האוצר מציע: שינויים מרחיקי לכת במיסוי הדירות
האוצר מציע: שינויים מרחיקי לכת במיסוי הדירות
תזכיר החוק לעידוד מכירת דירות יגיע ביום ראשון לאישור ועדת השרים לחקיקה; בין הצעדים המוצעים: מס רכישה בסך 3.5% יחול על דירה בשווי 1.93 מיליון שקל במקום 1.8 מיליון שקל היום והעלאתו על דירות יקרות יותר מרמה זו, קיצור תקופת הפטור למשפרי דיור המחזיקים בשתי דירות ל-12 חודשים והקלה במס שבח לבעלי קרקעות פרטיים; מיסוי דירה רביעית לא מופיע בתזכיר
הקלה במס רכישה לדירות ראשונות, צמצום הפטורים ממס לתושבים זרים על הכנסות מהשכרה וממכירת דירות מגורים, והקלה במס שבח לבעלי קרקעות פרטיים בתנאי שהקרקעות ייבנו בתוך 8 שנים לכל היותר. אלו רק חלק מהצעדים אשר מופיעים בתזכיר החוק של משרד האוצר שיעלה ביום ראשון לאישור ועדת שרים לענייני חקיקה.
בדברי ההסבר נכתב כי מטרת החוק היא לתקן עיוותי מס ולבטל פטורים שאינם מוצדקים, אך עיקר המטרה של הצעדים הללו היא, כפי שנכתב בהמשך דברי ההסבר, "לעודד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב, ולהפחית את התמריץ המיסוי לרכישה והחזקה של דירות מגורים". על חלק מהצעדים ניתנה כבר בעבר הכרזה פומבית, וחלק מהצעדים הם חדשים לגמרי. מעניין לציין, כי המהלך של מיסוי דירה רביעית לא מופיע בתזכיר החוק.
מדרגת מס הרכישה הראשונה תעלה לדירות בשווי מעל 1.93 מיליון שקל
במסגרת הדיונים בכנסת על העלאת מס הרכישה על משקיעים, התחייב משרד האוצר כי לצד העלאת המס על המשקיעים, יופחת המס על רוכשי דירה ראשונה. ואכן בטיוטת החוק נקבע כי מס הרכישה הבסיסי בשיעור של 3.5% יתחיל רק על שווי הדירה שמעל 1.93 מיליון שקל, לעומת 1.8 מיליון שקל כיום. שווי ההטבה הוא זניח, ועומד על כ-4,550 שקל, שהם פחות מרבע אחוז ממחיר הדירה. בעת הדיונים על החוק, היה פטור ממס רכישה עד לשווי של 1.75 מיליון שקל, והסכום עודכן בינואר 2022 בשל עליות המחירים.
אולם בכל מה שנוגע לדירות היקרות משווי של 3.1 מיליון שקל, האוצר מתכוון לעלות את המסים בשיעור משמעותי. ראשית, הסף המינימלי בשביל להתחייב במס של 5% יהיה 3.1 מיליון שקל, ולא 5.5 מיליון שקל. שנית, האוצר מטיל את המס המקסימלי של 10% על כל דירה מעל 5.1 מיליון שקל, ולא רק על דירות מעל 18.4 מיליון שקל. אם ההצעה תעבור כך בכנסת, הרי שבאוצר יחייכו לעצמם, ההקלה במס תגרום להפסד של 70 מיליון שקל, אך ההכבדה תוסיף עוד 100 מיליון שקל, בסך הכל קופון של 30 מיליון שקל, מצעד שבמקורו נוצר בשל דרישת חברי הכנסת להפחית את המס.
קיצור תקופת השחלוף למשפרי דיור, והבהרה לגבי דירות מעטפת
זה לא התיקון היחידי שהאוצר מציע למס הרכישה. תיקון נוסף נוגע ל'דירות מעטפת'. מתברר כי דירות שנמכרות במצב שאינו ראוי למגורים (הדירה נבנתה, אך פנים הדירה לא נבנה לגמרי, ש"ט). רוכשי הדירות הללו טענו כי לא מדובר בדירת מגורים, וממילא גם אם הם רכשו אותה להשקעה הרי שהם אינם חייבים במיסוי הגבוה, שכן המיסוי נועד רק לדירות מגורים. האוצר סותם את הפרצה הזו – ששימשה בעיקר רוכשי דירות יוקרה להשקעה – וקובע כי גם דירת מעטפת שבסוף תשמש למגורים, הרי היא דירת מגורים.
תיקון נוסף שנוגע למס הרכישה, נוגע למשפרי הדיור. כמו שיודע כל מי שרכש דירה חדשה, יש 24 חודשים שבמהלכם ניתן להחזיק בשתי דירות. אם עוברים 24 חודשים, יהיה צורך לשלם מס רכישה גבוה על הדירה החדשה, שכן היא תיחשב כדירה להשקעה. באוצר מבקשים לצמצם את תקופת ההמתנה ל-12 חודשים בלבד. לטענת האוצר, כיום יש תופעה שהרבה רוכשים ממתינים שנתיים עד שהם מוכרים את הדירה, כי הם רוצים להנות מעליית מחירי הדיור. בנוסף, מדגישים באוצר, קבוצת האנשים שיכולים להחזיק שתי דירות, הם אנשים חזקים ובעלי הכנסה גבוהה פי שתיים מהממוצע במשק. באוצר מעריכים כי המהלך הזה ישחרר 'דירות בהמתנה' לשוק ויקל מעט על משבר הדיור.
צמצום הזמן שניתן להחזיק בשתי דירות במקביל ל-12 חודשים בלבד, יחול גם לעניין המשמעותי יותר והוא פטור ממס שבח. כיום יש פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה. אם משפר דיור יחזיק בשתי דירות יותר מ-12 חודשים, הוא ייאלץ לשלם מס בשיעור של 25% על הרווח שבמכירה.
תושבי חו"ל לא ייהנו מפטורים במס על דירות מגורים
האוצר מצמצם את היקף הפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים בעוד דרך. הוא מגביל אותו רק למי שמתגורר בישראל. תושבי חוץ שמחזיקים בדירות בישראל – ויש 83 אלף כאלה, מהם 40 אלף בירושלים ותל אביב – ייאלצו לשלם מס שבח על מכירת דירת מגורים, גם אם היא היחידה שבבעלותם. כמו כן, הם ייאלצו לשלם מס על ההכנסות שלהם משכר הדירה.
השינוי יתחיל רק בתחילת 2024, באוצר אומרים כי זה בשביל לאפשר לתושבים הזרים למכור את הדירות שלהם בשנתיים הקרובות וליהנות ממשטר המס המקל הנוכחי. אך ברור לכל, כי האוצר מאוד רוצה שתושבי החוץ ימכרו את הדירות ויגדילו את ההיצע באזורי הביקוש. יודגש, כי מי שהיה תושב ישראל בעת הרכישה, ייהנה מחמש שנים שבהם הוא יכול למכור את הדירה אחרי ניתוק התושבות שלו. באוצר סבורים כי מ-2024 תראה קופת המדינה 100 מיליון שקל משינוי המיסוי על תושבי החוץ מדי שנה.
כמו כן, באוצר מציעים לבטל פטור מוזר מאוד בנוגע למס יסף. מס יסף הוא מס שמשלמים מעט אזרחים בישראל, מדובר במס בשיעור של 3% על הכנסות מעל 650 אלף שקל בשנה. מתברר כי כיום הכנסות ממכירת דירת מגורים בשווי של עד 4.75 מיליון שקל אינה נכנסת בחישוב ההכנסות לעניין מס יסף, גם את הפטור הזה מתכוונים לבטל באוצר. (יודגש, ההכנסות ייספרו לעניין מס יסף, רק על דירה שחייבת במס שבח, כלומר, רק על דירות שאינן דירות מגורים יחידות).
הטבת מס לבעלי קרקע פרטית
חלק ניכר מהקרקעות שניתן לבנות עליהן באזורי הביקוש הם קרקעות פרטיות שנרכשו לפני שנים רבות. בעלי הקרקעות לא רוצים למכור את הקרקעות, בגלל שהמס על השנים שקדמו לשנת 2001 הוא 'מס הכנסה' שמגיע ל-47%. מאז שנת 2001, המס על השבח הוא מס רווח הון רגיל של 25%. בכדי לעודד את בעלי הקרקעות למכור את הקרקעות, יוצאים כעת במשרד האוצר במבצע. ואומרים לבעל הקרקע, 'אם תמכור את הקרקע, ותבנה בה את כל הדירות שניתן לבנות בה תוך 4 שנים, תשלם 25% מס בלבד על השבח. ואם תבנה בין 4 ל-8 שנים תקבל הטבה נמוכה יותר'. ההטבה הזו תינתן רק למקרקעין שיש עליהם כבר תוכנית מפורטת לבנייה, ויש בהם לפחות 15 דירות.
