פרשנותהחידלון של הממשלה בתחום הנדל"ן רק יעמיק את הקיפאון
פרשנות
החידלון של הממשלה בתחום הנדל"ן רק יעמיק את הקיפאון
רק פעמיים במאה ה־21 נרשמו נתונים נמוכים יותר בעסקאות נדל"ן מאשר בספטמבר 2023. הצלילה באוקטובר כבר תהיה חריגה הרבה יותר. הענף זקוק לצעדים כמו הקלות מס, סיוע במימון וקיצור בירוקרטיה, אך חולשת הממשלה לא תאפשר זאת
אם למישהו היה ספק בכך, סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה אתמול הבהירה כי המלחמה תפסה את שוק הדיור בשפל שלא נראה כמותו שנים רבות. בכל נתון שנבחן על ידי הכלכלן הראשי ד"ר שמואל אברמזון נרשמה ירידה בהשוואה לספטמבר אשתקד וגם לעומת אוגוסט 2023. בסך הכל נרכשו 5,880 דירות, ירידה של 26% לעומת ספטמבר אשתקד שבו נרכשו 7,900 דירות וירידה של 21% לעומת אוגוסט השנה. מתוך זה היו 5,210 עסקאות לרכישת דירה שבוצעו בשוק החופשי, כלומר לא נרכשו במסגרת תוכנית ממשלתית שבה הדירות בהנחה (מחיר למשתכן ותוכניות ההמשך). זו ירידה של 29.7% לעומת החודש המקביל אשתקד שבו נמכרו בשוק החופשי 7,400 דירות.
מאז ראשית שנות האלפיים רק פעמיים נרשמו נתונים נמוכים יותר מאשר בספטמבר 2023, פעם אחת בשנת 2002 עם פרוץ האינתיפאדה השנייה ופעם אחרת בשנת 2018 שבה ספטמבר היה רווי בימי חג. על פי הסקירה נרכשו רק 3,510 דירות יד שנייה בספטמבר השנה, 30.9% פחות לעומת החודש המקביל ב־2022.
כמובן שהמלחמה רק העמיקה את המשבר. הערכה ראשונית של אברמזון היא כי מספר העסקאות שבוצעו באוקטובר, פחות מ־2,100, הופך את החודש הזה לחלש ביותר מאז ראשית המאה ה־21.
את ההשלכות של המצב הזה נרגיש בעוד שלוש שנים. ביוני השנה היו 167 אלף דירות בבנייה, כמות שמספיקה לביקוש הקיים. אבל ככל שקצב מכירת הדירות יפחת, כך הקבלנים יתחילו לבנות פחות. כשהמלחמה תסתיים והתנאים הכלכליים ישתפרו, הקונים ישובו לשוק הדיור וימצאו בו פחות דירות. וזה כידוע מתכון בטוח לעוד גל של עליות מחירים.
המצב הזה מתרחש בעת שמכהנת כאן ממשלה חלשה, שר אוצר שלא מצליח לקבל החלטות שאינן פוליטיות אפילו בעת הזו, וראש ממשלה חסר עמוד שדרה שלא מנהל את ממשלתו. ואילו ענף הנדל"ן יותר מכל ענף אחר במשק זקוק לשורה של החלטות אמיצות. בנייה של פרויקט ולו הצנוע ביותר עולה עשרות מיליוני שקלים, לכן זהו תחום עתיר מימון שנכנס למלחמה בלי כסף. זאת מכיוון שהריבית יקרה, הבנקים משחררים הלוואות במשורה, ויש מעט מאוד קונים. תזרים המזומנים של הקבלנים היה בספטמבר השנה 5.4 מיליארד שקל, צניחה של 21% לעומת ספטמבר בשנה שעברה. לכן שחקנים בענף יתקשו לשרוד בלי התערבות ממשלתית.
כרגע הצרה שהכי מכבידה על הענף היא מחסור בידיים עובדות. 80 אלף עובדים פלסטינים לא ישובו בקרוב לאתרי הבנייה. מתוך כ־18 אלף עובדים זרים ששהו במדינה ערב המלחמה נותרו על פי הערכות כ־10,000. בנוסף להם יש בענף בימי שגרה עוד 220 אלף עובדים ישראלים, רבים מהם גויסו בצו 8. השאר יתקשו לעבוד מכיוון שהפלסטינים והזרים הם השלב הראשון בשרשרת הייצור, וכשהם לא עובדים כ־100 אלף עובדים נוספים מושבתים על פי הערכת התאחדות הקבלנים.
הפתרון שהממשלה הציעה למשבר הזה אינו מספיק. שלשום הממשלה אישרה מכסה של 20 אלף עובדים זרים. גם אם הפריון שלהם יהיה כפול מזה של הפלסטינים, זה לא יספיק. ככל שהמחסור בעובדים יימשך, כך קצב הבנייה יהיה איטי יותר, הקבלנים ישלמו יותר כסף לבנקים המממנים ובסופו של דבר כל זה יתגלגל למחיר הדירה.
אם יש חשש להאטה עמוקה בקצב הבנייה, הממשלה חייבת לייצר תמריצים לענף, למשל באמצעות הקלות מס, או לסייע בתחום המימון. לצד זאת היא חייבת למצוא כלים לקיצור הליכים בירוקרטיים, כי כל יום שבו אתר הבנייה פועל חשבון הבנק של הקבלנים דופק.
אלא שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספקת נתונים לא עדכניים באופן שאינו מאפשר לקבל החלטות בזמן אמת. הממשלה חייבת לדעת עכשיו מה קצב התחלות הבנייה, אבל הלמ"ס מפרסמת את הנתונים האלה בפיגור של חצי שנה. כך שרק במרץ שנה הבאה נדע מה קרה ברבעון האחרון והדרמטי של שנת 2023. הבעיה הזו תמיד הטרידה את בכירי הענף אך כיום הצורך בנתוני אמת חיוני כפליים.
מי שיוזמים החלטות מדיניות הם על פי רוב פקידים באוצר, במשרד השיכון או ברשות מקרקעי ישראל. קשה לדמיין פקיד, בכיר ככל שיהיה, יוזם החלטה דרמטית בעת מלחמה, במצב של אי־ודאות, כאשר שר האוצר עובד במנותק מפקידיו ולא יגבה אותם אם היוזמה תתברר בעתיד כטעות.
