צניחה של 80% בשנתיים: עליית הריבית ריסקה את מודל ההשכרה ארוכת הטווח בישראל
מרכז הנדל"ן: 931 דירות שווקו בהצלחה במכרזי דיור להשכרה במסגרת "דירה להשכיר 2024" – כחמישית בלבד מהיקף השיווק בשנת 2022 ואחד הנמוכים מאז שהמדינה החלה לקיים מכרזים מסוג זה. בדיקתנו מצביעה על כך שחברות שבעבר היו פעילות בתחום הפסיקו להשתתף במכרזים
בשבועות האחרונים חזרה סוגיית הדיור להשכרה ארוכת טווח לכותרות, בעיקר בשל חילוקי הדעות בין הזרועות הממשלתיות השונות לגבי האופן שבו יש להמשיך ולקדם את היוזמה. בעוד שמינהל התכנון והוועדות המחוזיות מבקשים ליישם את הדור הבא של תוכניות ההשכרה, באמצעות מיזמים של השכרה לצמיתות בבעלות אחודה, במשרד האוצר וברמ"י מתנגדים לכך ודורשים מהוועדות להפסיק לקדם תוכניות מסוג זה, בשל חוסר הכדאיות הכלכלית שלהן והצורך של המדינה למקסם את הכנסותיה מהקרקע.
במקביל, עולה השאלה מה עלה בגורלו של המודל הנפוץ יותר למיזמי השכרה, אותו מובילה חברת "דירה להשכיר" בעשור האחרון? ניתוח שביצע "מרכז הנדל"ן" מעלה כי למרות הצלחתו היחסית של המודל עד לפני שנתיים, אשר הביאה לכניסת חברות נדל"ן גדולות ומבוססות כמו אשטרום, רמי שבירו, אפריקה ישראל ודונה לתחום, הוא נתקל בקשיים משמעותיים בשנה האחרונה. העלייה בריבית במשק פגעה בכדאיות ההשקעה, מה שהוביל לכישלון מרבית המכרזים החדשים של דיור להשכרה, וזאת על אף גידול במספרם.
על פי נתוני מערכת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בשנת 2024 פורסמו 24 מכרזים ל"דיור להשכרה" הכוללים 6,998 יחידות דיור – המספר הגבוה ביותר שנרשם עד כה. לשם השוואה, בשנת 2021 פורסמו 19 מכרזים בהיקף 5,520 יחידות דיור, בשנת 2022 פורסמו 23 מכרזים עם 6,328 יחידות, ובשנת 2023 פורסמו 16 מכרזים בלבד, שכללו 3,384 יחידות דיור. עם זאת, כדי למנוע כפילויות, נבחר רק המכרז המקורי לפי השנה המוקדמת ביותר שבה פורסם.
כאשר בוחנים את היקפי העסקאות שבאמת הבשילו לכלל פרויקטים, התמונה הופכת לפחות מעודדת. בשנת 2024 נסגרו 10 מכרזים, מתוכם 5 בהצלחה מלאה ועוד אחד בהצלחה חלקית, שהניבו יחד 931 דירות – הנתון הנמוך ביותר בשנים האחרונות, המצביע על ירידה של 78% בהיקף הדירות ששוקו בהצלחה בהשוואה לשנת 2022, שבה נסגרו 15 מכרזים מוצלחים בהיקף של 4,248 יחידות דיור. כבר בשנת 2023 ניתן היה לזהות מגמה זו, עם 17 מכרזים שנסגרו, אך רק 9 מהם הסתיימו בהצלחה, בהיקף כולל של 2,052 דירות.
גם נתוני "דירה להשכיר" מעידים על מגמה דומה, אם כי קיים פער במספר יחידות הדיור שלפי שיטת החברה שווקו לציבור. כך, בשנת 2021 פורסמו 23 מכרזים בהיקף של 6,574 יחידות דיור, בשנת 2022 פורסמו 23 מכרזים עם 6,385 יחידות, בשנת 2023 פורסמו 23 מכרזים בהיקף 5,417 יחידות ובשנת 2024 פורסמו 26 מכרזים בהיקף 7,374 יחידות. בשנת 2023 נרשם פער של כ-2,000 יחידות דיור בין הנתונים של "דירה להשכיר" לבין אלו של רמ"י.
ביחס למכרזים שהסתיימו בהצלחה, נתוני "דירה להשכיר" מצביעים על כך שבשנת 2021 נסגרו בהצלחה 17 מכרזים שהניבו 5,183 יחידות דיור, בשנת 2022 נסגרו 17 מכרזים שהניבו 4,494 יחידות, בשנת 2023 נסגרו 14 מכרזים, מתוכם 12 בהצלחה שהניבו 2,187 יחידות, ובשנת 2024 נסגרו 14 מכרזים, מתוכם 6 בהצלחה, שהניבו 992 יחידות דיור.
"קו פרשת המים בנושא מכרזי דירה להשכיר היה עליית הריבית", מסביר אוהד סבן, סמנכ"ל השיווק ופיתוח עסקי בקבוצת דונה. "כל עוד הריבית הייתה נמוכה, המון חברות גדולות ואיכותיות הגישו הצעות למכרזים. ברגע שהריבית התייקרה, הכדאיות של העסקאות האלה ירדה משמעותית, עד כדי חוסר כדאיות. אם לומר את האמת, הרבה חברות הפסידו כסף במכרזים של שכירות ארוכת טווח כתוצאה מעליית הריבית".
"בשלב הזה דונה החליטה שהיא לא מתכוונת, בטווח הנראה לעין, להגיש הצעות למכרזי שכירות ארוכת טווח", הוא מוסיף. "זה לא אומר שהיא נעלמת מהתמונה - אנחנו בונים למעלה מ-2,000 יחידות דיור כחלק מדירה להשכיר, במכרזים שכבר זכינו בהם בשנים האחרונות, אבל לא מתכוונים להגיש הצעות למכרזים חדשים. אם המדינה הייתה נותנת פתרון בנושא המימון לפחות, לדוגמא ערבות בנקאית על הריבית, יכול היה להיות פה המשך של בנייה משמעותית בנוגע לדירה להשכיר. כרגע המדינה לא מספקת פתרונות ולכן התחום מדשדש״.
לדברי שמאי המקרקעין ירון יוניצמן, מנכ"ל ובעלים של יוניצמן שמאות מקרקעין, "פרויקט נדל"ן מהסוג הזה הוא תמיד פרויקט ממונף. ברגע שהריבית על הכסף גבוהה יותר ומצד שני התשואה, זאת אומרת אופציית רווח שכירויות לטווח הארוך, לא עלתה, אז הסיכון על היזם גדל. יזם לא אוהב להביא כסף מהבית. בוא נניח שהוא מביא 30% אחוז הון עצמי וה-70% זה כסף של גורם מממן מוסדי: בנקים או חברות ביטוח, אז ברור שעלות המימון הקבועה שלו על הכסף שהוא לווה שוחקת את הרווחיות שלו ויכולה להביא אותו למצב של הפסד, ולשם הוא לא רוצה להגיע. חברות שנכנסות לשוק השכירות ארוכת הטווח מסתכלות בציפייה לעתיד. הן רוצות, כחברה צומחת, שיהיה להן בעוד 20-25 שנים מלאי דירות שיוכלו למכור. ההשכרה עצמה אל מול ההשקעה אינה משתלמת".
יוניצמן מוסיף כי המדינה אינה מספקת תמריצים מספקים ליזמים, "למשל בהטבות מיסוי בהיטל השבחה והיטלים בכלל. מצד שני היא מחייבת אותם לעמוד בסטנדרטים מול השוכרים העתידיים ומחייבת אותם להחזיק קרן אחזקה שתתחזק את הפרויקטים וכמובן מחייבת אותם לגובה שכירות שלא יכולים לפרוץ אותו. הם לא יכולים להגיע לתנאי שוק חופשי לכאורה. אז בהינתן כל זה, ובעיקר שסביבת הריביות השתנתה לרעה, יזמים חושבים פעמיים אם בכלל להגיש הצעה לאפיק השקעה כזה".
לדבריו, "מדינת ישראל החליטה שהיא כן רוצה ללכת לעולם הזה, אבל היא עשתה חצי צעד. היא לא הלכה עד הסוף בהטבות לחברות שנכנסות לתחום. זה לא מספיק".
ברשות מקרקעי ישראל אישרו את הנתונים לגבי שנת 2024. מעבר לכך לא התקבלה תגובה לגבי המגמה שהוצגה בכתבה.
מחברת דירה להשכיר נמסר: "נתוני האמת על כמות השיווקים והצלחות המכרזים גבוהים מהנתונים שמציגה הכתבה. השיווקים של חברת דירה להשכיר, משרד הבינוי והשיכון ורמ"י מראים ב-2024 מספר הצלחות ובהן: השתתפות חוזרת של יזמים בהם חברות מהגדולות במשק במכרזי דירה להשכיר; למרות המלחמה העצימה בצפון – הצלחה למכרזים בנוף הגליל ובמגדל העמק; כניסה של מוסדיים לתחום".
"עליית הריבית שינתה את כללי המשחק ואנחנו, יחד עם משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורמ"י מתמודדים עם האתגרים ומציעים פתרונות. תיקון להחלטת מועצה יצר מנגנונים מתמרצים הנותנים גמישות ומענה לתנאי השוק החדשים. לצד זאת, בימים אלה, מתגבשת תכנית אסטרטגית כוללת על ידי משרד הבינוי והשיכון לשוק השכירות בישראל. אנו עדים להתעניינות גבוהה מצד יזמים במכרזים המשווקים כעת, אשר מעידה כי תחום הדיור להשכרה ארוכת טווח בישראל מהווה נדבך משמעותי בפתרונות הדיור העתידיים במדינה".