ניתוחהיזמים בונים על עלייה של 25% במחירי דירות
ניתוח
היזמים בונים על עלייה של 25% במחירי דירות
מגמת הביקושים שהתחדדה בקורונה והיצע הקרקעות הדל הובילו להסתערות על מכרזים - וההצעות גבוהות בהרבה מהערכת השמאי, שהתבסס על מחירי שוק עדכניים
בחודש מאי, בשיא המהומות בערים המעורבות, החליטו ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י) לאחר לבטים רבים לפרסם מכרז ל־356 דירות בלוד, שהיתה אחד ממוקדי המהומות המרכזיים. למרות הסיכון בהחלטה לצאת למכרז, התוצאה בהחלט השתלמה למדינה - ופחות לרוכשים העתידיים.
מגמת הביקושים לדירות שהחלה בתקופת הקורונה נפגשה בהיצע דל של קרקעות, והיזמים הסתערו על מה שהוצע להם מתוך הערכה שהתגלתה כנכונה: מחירי הדירות ימשיכו לעלות, וגם מתוך הבנה שכדי לזכות במכרזים - צריך להעלות את המחיר. במקרה של לוד תוצאות המכרז שיקפו זינוק של 86% במחיר הקרקע בהשוואה לשומה שקבעו ברמ"י, ומכאן ועד לייקור הדירה הדרך קצרה. לוד היא רק עיר אחת מתוך רבות שבהן מכרזים נסגרים עם עשרות הצעות בתיבה ועם מחיר זכייה שגבוה בהרבה מהערכת השמאי – שמתבססת על מחירי השוק הנוכחיים.
היזמים שהגישו הצעות נמוכות בהרבה מההצעה הזוכה מזהירים מאופטימיות יתר בשוק, אך היזמים הזוכים משוכנעים שהמחסור בשוק, אחרי תקופה ארוכה של שיווק קרקעות במכרזי מחיר למשתכן בלבד, תייצר בהכרח המשך עליות מחירים. והצפי שלהם נתמך גם בבנקים הגדולים, שלא היססו לממן להם את הרכישות האחרונות.
השמאי שמוליק כהן מ־SK שמאות מקרקעין, המתמחה בליווי ופיקוח פיננסי של פרויקטים, בדק את תוצאות המכרזים שנסגרו בתקופה האחרונה בערים מרכזיות ואת מחירי הדירות בפרויקטים הנגזרים משווי הקרקע באותם מכרזים - ומצא כי מחירי הדירות בערים הללו צפויים לעלות בשיעור של עד 33%.
צורך לשנות את השיטה
כך למשל כשבוחנים את התוצאות בלוד רואים כי דירה בשטח 105 מ"ר שמחירה היום כ־1.9 מיליון שקל צפויה לעלות ב־27% למחיר של 2.42 מיליון שקל - רק בגלל הפער במחיר הקרקע. הבדיקה נערכה על בסיס עסקאות לרכישת דירות בכל עיר, המשווקות כיום ודומות לאלה שייבנו במסגרת המכרז הטרי. זאת בהשוואה למחירי הדירות בפרויקטים החדשים – בשקלול עלויות הקרקע, הוצאות הפיתוח, אומדן עלויות הקמה המשתנות בהתאם למיקום הנכס וגודל הדירה, מע"מ על אותן דירות ורווח יזמי של 15% (דרישות הסף של המממנים).
לפי התוצאות, אם נביא בחשבון את זמן המתנה ממוצע של שלוש שנים עד קבלת טופס 4, אזי בפריסה ארצית צפויה עלייה של 9% בשנה במחירי הדיור, לעומת התייקרות שנתית של 7.7%, שעליה דיווחה הלמ"ס בשבוע האחרון (יוני 2020 עד יוני 2021).
במכרז של רמ"י בבית שמש למשל, שתוצאותיו פורסמו במאי, השווי הממוצע לקרקע לדירה לפי השומה שהוציאה רמ”י, הכוללת הוצאות פיתוח, עמד על 525 אלף שקל. אלא שהשווי הזה לאחר תוצאות המכרז טיפס ל־770 אלף שקל, זינוק של 47%. שווי דירה בבית שמש נכון להיום עומד על 1.73 מיליון שקל, בעוד השווי הנגזר מתוצאות המכרז מזנק ל־2.3 מיליון שקל, פער של 570 אלף שקל לדירה שהם 33%.
במכרז באור יהודה, שגם הוא נסגר בחודש מאי, נרשם פער של 770 אלף שקל במחירי הדירות, המשקפים התייקרות של 30%. התייקרות של 540 אלף שקל במחיר הקרקע במכרז שנסגר ברמת השרון משקפת עלייה עתידית של 14% במחיר דירה ממוצעת לסכום של 4.54 מיליון שקל. אפילו מחירי הקרקע באשקלון מצביעים על התייקרות צפויה של 20% במחיר דירה.
העובדה שרמ"י בעצמה מייצרת את עליות המחירים – בעיקר בשל שיטת מכרז שבה זוכה היזם שהציע את המחיר הכי גבוה ומעלה אחריו את כל השוק – גורמת להחייאת לא מעט רעיונות ישנים בנוגע לשינוי שיטת המכרזים. זאת מלבד מכרזים לדיור מסובסד, שבהם הקבלנים מתחרים על מחיר למ"ר בנוי סופי (מחיר למשתכן) או על מחיר הקרקע, בהינתן מחיר סופי מוזל לדירה (מחיר מטרה). הצעות שעלו בעבר היו לפסול את ההצעות הגבוהות ממחיר השוק שבו נקב השמאי הממשלתי; למכור את הקרקע ליזם שיציע את המחיר שהגיע למקום השני; למכור ליזם שיציע את המחיר שהכי קרוב למחיר החציוני או הממוצע מבין ההצעות וכדומה.
המרוויחה הגדולה
לדברי כהן, ככל שהיזמים יהיו להוטים לזכות במכרזי הקרקעות שמוציאה המדינה, כך הצפי הוא לעליות חדות יותר דווקא בפריפריה, שבה כל שינוי במחיר הקרקע מעלה משמעותית את המחיר הסופי. "המחקר מראה כי השתוללות מחירי הקרקעות, בין היתר מפאת שיווק קרקעות בחסר על ידי רמ"י זה מספר רב של שנים, מגיעה בניגוד להערכת השווי של רמ"י עצמה. מחירי הקרקעות המשתקפים מתוצאות המכרזים האחרונים גבוהים בכ־65% בממוצע יותר מההערכות של הרשות. הפער הזה עלול להוביל לזינוק חד במחירי הדירות בכל הארץ, ומי שישלמו את המחיר אלה הם רוכשי הדירות, בעוד המרוויחה הגדולה, עם כל האבסורד, היא לא אחרת מהמדינה שמתיימרת להוריד את המחירים לציבור".
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, זכה לאחרונה במכרז רמ"י לבניית 249 דירות בשכונת רמות יורם בנתיבות, לפי שווי של 125 אלף שקל לדירה. זאת בעוד ב־2015 נסגרו מכרזים בנתיבות לפי שווי של 1,500 שקל בלבד לכל דירה. "המדינה מעודדת מחול שדים במירוץ אחר קרקעות”, אמר צרפתי.
קבוצת רם אדרת וחברת אפי קפיטל זכו לאחרונה במכרז להקמת 246 יח"ד בשכונת כרמי גת בקרית גת בתמורה ל129.5 מיליון שקל עבור קרקע והוצאות פיתוח, הפרש של כ-170 אלף שקל משומת השמאי. מחיר זה משקף עלות קרקע ליח"ד של כ-520 אלף שקל, כאמור הפרש של קרוב ל-200 אלף שקל משומת רמ"י.
