בלעדימה מניע את עיריית ת”א, בטיחות או שיפוץ חזיתות?
בלעדי
מה מניע את עיריית ת”א, בטיחות או שיפוץ חזיתות?
מאז קריסת מבנה המגורים בחולון, הוסיפה עיריית ת”א 60 מבנים לרשימת המבנים המסוכנים, אף שבמרביתם אין סכנה ליציבות המבנה. העירייה מצדה דורשת מבעלי הדירות לתקן ליקויים ועל הדרך מציעה מענקים לשדרוג חזות המבנה
קריסת הבניינים בחולון ובהמשך הקריסות ברמת גן וברעננה (שבהן פונו הדיירים והמבנה נהרס בצורה מבוקרת) הובילו את הרשויות לחשב מחדש את דרך הטיפול שלהן בנושא מבנים מסוכנים. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי מאז קריסת הבניין בחולון בספטמבר התווספו לרשימת המבנים המסוכנים בתל אביב כ־60 בניינים, וכעת מספרם הכולל עומד על 738 מבנים, לאחר עלייה של כ־8.5%.
אלא שבמרבית המקרים לא מדובר במבנים שעשויים לקרוס בכל רגע, אלא במבנים שהתגלו בהם ליקויים בטיחותיים שאם לא יתוקנו ייתכן שיסכנו את המבנה בהמשך. ומלבד זאת, לא מעט בעלי דירות בעיר קיבלו במקביל מכתב המפציר בהם לשפץ את חזית המבנה.
במכתב שקיבלו בעלי דירות, בחתימתו של המהנדס ולדימיר ליבורקין, מנהל יחידת מבנים מסוכנים, נכתב כי הליקויים הם הורדת גושי בטון וטיח רופפים, חיזוק מרפסות, תיקון עמודים, וכי את כל התיקונים הללו יש לבצע בליווי מהנדס תוך הצגת אסמכתא המעידה על בטיחות המבנה עם סיום העבודות. אלא שקשה להתעלם גם מחלקו השני של המכתב, ובו העירייה מפצירה בדיירים בנימה מאיימת לנצל את ההזדמנות ולבצע שיפוץ של חזית המבנה: “העירייה אף ממליצה לבצע שיפוץ של חזית הבניין לצורך שמירה על המראה הנאה והתקין של הבניין. מוטב כי תפעלו גם בעניין זה, כדי לייתר את הצורך במשלוח דרישה נוספת, על פי חוק עזר לתל אביב-יפו (שמירה ושיפוץ חזיתות בתים)”. אל דרישה זו מצורף “גזר” בדמות מכתב שבו היא מציעה מענק של 5,000 שקל לכל דירה ומענק של 20 אלף שקל לכל בניין שיבצע שיפוץ חזית (מענק לבניינים אשר קיבלו דרישה לשיפוץ ושיוצאים לביצוע תוך חצי שנה מיום קבלת הדרישה). כן מוצעת הלוואה בתנאים נוחים לטובת השיפוץ הנדרש.
4 צפייה בגלריה
בניין מגורים ישן באבן גבירול, תל אביב. במקרים רבים הבניין כבר נמצא בהליכי התחדשות עירונית
(צילום: אוראל כהן)
הדרישות הנוספות המעידות על כך שהעירייה מבקשת לנצל את ההזדמנות כדי לייפות את העיר מרגיזות לא מעט מבעלי הנכסים, שחלקם רואים בכך חוצפה לאור מדיניות ארוכת שנים שבה התנגדה העירייה ליישום התמ”א.
מרדף אחר הבעלים
אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן מעידים כי במקרים רבים הדרישה של עיריית תל אביב לתיקון הליקויים מאתגרת במיוחד, ויוצרת תרחיש שבעלי הדירות מתקשים להתמודד איתו. כל מבנה שמוגדר כמסוכן בעלי הזכויות בו מקבלים על כך הודעה עם דרישה לתיקון הליקויים בתוך כשלושה חודשים, ובמקרה שלא יעשו כן, הם צפויים לקנסות כספיים ובהמשך אף לכתבי אישום.
המצב החדש שנכפה על בעלי הדירות בעייתי במובנים רבים. אחד הקשיים הנפוצים במיוחד בתל אביב, שבה שיעור המשקיעים גבוה יחסית, הוא איתור בעלי הדירות בכל בניין כזה. מבדיקת סטטוס הצווים עולה כי בחלק גדול מהם הדרישה של העירייה טרם הגיעה לכלל בעלי הנכסים, חלק אחר מהרשימה נמצא בשלבים של השגות והליכים משפטיים. כך למשל מכתב שהועבר לבעלי מבנה מגורים במרכז העיר במהלך אוקטובר מעיד על כך שמתוך 13 בעלי דירות רק שלושה מתגוררים בבניין, והיתר מחזיקים בדירה כהשקעה ויש צורך לעדכן אותם על כך.
במקרים אחרים הבניין כבר נמצא בהליכים של התחדשות עירונית, ולכן, במיוחד כאשר הליקויים אינם מסכני חיים, הדרישה של העירייה מובילה לכך שבעלי הדירות ינסו לדחות את ביצוע השיפוצים או שיפנו ליזם כדי שיבצע תיקון חירום עד להריסת הבניין או לביצוע הפרויקט במקרה של תמ"א 38/1.
4 צפייה בגלריה
ראש העיר רון חולדאי. “העירייה ממליצה לבצע שיפוץ של חזית הבניין לצורך שמירה על המראה הנאה והתקין של הבניין”
(צילום: יאיר שגיא)
שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל: "הטיפול במבנה המסוכן צריך להיות באחריות הדיירים, אבל במשך השנים עיריית תל אביב התנגדה לתמ"א 38. ברובעים 4-3, שהוכרזו כעיר הלבנה, העירייה מחייבת כעת לפתוח את המרפסות כחלק מהליך השיפוץ ותיקון הליקויים, כך שההוצאה היא כמעט כמו שימור מבנה ויכולה לחצות בקלות את ה־100 אלף שקל לדירה, בעוד בעלי הדירות לא מקבלים תמורה כספית ונפגעים מיידית מאחר שמרפסת יכולה להיות 30%-25% משטח הדירה.
“ העירייה היתה נגד תמ"א 38, ובאופן מתמיד המדיניות מצמצמת לתמ"א, אז אמנם ברובע 4 יש כעת מאות היתרים, אבל בעיר ההיסטורית לא התמודדו עם זה בצורה טובה. כל מבנה כזה הוא עכשיו מבנה פגום, ואפילו רושמים לו הערת אזהרה בטאבו".
דילמה שגורמת לסטגנציה
עו״ד גלית שיצר, שותפה, מנהלת משותפת, מחלקת תכנון ובניה, משרד פישר (FBC), התייחסה למבנים שכבר נמצאים בהליך של התחדשות עירונית: "זה לא הגיוני להשקיע כסף ולתקן בניין כשאתה יודע שהבניין ישופץ או ייהרס במסגרת התחדשות. יש כאן דילמה שגורמת לסטגנציה, זה מקטין את המוטיבציה של בעלי הזכויות לטפל בנושא.
“במקרים אחרים, אם בעלי הזכויות הם לא בעלי אפשרות כלכלית לבצע את זה הם בבעיה, ובאופן כללי אף אחד לא רוצה להכניס את היד לכיס".
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה, "ראשית נבהיר כי רשימת המבנים המסוכנים כוללת מבנים אשר אותרו בהם ליקויים הדורשים טיפול, אולם אף אחד מהמבנים לא מוגדר כמבנה מסוכן למגורים. המבנים שהתווספו בתקופה האחרונה הינם בין היתר בעקבות העלאת המודעות בקרב התושבים לליקויים שונים במבני המגורים.
"נוסיף כי היחידה למבנים מסוכנים מבצעת ביקורות במבנים ברחבי העיר, זאת על מנת לתת חוות דעת על מצבם הנתון של מבנים ורמת הסיכון שלהם לדיירים, לציבור ולנכסים הסמוכים. כל הפניות לעיריית תל אביב-יפו מטופלות על ידי צוות המהנדסים המיומן של העירייה, וברגע שיש ולו חשד קטן כי קיים מבנה המהווה סכנה לדיירים, לציבור, ו\או לנכסים הצמודים, העירייה פועלת בהתאם ובמידה ואובחנה סכנה, שולחת העירייה דרישה לבעלים לתיקון הליקויים או לחיזוק המבנה.
"בנוסף למענה שוטף לפניות של תושבים, העירייה החלה זה מכבר בהכנת סקר יזום של מבנים מסוכנים לפי פרמטרים שונים, כגון סוג המבנה, גילו, מיקומו ועוד. הסקר יורחב במסגרת תכנית העבודה לשנה הקרובה. פעילות העירייה בנושא מבנים מסוכנים נעשית לפי חוק עזר עירוני. מהנדסי מדור מבנים מסוכנים פועלים בשיתוף פעולה הדוק עם השירות המשפטי של העיריה, וכאמור כל הודעה על מבנה מסוכן שלא מטופלת על ידי בעלי הנכס, עוברת לטיפול משפטי עד להשלמתו בהתאם לחוק.
"באשר לסוגיות הפרטניות שהועלו -
התחדשות עירונית – מדובר בשני ערוצים שונים הפועלים לפי חקיקה שונה. הכרזה על מבנה מסוכן הוא הליך לפי חוק עזר עירוני הדורש לעיתים טיפול דחוף ומיידי להסרת הסכנה, בכפוף לחוות הדעת ההנדסית. לעומת זאת, התחדשות עירונית היא מטבעה הליך ארוך יחסית שכפוף לחוק התכנון והבניה ומחייב מעורבות של גורמים רבים. לכן, לרוב לא ניתן לזרז הליכים של התחדשות עירונית במבנים שקיבלו הודעות לפי חוק העזר למבנים מסוכנים היות וכאמור התהליך כפוף לדרישות חוק התכנון והבניה, ומצד שני לרוב לא ניתן לעכב טיפול מיידי במבנים מסוכנים שנמצאים בהליך התחדשות עירונית, אלא אם בית המשפט אישר עיכוב לאחר שהוצגו לו הטיעונים הרלבנטיים.
"איתור בעלים – העירייה מפעילה חברת איתור מקצועית שתפקידה לאתר את בעלי הנכסים שמקבלים הודעה על מבנה מסוכן ולשלוח להם הודעות לפי חוק העזר.
"חוסר יכולת כלכלית – ככלל, קיים קושי משפטי כיום לאפשר סבסוד עירוני להסרת סכנה ממבנים מסוכנים שבעליהם אינם מסוגלים לממן את עלויות התיקון הנדרש. עם זאת, העירייה יוזמת תיקון לחוק העזר שבמידה ויאושר יאפשר תמיכה לפי קריטריונים שייקבעו".
