אושר לראשונה: יזם שיוציא היתר בנייה בפחות מ-5 שנים, יקבל עוד זכויות לדירות
אושר לראשונה: יזם שיוציא היתר בנייה בפחות מ-5 שנים, יקבל עוד זכויות לדירות
מדובר בתוכנית לאורך שדרות קוגל בחולון הכוללת פינוי בינוי 840 דירות שיכון לטובת בניית 2,986 יח"ד חדשות. ע"פ התוכנית, מתחמים אשר הוועדה המקומית תחליט לתת להם היתר בנייה עד 5 שנים מיום פרסומה של התב"ע, יהיו זכאים לתוספת תמריץ של 11% זכויות בנייה
ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית ת"א אישרה היום (ב') את תוכנית התחדשות השיכונים לאורך שדרות קוגל, בכניסה הצפונית של העיר חולון. התוכנית, שהיא יוזמה של הרשות להתחדשות עירונית ועיריית חולון, כוללת פינוי בינוי 840 דירות שיכון קיימות לטובת בניית 2,986 יח"ד חדשות, כולל 2,800 מ"ר של שטחי מסחר ו-10,500 מ"ר של שטחי תעסוקה ועוד שטחי ציבור. התוכנית מוגדרת כ"נקודת עוגן שתשפיע על תהליך התחדשות העיר כולה". כמו כן, היא מציעה לראשונה, מנגנון תמרוץ ליזמים, שיאפשר את האצת מימושה.
התוכנית, המתפרסת של שטח של כ-150 דונם, מחולקת ל-9 מתחמים עצמאיים ובלתי תלויים, המאפשרים מימוש הדרגתי. הבינוי במתחמים מאופיין בבינוי מרקמי, בגובה 9 קומות, בחלקו עם חזית מסחרית. במרכזי המתחמים, ולאורך הרחובות מקווה ישראל והלוחמים מתוכנן בינוי מגדלי בגובה של עד 40 קומות. יש להבהיר כי עם אישור התוכנית ניתן יהיה להוציא מכוחה היתרי בנייה. התוכנית הוכנה ע"י צוות בראשות אדר' עידו אלונים.
תומר לאווה, אדריכל העיר חולון, הסביר את חשיבות התוכנית ברמה האורבנית: "קודם כל, המיקום הוא בכניסה לעיר. מדובר על תא שטח נרחב, כמעט שכונה קטנה. השכונה נמצאת בסמוך לציר הרכבת הקלה, מקיפה את מבנה תיאטרון חולון, וליד שכונת אגרובנק - אחת השכונות ההיסטוריות של העיר. התוכנית שהכנו מראה איך ניתן לחדש לא רק את המבנים עצמם אלא מרחב שלם. זה אומר שאנחנו מוסיפים רחוב חדש, מרחיבים את הרחובות הקיימים ומייצרים מרחב ציבורי איכותי. בקומות הקרקע אנחנו משלבים מסחר וצרכי ציבור. ניתן יהיה לחיות בשכונה הזאת כשכל הצרכים באים לידי סיפוק".
ע"פ התוכנית שהופקדה, מתחמים אשר הוועדה המקומית תחליט לתת להם היתר בנייה עד 5 שנים מיום פרסומה של התב"ע, יהיו זכאים לתוספת תמריץ של 11% זכויות בנייה. אדר' לאווה מסביר שיש פה ניסיון לייצר מנגנון חדשני של תמרוץ: "הרעיון הוא שכדי ניתן יהיה להאיץ במימוש התוכנית, יהיה מנגנון תוספת זכויות. כלומר, ניתן יהיה לבנות יותר יח"ד ויותר לגובה למי שיוציא היתר תוך זמן קצוב. השיטה היא שמי שבונה מהר יקבל גזר. זה שונה מרשויות אחרות שבהן אם התוכנית לא ממומשת בתוך פרק זמן קצוב, היא מתבטלת".
לתוכנית הוגשה התנגדות ע"י חברת אאורה, שנבחרה ע"י דיירים בבניינים ברחוב קוגל 18-22, ו-26-30, להיות החברה היזמית שלהם. החברה ביקשה לתקן את התוכנית כך שניתן יהיה לפצל את המתחמים לחלוקת משנה. כתב ההתנגדות, שהוגש ע"י משרד עו"ד ענת בירן, מסביר שדיירי בניינים ברחוב קפלן מסרבים לשתף פעולה עם דיירי הבניינים ברחוב קוגל וכך נוצר מצב שבו לא ניתן לממש במקום התחדשות עירונית לפי התוכנית המקודמת. כמו כן, ממצאי חוות הדעת השמאית שערכו מגלים שהכדאיות הכלכלית של הפרויקט אינה וודאית. אם לדייק, היא עומדת כעת על כ-12.6%, בשעה שהכדאיות המקובלת היא לפחות 16%. היזמים מבקשים, בין היתר, להגדיל את שטח הדירות ולהפחית את שיעור הדירות להשכרה.
חברת לוינסקי-עופר-קרסו, שנבחרה כחברה יזמית ע"י בעלי דירות במתחם שבין רחוב קוגל ומקווה ישראל, טוענת בהתנגדות שלה, שעליה חתום משרד עו"ד עופר טויסטר, שהתוכנית כרגע לא כלכלית ושמנגנון התמרוץ שהתוכנית מציעה, המוגבל ל-5 שנים, כלל לא ריאלי מבחינת זמנים. הנימוקים הם שקשה מאוד להגיע להסכמה של 100% עם כלל הדיירים, שזו דרישת סף להיתר, שאישורה של תוכנית העיצוב האדריכלי יאריך את פרוצדורת מימוש התוכנית ושנדרש תיאום עם הרשות המוסמכת לעניין הקו הירוק של הרכבת הקלה.
דיירי הבניינים ברחוב קוגל 12, 14, ו-16, אשר חתמו על הסכם התקשרות עם חברת תדהר, שלחו אף הם התנגדות הדורשת להגדיל את הכלכליות של הפרויקט. על ההתנגדות חתום עו"ד יהונתן שיף, ממשרד עו"ד גינדי-כספי. ע"פ חישוב השמאי של החברה שיעור הריווחיות הצפוי מהפרוייט לתדהר לא מגיע אפילו ל-12%. הדיירים דורשים להפחית את יחס כמות הדירות להשכרה בפרוייקט, שמכירתן בשוק החופשי מוגבלת ל-20 שנה מיום תחילת השכרתן, לחלק את המתחם שבו נמצאים הבתים לשני מתחמי מימוש, ולהגדיל את תקן החניה למגורים, שכן "תקן החניה המוצע של 0.6 (חניה ליח"ד) יקשה בצורה יוצאת דופן על מכירת הדירות ויפגע קשות בהכנסות הפרויקט".
גורי נדלר, מנהל אגף תכנון ברשות להתחדשות עירונית מסביר שהתנגדויות יזמים, או תושבים על רקע חוסר כלכליות אינן חדשות. ובכל זאת, יש שינוי בשנתיים האחרונות, הנובע מאופי תוכניות ההתחדשות העירונית הגדולות המקודמות. במתחם קוגל בחולון, ממש כמו במתחם "שער יוספטל", בבת ים, התוכנית מציעה לא רק הכפלה משמעותית של כמות יחידות הדיור, אלא גם שטחי תעסוקה ומסחר, שטחי ציבור וגם דירות להשכרה. לדבריו, "אנחנו מבינים היום שהתחדשות עירונית זה לא רק יח"ד ולכן התוכניות שאנחנו מקדמים הפכו ליותר מורכבות. בניגוד לדירות, שקל להעריך את השווי הכלכלי שלהן, בתחומים הנוספים, זה קצת יותר מורכב. בכל מקרה, התפקיד שלנו, הרשות להתחדשות עירונית, בניגוד ליזם פרטי, זה שהתוכנית תתרום גם לרשות העירונית ולמדינה".
