הסוף של בוננזת ההפשרות: בלי הנחות למושבים וקיבוצים
הסוף של בוננזת ההפשרות: בלי הנחות למושבים וקיבוצים
המשנה ליועמ"ש לעניינים אזרחיים החליטה לשים סוף להטבות שמקבלים הקיבוצניקים והמושבניקים בהסבת קרקע חקלאית לצורכי מסחר או תעשייה. לטענת רמ"י, פטור ממכרז והנחה הם כפל הטבות שאין לו מקום
הקיבוצים והמושבים לא יוכלו עוד לקבל הנחות על קרקעות חקלאיות בהן ניתן לשנות את יעוד הקרקע מחקלאות למסחר ותעשייה, כך החליטה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה לעניינים אזרחיים כרמית יוליס.
לפי החלטות עבר של מועצת מקרקעי ישראל, לישובים חקלאיים שמחויבים להסכמי הנחלות ופועלת בהם אגודה שיתופית החוכרת קרקעות חקלאיות, קיימת האפשרות לשנות את ייעוד חלק מהקרקעות הללו לטובת מטרה שאינה חקלאית, דוגמאת: מסחר, תעסוקה, תעשייה ותיירות. המטרה שעומדת מאחורי ההחלטה היא הרצון לאפשר לאותם הישובים לפתח אפשרויות תעסוקה נוספות בקרקעות שבחכירה מהמדינה, בין היתר בשל הקושי שבהסתמכות על החקלאות כמקור פרנסה עיקרי.
לקיבוץ או מושב המחזיקים בקרקעות כאלה עומדות שתי אפשרויות על מנת לשנות את ייעודן. הראשונה, שהקרקע תצא במכרז לכל דורש וגם הישוב יוכל להתמודד עליה אך ללא כל עדיפות מול מציע חיצוני. השניה, לקבל את הקרקע בפטור ממכרז, אלא שאז, במקרה שהקיבוץ חותם על עסקה עם יזם/חברה חיצוניים הוא לא יכול למכור לו את מלוא הזכויות ומחויב להותיר בידו לפחות 26% מהקרקע. על פי הערכות הישובים ושמאים מטעמם, האפשרות השניה מפחיתה את ערך הקרקע היות והיא מטילה עליה הגבלות, ולכן, ישוב שבחר בדרך זו זכאי לקבל הנחה על הקרקע.
אלא שהמשנה ליועמ"ש סברה כי למרות ההגבלה על המסחר בקרקע, אין הצדקה להפחית משוויה בשמאות שנערכת עבור הישובים. בהחלטה שהתקבלה ב־11 בדצמבר 2022 נכתב כי למרות שמהפן השמאי מקובל להפחית את ערך הקרקע בשומות כאשר מוטלות עליה מגבלות סחירות, אלא שבמקרה זה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) טענה כי מתן ההנחה לקיבוצים ולמושבים מפלה לרעה בעלי קרקעות בישובים שאינם חקלאיים. לטענת רמ"י, העובדה שהישובים החקלאיים מקבלים את האפשרות לקבלת הקרקע בפטור ממכרז היא הטבה, ולכן הפחתת ערך הקרקע תוביל לכך שהם יזכו לכפל הטבות.
בהמשך הדיון השוו את הישוב החקלאי לישוב שאינו חקלאי על מנת להמחיש את כפל ההנחות שעשוי להיווצר לישוב החקלאי. "הישוב החקלאי נהנה מהטבה בדמות פטור ממכרז, שבעבורה הוא נדרש להתחייב שלא למכור את מלוא הקרקע. לו היינו מכירים במקדם הפחתה של הגבלת הסחירות היישוב החקלאי ייהנה מהטבה משמעותית בדמות הקצאת קרקע לפטור ממכרז, ונוסף על כך, יהנה מ"הנחה" ביחס למחיר שהיה משלם לו היה מבקש לרכוש זכויות בקרקע ללא הפטור ממכרז", לשון ההחלטה.
עו"ד חגית בן משה, מנהלת מחלקת ההתיישבות במשרד ברנע ג'פה לנדה המלווה קיבוצים ומושבים בעסקאות דומות סבורה כי מדובר בפגיעה משמעותית לא רק בשווי הקרקע אלא לעתים ביכולת לייצר עסקה. "הגבלה מסוג זה פוגעת לעתים ביכולת לבצע את העסקה, לא מעט יזמים ששומעים על המגבלה המותירה את הישוב כשותף בקרקע אומרים תודה רבה ומוותרים על העסקה. זה יוצר הרבה אתגרים במסגרת גיבוש מתווה העסקה. היה לנו מקרה שבו עסקה ירדה מהפרק כי יזם שהתנהלנו מולו בעסקה לא רצה שותפים". לדברי בן משה בעבר היו שומות שכן נהגו אחרת, ובמקרים אחרים ישובים הגישו השגות על השומה ולעתים הן התקבלו, לא הייתה מדיניות סדורה בעניין הזה וחוות הדעת שנועדה להסדיר את הנושא הטילה גזירה שתקשה מאוד על הישובים.
עוד אומרת בן משה כי בהתחלה ישובים העריכו שיוכלו לקדם את העסקאות באופן עצמאי, אבל היום ההבנה היא שצריך יזם שילווה את הנושא של התכנון והשיווק. "צריך להבין שלכל ישוב יש בד"כ עסקה אחת אולי שתיים ולכן המגבלות הללו מפחיתות מהכדאיות של העסקה, גם עבור היזם, וגם התמורה בסוף תהיה נמוכה יותר".
היועץ המשפטי של תנועת הקיבוצים מיכי דרורי סבור כי ההשוואה שביצעו בהחלטת המשנה ליועמ"ש שגויה מיסודה. לדבריו, במשך תקופה ארוכה מכופפים את חוקי השמאות וגם הבדיקה שערכו כעת היא לא מקצועית היות והיא צריכה להשוות בין חוכר עירוני לחוכר חקלאי. "השוו ישוב חקלאי וישוב לא חקלאי אבל זו השוואה לא נכונה, יש ישובים שהם בהתאם להסכם הנחלות, זה לא דומה למישהו מתל אביב שרוצה להקים מפעל, אלא למי שחוכר קרקע באזור תעשייה ורוצה להפוך אותו למסחר למשל, זו ההשוואה שצריכה להיות. במקרה של קרקע עירונית אנחנו רואים בכל אזורי התעסוקה ברחבי הארץ שמשנים יעוד מתעשייה למשרדים ומסחר, למשל במיקום של איקאה בנתניה היה פעם מפעל עסיס. במקרים כאלה לוקחים את שווי הקרקע לתעשייה או למסחר ומההפרש בניהם צריך לשלם 31%. החקלאי לעומת זאת שמשנה יעוד חקלאי ליעוד של תעשיה למשל, משלם 91% מערך הקרקע ולא מההפרש, ובניגוד לחוכר העירוני הוא חייב לשמור על 26%".
