב יחסית ואף טיפס מעט במרץ 2023. עם זאת, נראה שמוכרי הדירות לא ממהרים להוריד מחירים כדי למכור, מה שמביא לקיפאון בשוק היד השנייה".
לדברי תומר הופמן האתגר בימים אלה הוא להביא קונה שיוכל לגמור עסקה. "האתגר הוא לא המחיר אלא בכלל למכור את הבית. בחודשיים האחרונים מכרתי ארבעה בתים בירידת מחיר של קרוב ל־10%. אנחנו בעיקר עסוקים להסביר לבעלי הנכסים שהם לא מוכרים בירידה, אלא שהעלייה שנמשכה 15 שנים היתה לא רציונלית".
חמי בר אור מספר כי רק עבר למי שחייבים למכור יתגמשו, ממתינים, "נוקבים במחיר יושבים עליו ומאריכים את חוזה השכירות".
מצד שני הרוכשים מפחדים, מסביר הופמן: "הריביות הרגו אותם, המשכנתאות קפצו והם מורידים תקציב, מעדיפים להישאר עוד שנה בשכירות כי הם חושבים שהשוק יירד עוד.
"מי שנכנס לרכישה מקבל הרבה עזרה מההורים עד מיליון שקל פלוס, מעבר להון העצמי".
לדברי בן סלומון מנכ"ל רשת ברוקר נדל"ן, "הירידות נסגרות בשטח, הקונים לא מורידים את המחירים במודעות כי הם מבינים שזו מלחמה פסיכולוגית אבל בשטח כן רואים ירידות".
