בלעדיהמדינה רוצה להחזיר את המהימנות לנתוני המחירים בדירות החדשות
בלעדי
המדינה רוצה להחזיר את המהימנות לנתוני המחירים בדירות החדשות
כמה באמת שוות הדירות החדשות בישראל? ההטבות המפליגות שמעניקים היזמים לרוכשי הדירות מוזילות את הדירות על פי הערכות בכ-5%-7% - אך למרות זאת ההטבה אינה מגולמת במחיר שעליו מדווחים היזמים לרשות המסים; היקף ההטבות זינק מאז ה-7 באוקטובר וכעת ברשות המסים, באוצר ובלמ"ס בוחנים כיצד לשקף אותן במחירי הדירות המדווחים
רשות המסים יחד עם משרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) סיכמו לאחרונה כי רשות המסים תפעל לשקלול ההטבות שמעניקים יזמי הנדל"ן לרוכשי הדירות בדיווחים של היזמים על מחירי הדירות, כך נודע ל"כלכליסט".
דיווחי היזמים על מכירת הדירות מתבצעים כיום באמצעות מערכת כרמ"ן (כרטסת מידע נדל"ן) - מערכת שתפקידה לתעד את כלל עסקאות הנדל"ן והיא משמשת את הלמ"ס, האוצר, ומשרדי ממשלה נוספים לצורך חישוב מדדי המחירים. ברשות המסים עוקבים כבר מספר חודשים אחר תופעת ההטבות, לא בגלל שהיא איננה חוקית - ליזמים מותר לתת הטבות לרוכשים - אלא מכיוון שמדובר בהטבה שאינה משתקפת במחיר הדירה.
בנק ישראל:
שיעור הירידה במחירי הדירות - גבוה מאשר בדיווחי הלמ"ס
לפי דו"ח הבנק ל-2023, ההטבות המפליגות שמעניקים היזמים לרוכשי הדירות אינן נלקחות בחשבון בדיווח על מחיר הדירה לרשות המסים, למרות שיש להן ערך כספי רב; ירידה במחירי השכירות חרף המצב התקדימי בשוק מפרוץ המלחמה, בו כרבע מיליון איש מפונים וחלקם זקוקים לדירה
לכתבה המלאה
כאשר יזם מוריד את מחיר הדירה, הוא מדווח על המחיר כך שאם המחיר ירד יש לכך תיעוד והדבר משוקלל במדד מחירי הדירות. לעומת זאת, כאשר יזם מעניק לרוכש הדירה הטבה בתשלומים על הדירה או כל הטבה אחרת שיש לה ערך כלכלי שניתן לכמת, בפועל הוא הוריד את מחיר הדירה אך הדיווח על מחירה נותר ללא שינוי. בשל כך, החשש בקרב משרדי הממשלה הוא שהנתונים על מחירי הדירות המחושבים על ידי הלמ"ס ויתר המשרדים הנדרשים לכך מעוותים ואינם משקפים את המציאות בענף.
לדברי פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, כאשר מודדים בלמ"ס את השתנות המחירים על פני זמן הם צריכים לשלוט על ההבדלים בין הדירות שנסחרות בין תקופה אחת לתקופה הבאה, מאחר ואלה לא אותן דירות שנמכרות בחודש שלאחר מכן. מסיבה זו, בלמ"ס מפעילים מנגנון של פיקוח ובקרה שיודע לסווג את הדירות לפי מספר החדרים, מיקום, תמהיל, שטח ועוד קריטריונים. עם זאת, אומר בן שחר כי יש גם תכונה של חוזה המכירה: "אם החוזה היה בתנאי תשלום של 80/20 (הטבה של 80/20 מאפשרת לרוכש הדירה לשלם רק 20% ממחיר הדירה בעת הרכישה ואת היתרה עם סיום הפרויקט, ד"ל) זו תכונה שצריך לקחת בחשבון כי יש לכך השפעה על מחיר הדירה. אם אכן יש יותר דירות כאלה בשוק והיזם מממן את תשלומי הריבית לאורך תקופה, זה אומר מן הסתם שהרוכש משלם מחיר נמוך יותר עבור הדירה ועל זה צריך לשלוט. כרגע לא עושים את זה כי רשות המסים לא דורשת דיווח על פרטי החוזה אלא רק על פרטי העסקה".
ההטבה בתשלומים היא כאמור חלק ממהלך שיווקי של היזמים, אך היא עונה על צורך אמיתי של רוכשי הדירות בעת הזו - שלא לפגוע בתזרים המזומנים. זוהי תקופה מלחיצה עבור רוכשי הדירות, הם מבינים כי ישראל נכנסת לתקופה לא פשוטה בהיבט הכלכלי, וכמובן שפוטנציאל הפגיעה רלבנטי לכל רוכש, בין אם בעקבות פיטורים, קשיים בעסק וכו'. לדברי רונן עקיבא, מנכ"ל ארד משכנתאות: "זו הטבה משמעותית, כי עיקר הפגיעה ברוכשים היא תזרימית, ואם רוכש הדירה לא צריך לשלם כרגע, התזרים החודשי שלו לא נפגע ובנוסף אם הוא גם קיבל פטור מהצמדה למדד והדירה תהיה מוכנה בעוד ארבע שנים - אלה ארבע שנים של שקט מבחינתו". עקיבא העריך כי מדובר בהטבה של כ-100 אלף שקל על כל מיליון שקל של משכנתא.
את דבר ההטבות של היזמים קשה לפספס. הסלוגן הנפוץ היום על ידי יזמי הנדל"ן כחלק משיווק הדירות הוא "שלמו רק 20% עכשיו והיתרה בסמוך לאכלוס". הטבות התשלומים הפכו למוצר שמוצע ללקוחות כמעט בכל פרויקט, ואפשר בהחלט לומר שהוא הפך למוצר סטנדרטי. ההטבות המפליגות החלו לתפוס מקום עוד בטרם מלחמת חרבות ברזל, לאור עליית הריבית וירידה בהיקף מכירת הדירות, אך המגמה התגברה לאחר ה-7 באוקטובר לאור הפגיעה הנוספת במכירות. כעת, חצי שנה לאחר תחילת המלחמה, חוסר הוודאות עדיין שורר בשוק של היום, ויזם שרוצה למכור דירות נדרש להציע ללקוחות שלו את ההטבה שנועדה לספק ללקוחות שקט נפשי בעת רכישת הדירה.
ההטבה עובדת כך שרוכש הדירה נדרש להביא מהבית הון עצמי נמוך של 20% בלבד מערך הדירה ובפרויקטים מסוימים הוצעו הטבות שבהם נדרשו הרוכשים רק ב-10% הון עצמי. במקרים מסוימים יש גם פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה. לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, זהו סטנדרט בעיקר בתחילתו של שיווק הפרויקט, כלומר בשלב הפריסייל. לדבריו, יזמים לא יכולים למכור פרויקט שלם בהטבה של 20/80, והרוכשים שמגיעים לאחר מכן הם אלה שמאפשרים ליזם לקחת הלוואת בלון שבה הוא משלם רק את הריבית והיא תסתיים עם מסירת הדירות. כהן מעריך כי לאורך תקופת משכנתא של 30 שנה ההטבה יכולה לייצר פער של 5%-7% מול מסלול רגיל נומינלי.
מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר בתגובה: "חישוב מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מתבסס על נתוני כרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן) המתקבלים באופן חודשי מרשות המסים בהתבסס על דיווחי עסקאות נדל"ן למגורים. עד כה הדיווח לא כלל מידע על הטבות או הנחות שנכללו במסגרת המכירה. בעקבות התופעה של מתן ההנחות וההטבות שקבלנים מענקים לרוכשי דירות, סיכמו משרד האוצר, רשות המסים והלמ"ס כי רשות המסים תפעל להרחבת המידע המדווח אודות הנחות או הטבות שניתנו בפועל (בנוסף למחיר המוצהר). אנו מודים לרשות המסים על הנכונות לאיסוף מידע זה ומקווים שהדבר ייושם בקרוב. על סמך נתונים אלו תוכל הלמ"ס לגלם במדד מחירי הדירות את ההנחות וההטבות שניתנו בפועל".
מרשות המסים נמסר: "בעקבות דיונים שנערכו בעניין, רשות המסים בוחנת את האופן שבו ניתן לתת ביטוי להנחות או הטבות של הקבלנים. נכון לעכשיו עוד אין החלטה בעניין".
