מרפסת סגורה היא חלק מהדירה? תלוי את מי שואלים
מרפסת סגורה היא חלק מהדירה? תלוי את מי שואלים
עיריית הרצליה דורשת מיזמי תמ"א 38 היטל השבחה מתוקף תוכנית שמאשרת לסגור מרפסות. מנגד, היזמים טוענים כי לא חלה השבחה מאחר שמרפסת סגורה כבר מתפקדת כחלק עיקרי של הדירה. בית המשפט צפוי לדון בשאלה בתחילת החודש
האם מרפסת סגורה היא חלק אינטגרלי של הדירה או לא? בשאלה הזו צפוי לדון בתחילת החודש בית המשפט המחוזי בתל אביב כדי לפסוק אם סגירת מרפסת מחייבת בהיטל השבחה. הסוגיה הובאה לפתחו של בית המשפט על ידי עיריית הרצליה, שמבקשת לבטל את החלטת ועדת הערר, שפטרה יזמי תמ"א 38 מהיטל השבחה על סגירת מרפסות.
היטל השבחה הוא חיוב המוטל על בעל נכס על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או מתן היתר לשימוש חורג, המביאים לעליית שווי הנכס. שומת היטל ההשבחה נערכת על ידי שמאי מקרקעין לאחר בחינת הנכס ומאפייניו.
חוק התכנון והבנייה פוטר אמנם מתשלום היטל השבחה על שטחים שמתווספים מכוח תמ"א 38, אלא ששטחי המרפסות הסגורות אינם באים במניין השטחים שתמ"א 38 מעניקה. פה מתחיל הוויכוח בין הועדה המקומית – שרואה בשטחי המרפסות שטחים שאסור להשתמש בהם בשימוש "מגורים" – לבין היזמים, שטוענים כי החוק מתיר את השימוש בשטחים אלו למגורים, וזהו גם השימוש בפועל שנעשה בהם.
לטענת העירייה, תוכנית הר/2213 (תוכנית מקומית לתמ"א 38 לפי סעיף 23) שינתה את המעמד של מרפסות סגורות ל"שטח עיקרי" בדירה, ובכך הובילה לעלייה בשווי הנכסים, והעלייה בשווי מחייבת בהיטל השבחה. מנגד, יזמי תמ"א 38 במסלול של חיזוק מתעקשים על כך שהחוק מתיר את השימוש לצורכי מגורים במרפסות הסגורות, וזה גם המצב בפועל, ולכן אין להטיל עליהן מס.
בפברואר השנה, אחרי ארבע שנים של ניהול הליכים, החליטה ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה תל אביב, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ', לפטור יזמי התחדשות עירונית בהרצליה מהיטל השבחה על מרפסות שנסגרו.
הוועדה הזכירה בהחלטתה ש"תוכנית הר/2213 התירה סגירת מרפסות קיימות בהיתר בלי להכיל את שטחן באחוזי הבנייה המותרים. בהחלטתנו בעניין קרקע יציבה נקבע שסגירת המרפסות לא הביאה ל"עליית ערכם של המקרקעין, ולפיכך אין השבחה". עוד הוסיפה הוועדה כי "במקרים שלפנינו עסקינן במרפסות שנבנו מקורות וסגורות על פי היתר הבנייה המקורי, ובמצב התכנוני החדש לא שונו גובה המרפסות, מיקומן או השימוש בהן".
הוועדה אף הוסיפה בכתב ההחלטה ציטוט מתוך מחקר שערך האדריכל ד"ר גלעד שבייד, שמתאר את "המרפסת השקועה מקורה" כחלל מגורים: "מרפסות שקועות מקורות נתפסות לעתים כהרחבה של חלל הפנים שצמוד אליהן. מרפסות שקועות מקורות מעודדות התנהגות שקרובה יותר להתנהגות בחללי פנים מאשר להתנהגות בחלל ציבורי". גם שמאים מכריעים קבעו כבר כי מרפסות ששינו את סיווגן לשטח עיקרי אינן משפיעות על ערך המקרקעין.
מי שלא קיבלה את החלטת ועדת הערר היתה עיריית הרצליה, שיוצגה על ידי משרד עו"ד הררי טויסטר ושות'. העירייה פנתה לבית המשפט לעניינים מנהליים וביקשה לבטל את החלטת ועדת הערר.
הטיעון העיקרי של העירייה הוא שהשימוש במרפסות נעשה שלא כחוק ולא לפי היתר: "הנה כי כן, כאשר עוסקים בהיטל השבחה, אין להתחשב בבנייה או שימוש בלתי חוקיים שנעשו במקרקעין, הן כמצב תכנוני קודם והן במצב תכנוני חדש. יש לחשב את ההשבחה בהתאם להבדלים שבין שני מצבי התכנון, תוך התחשבות בהיתרים שהונפקו, בהתעלם מהמצב הקיים בשטח: שימושים או בנייה בלתי חוקיים".
תשובת יזמיות ההתחדשות העירונית לטענותיה של הוועדה המקומית הרצליה מלמדת שהמערכה טרם הסתיימה. עו"ד אלון לוונשטיין, ממשרד מיכאל רוזן, המייצג את חברת ההתחדשות העירונית אנגלאינווסט: "התשובה שלנו היא שחוק התכנון והבנייה מתיר באופן מפורש הסבת שטחי המרפסות לשטח הדירה העיקרי, זאת בניגוד לעמדת הוועדה המקומית הרצליה. כאשר קוראים את דברי ההסבר לחוק והפרוטוקולים הנלווים, הדברים מתחדדים אף יותר".
עו"ד לוונשטיין מסביר שמדובר בסוגיה בעלת השלכות רוחב: "מבחינת הוועדה המקומית הרצליה, כל מי שעושים שימוש בשטח המרפסת כשטח עיקרי למגורים הם עבריינים, על לא עוול בכפם. כל אלה אף עשויים למצוא את עצמם ביום מן הימים נדרשים לשלם היטל השבחה בהיקף של עשרות ואף מאות אלפי שקלים".
