פרשנותאם שוק הנדל״ן מתקרר, איך המחירים מזנקים?
פרשנות
אם שוק הנדל״ן מתקרר, איך המחירים מזנקים?
רק לפני יומיים קיבלנו 3 דיווחים רצופים של למ״ס, בנק ישראל, והאוצר לפיהם יש ירידה בהיקף העסקאות לרכישת דירות. אז איך יכול להיות שאתמול קיבלנו דיווח על זינוק שנתי של 17.8% במחירים?
דיווח הלמ"ס אמש על עליית מחירי הדירות ב-17.8% תוך שנה, ו-2% תוך חודש צריכה לגרום לכמה פוליטיקאים ופקידים בכירים להרהר על תוכניות הממשלה בתחום הדיור. כבר כמה חודשים מנסים למכור לנו כי הנה השוק מתקרר ואוטוטו תהיה כאן דירה בהישג יד לכל פועל. השיא של הקמפיין הזה הגיע רק לפני יומיים ב-3 דיווחים רצופים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנק ישראל, והכלכלנית הראשית באוצר, כולם סיפרו על ירידה בהיקף העסקאות לרכישת דירה.
יש אולי ירידה, אך השאלה היא בהשוואה לאיזה נתון. הנתונים המקיפים ביותר נמצאים בידי הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שמדווחת על כל העסקאות לקניית דירה – יד שנייה, וחדשות. מהדיווח שלה עולה כי ביוני נרכשו 10,500 דירות בסך הכל, ירידה של 24% לעומת יוני שנה שעברה. העניין הוא שהביקוש לדירות בשנת 2021 היה גבוה במיוחד. בסך הכל נחתמו בשנה הזו עסקאות לרכישת 150 אלף דירות, כ-12 אלף דירות בחודש בממוצע. גל העסקאות הזה הגיע לאחר תקופה של סגרים, קפאון ממשלתי, וחזרה לשוק של עשרות אלפי זכאי מחיר למשתכן לאחר שהבינו כי הסיכויים שלהם לזכות בהגרלה הולכים ומתמעטים. במילים אחרות ב-2021 ראינו התפרצות של ביקושים כבושים. אז בהשוואה לטירוף הזה, אכן השוק נרגע.
אבל בפרספקטיבה ארוכה יותר, רמת העסקאות בחודשים האחרונים גבוהה. עד יוני נרכשו כמעט 65 אלף דירות חדשות ומיד שנייה - קצב של 130 אלף דירות בשנה. לשם ההשוואה, בשנת 2020 החליפו ידיים 107 אלף דירות, ב-2019 נמכרו 101 אלף דירות וב-2018 כ-100 אלף.
הביקוש לדירות עדיין גבוה ואילו עקומת ההיצע עדיין לא פוגשת אותו. אמנם בשנת 2021 רשות מקרקעי ישראל רשמה שיא בהיקף העסקאות, כאשר חתמה על חוזים להחכרת קרקעות לבניית 64 אלף דירות. אבל השיא הזה הוא תיקון לשפל שנרשם שנה קודם לכן ובו חתמה רמ"י על עסקאות לבניית 26 אלף דירות. בנוסף מרבית המגרשים ששווקו השנה עדיין לא בשלים לבנייה, וגם שיבשילו רוב הדירות בהן ימכרו לזכאי מחיר למשתכן. בגלל החלטה של שר השיכון זאב אלקין להגביר את שיווק הדירות במחיר מסובסד לזכאים, מספר הדירות החדשות שימכרו בשוק החופשי למשפרי דיור או משקיעים דווקא מצטמק.
