ניתוחמאבק במשקיעי הנדל"ן? הממשלה חייבת לשבור את תקרת הזכוכית של התחלות הבנייה
ניתוח
מאבק במשקיעי הנדל"ן? הממשלה חייבת לשבור את תקרת הזכוכית של התחלות הבנייה
התוכנית שהציגה הממשלה מסמנת את יעד הרחקת המשקיעים מהשוק באמצעות העלאה מחודשת של מס הרכישה ל־8%, מנסה להילחם בדירות Airbnb אבל לא מציעה לכך מנגנון פיקוח אפקטיבי, ומכוונת להגדלה דרמטית של התחלות הבנייה ב־15 אלף דירות בשנה – יעד שטרם הושג בעבר
תוכנית הדיור שהציגה היום הממשלה במסיבת עיתונאים מיוחדת היא אריזה ומיתוג מחדש של שורת צעדים שאת רובם כבר החלה ליישם, בעיקר באמצעות חוק התקציב וחוק ההסדרים. להם התווספו עוד חמישה צעדים שהממשלה מבקשת לקדם בשבועות הקרובים: מס הרכישה שמוטל על רוכשי דירה שבבעלותם יותר מדירה אחת, יעלה ל־8%; תאסר הסבה של דירת מגורים לשימושים אחרים ובהם השכרה ללינה של תיירים אך גם למשרדים באזורי הביקוש במרכז הארץ, כולל אזור ירושלים; יוקצה תקציב של 180 מיליון שקל לפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה; בעלי קרקע פרטית שיבנו עליה תוך 8 שנים יהנו ממס שבח מופחת; כמו כן תוקפה של הוראת השעה שמעודדת פיצול דירות בצמודי הקרקע תוארך בחמש שנים.
מרבית הצעדים החדשים שנחשפו היום נועדו למתן את הביקוש לדירות במיוחד על ידי משקיעים.
לצעדים האלה צריך להוסיף שתי תוכניות גדולות שנועדו לגוון את היצע הדירות ולספק פתרונות זולים יחסית. ראשית, תוכנית הדיור מחיר מטרה שמקנה הנחה של עד 300 אלף שקל ברכישת דירה למי שאין בבעלותו דירה אחרת. וכן תוכנית הדיור להשכרה ארוכת טווח שאליה הוכנסו תמריצי מס שנועדו להגדיל את היצע הדירות שמושכרות על ידי חברות.
1. הגדלת מס הרכישה תרחיק משקיעים
צעד מרכזי וצפוי הוא כמובן העלאת המדרגה הראשונה של מס רכישה. כיום על רכישת דירה שנייה ויותר משלמים מס רכישה בשיעור של 5% עד לשווי של 1.294 מיליון שקל, על חלק הדירה ששווה 1.294 מיליון שקל ועד 3.88 מיליון שקל משלמים 6%. כך מדרגות המס עולות עד ל־10% לחלק השווי של 17.8 מיליון שקל. בעקבות העדכון מהשבוע הבא ישארו למעשה שתי מדרגות מס – 8% ו־10% לדירות יוקרה.
אם לשפוט מניסיון העבר, הצעד הזה צפוי להקטין את מספר הדירות שירכשו משקיעים. לראשונה עלה המס ל־8% ביולי 2015 ביוזמת שר האוצר אז משה כחלון. המהלך שלו הוביל להורדת שיעור המשקיעים מקרב רוכשי הדירות מכ־30% עד ל־13%. חודש לפני העלאת המס כ־2,600 דירות מידי חודש נרכשו על ידי משקיעים. מאז מספר הדירות שרוכשים משקיעים התייצב על כ־1,300 דירות בחודש. ביולי 2020 שר האוצר דאז ישראל כץ הוריד שוב את המס ל־5%, והמשקיעים חזרו לשוק. מספר הדירות שהם רכשו עלה שוב לקצב שבו רכשו בתקופה שלפני כחלון.
שורה תחתונה: צעד חיובי שצפוי להקטין את הביקוש מצד משקיעים, ולכן עשוי למתן את עליית מחירי הדיור.
2. מי יאכוף איסור על השכרת דירות לתיירים
צעד שנועד לשחרר דירות לשוק, ואולי אף ירחיק מעט מהמשקיעים הוא איסור על שימוש חורג בדירת מגורים, ובכלל זה תיאסר השכרתן לצורכי מלונאות. בנוסף תיאסר הסבת דירות למשרדים ושימושים מסחריים אחרים, צעד שנתקל בעבר בלובי חזק וספק אם הפעם הדבר יצלח. כיום שימוש חוקי חורג בדירות (כלומר הסבה שלהן למשרד למשל) מתאפשר לאחר הגשת בקשה לוועדה המקומית. עם אישור החוק ועדות מקומיות לא יוכלו לאשר שימוש חורג כזה. הבעיה בצעד הזה נעוצה בהערכה כי מרבית הדירות שמושכרות על בסיס יומי לתיירים לא מדווחות, בין היתר משיקולי מס של בעלי הדירות. מכיוון שבעלי הדירות לא מבקשים היתר לשימוש חורג, לא ברור איך עיריות יוכלו למנוע מהם להשכיר אותן לתיירים.
שורה תחתונה: האוצר מעריך שלצעד פוטנציאל לשחרר 13 אלף דירות באזורי הביקוש ולמתן עליית מחירים, אך התחום פרוץ ואינו מפוקח, ולא ברור מי יפקח עליו עתה.
3. תרומה אפסית של פיצול צמודי קרקע להיצע
הממשלה מבקשת להאריך הוראת שעה שאושרה לפני חמש שנים ותפוג בקרוב, שנועדה לעודד פיצול דירות בצמודי קרקע לצורך השכרתן. החוק מתיר לפצל בתים צמודי קרקע לשתי דירות, למעט בקיבוצים ובמושבים, כאשר שטח הבית יותר מ־120 מ”ר. הדירה החדשה לא תפחת מ־45 מ”ר. הבעיה היא שמי שפועל על פי חוק ומבקש היתר נדרש לשלם היטל השבחה בשיעור של 34%, אמנם נמוך בהרבה מהיטל סטנדרטי של 50%, אלא שמרבית מפצלי הדירות כלל לא מדווחים על כך ולא משלמים היטל השבחה כלל. בחמש השנים שהחוק היה תקף הוצאו היתרים לכ־200 יחידות. כך שתרומתו של החוק למאמץ להורדת מחירי הדיור שולית.
שורה תחתונה: החוק הזה נכשל ולא הועיל בעבר, ולכן לא ברורה ההתעקשות להאריכו.
4. היעד: הגדלת דרמטית של התחלות הבנייה
היעד המרכזי של צעדי הממשלה שהוצגו היום, הוא הגדלה דרמטית של היצע הדירות כך שמידי שנה תחל בנייתן של 70 אלף דירות, לעומת כ־55 אלף בכל אחת מחמש השנים האחרונות. המספר הזה אמור לספק מענה לביקוש לדירות שעל פי הלמ"ס רשם בשנה אחרונה שיאים – עד אוגוסט הביקוש החודשי הממוצע לדירות חדשות ודירות בבנייה עצמית (למשל קבוצות רכישה) היה 5,300 – כלומר ביקוש לכ־63 אלף דירות בשנה.
כדי לעמוד ביעד הזה רשות מקרקעי ישראל נדרשת לשווק מידי שנה מגרשים לבניית 75 אלף דירות, ולתרגם אותם לעסקאות חתומות לבניית 45 אלף דירות. בממשלה מבטיחים כי רשות מקרקעי ישראל תעמוד ביעדים האלה, אלא שניסיון העבר מלמד כי עמידה ביעדים האלה לא תוביל לקצב התחלות הבנייה המצופה. בשנים 2018-2017 רמ"י הגיעה להישגים דומים, אך מספר הדירות שבנייתן החלה התייצב על קצב שנתי של כ־55 אלף דירות. זו תקרת זכוכית שעוד לא נפרצה בעשור האחרון וגם לא שנים קודם לכן.
שורה תחתונה: היעד נכון אבל קשה להשגה.
5. 22 מיליארד שקל לשחרור חסמים
בממשלה מקווים כי תוספת שנתית של כ־15 אלף דירות תגיע בזכות צעדים שננקטים היום, אך גם כאלה שנקטו בהן ממשלות קודמות והבשילו כעת. יש בצנרת תוכניות מאושרות או בשלבי אישור לבניית עשרות אלפי דירות שאי אפשר לממש בגלל מחסור בתשתיות כגון כבישים, מחלפים, כיתות לימוד ומכוני טיהור שפכים. חוק התקציב כולל כ־22 מיליארד שקל שנועדו לפתור את החסמים האלה. מקור נוסף להתחלות בנייה הוא במגזר הערבי. בשנים האחרונות אושרו תוכניות חדשות לבניית עשרות אלפי דירות בישובים ערבים, אך עד עתה רובן לא מומש או מומש בקצב איטי. התוכניות האלה חלות ברובן על אדמות פרטיות מרובות בעלים, ולכן גם מרובות מחלוקות. התקווה היא כי בשנים הקרובות קצב מימוש התוכניות האלה יגבר.
שורה תחתונה: התקציב הזה הכרחי וטוב שהוא קיים, אך נחוץ גם שיתוף פעולה חוצה משרדים כדי לממשו בשטח.
6. בונים על פינוי בינוי
ישנה ציפייה כי קצב אישור ומימוש תוכניות הבנייה בפינוי בינוי יגבר. הערכות הן כי השנה (2021) יאושרו תוכניות כאלה לבניית 6,000 דירות, כפול מאשר בשנת 2020. חוק ההסדרים כולל רפורמה שנועדה להאיץ את קצב החתימה על הסכמים לפינוי בינוי, בכך שהיא מורידה את הרוב מבין הדיירים שדרוש לתביעת דייר סרבן מ־80% כיום ל־67%. הצעד הזה שנוי במחלוקת, ובכל מקרה אינו מספיק. צעד נוסף שאמור לעודד פינוי בינוי נמצא בתקציב משרד הבינוי ובו סכום של כ־600 מיליון שקל שנועד לממן פיתוח של תשתיות בשבע רשויות מקומיות שיאפשרו להאיץ אישור תוכניות פינוי בינוי.
שורה תחתונה: כל רפורמה שמעודדת התחדשות עירונית מבורכת, במיוחד במרכז הארץ. תקציב של 600 מיליון שקלים יספיק אולי להניע מעט פרויקטים, לא בטוח שיותר מכך.
7. תמריץ המס לבעלי הקרקע לא עבד בעבר
מקור נוסף להתחלות בנייה הוא קרקעות פרטית שעליהן חלות תוכניות בנייה למגורים. למשל, לאחרונה אושרו כמה תוכניות בנייה ענקיות על קרקע שבה זכויות ניכרות לפרטיים בישובים יהודים או מעורבים כשהבולטות ביניהן הן שדה דב – שטח שבו כמחצית מבעלי הזכויות הם פרטיים – רצועת הנופש בדרום רמת השרון, ותוכנית ענק ברחובות.
המדינה אינה יכולה לאלץ את בעלי הקרקע לקדם בנייה עליה. לכן התוכנית שהוצגה אתמול כוללת תמריץ בדמות הטבת מס. כיום מס שבח שמוטל בעת מכירת קרקע הוא בשיעור של 50% על ההשבחה (כלומר ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה) עד שנת 2000. על ההשבחה משנת 2000 משלמים 25%.
תוכנית הדיור שהוצגה אתמול כוללת רפורמה קצרת מעוד שתאפשר לשלם מס של 25% בלבד על כל התקופה, בתנאי שהבנייה תסתיים בתוך ארבע שנים. לאחר ארבע שנים המס יעלה בהדרגה מידי שנה ויחזור למצבו כיום. לפני כשנתיים ניסיון דומה נכשל, והביא לבניית כמה אלפי דירות בלבד. אלא שבגלגול הקודם ההטבה היתה מותנית בבנייה תוך ארבע שנים, ואילו כעת גם מי שיבנה תוך 8 שנים ייהנה ממס בשיעור מופחת.
שורה תחתונה: תיקון המבוסס על הפקת לקחים מניסיון כושל בעבר לשחרר קרקעות פרטיות לבנייה.
8. תקציב קטן להתחדשות עירונית בפריפריה
צעד ניסיוני נוסף שנועד לקדם פרויקטים של פינוי בינוי בפריפריה מבוסס על תקציב של כ־180 מיליון שקל. הכסף נועד לממן באופן חלקי פרויקטים לא רווחיים. מכיוון שמחירי הדירות בפריפריה לא מאפשרים להרוויח מפרויקט של הריסה ובנייה מחדש הממשלה תנסה לפתור זאת באמצעות סבסוד חלקי.
עד עתה כל הצעדים שנקטה הממשלה לעידוד התחדשות עירונית פסחו על הפריפריה הרחוקה. זו הפעם הראשונה שמוצע תקציב למימוש פרויקטים לא רווחיים. אלא שהסכום הזה נמוך ויספיק לכמות קטנה של פרויקטים של תחולל שינוי.
שורה תחתונה: בפריפריה אין בעיה של היצע דירות, אלא סכנה אמיתית לקריסת בניינים ברעידת אדמה, טילים ואף מבלאי טבעי. התקציב שמוצע כאן הוא טיפה בים לעומת מספר הבניינים שדורשים חיזוק.
9. יותר דירות להשכרה ארוכת טווח
לפי התוכנית החדשה שקודמה במסגרת חוק ההסדרים יזמים יקבלו תמריצים כלכליים אם הם יעמידו להשכרה למשך 15 שנים לפחות 80% מהדירות בפרויקט ובתנאי שמספר הדירות להשכרה הוא 20 או יותר. הקלות המס והגברה של קצב שיווק הקרקעות המיועדות לפרויקטי השכרה תוביל להגדלה חדה של היצע הדירות בתחום.
שורה תחתונה: צעד חיובי שיכול להיטיב עם השוכרים.
