מחלוקת בין האוצר לקבלנים: כמה תשואה מקבלים על השכרה לטווח ארוך?
מחלוקת בין האוצר לקבלנים: כמה תשואה מקבלים על השכרה לטווח ארוך?
בדיון שהתקיים בוועדת הכספים, טענו נציגי משרד האוצר כי הקבלנים מצליחים לרשום תשואה של 12% על הפרויקטים. מנגד, הקבלנים טוענים כי מדובר בתשואה צנועה בהרבה
דיון שהתקיים בוועדת הכספים של הכנסת ביום חמישי האחרון, שעסק בפרק הדיור להשכרה ארוכת טווח בחוק ההסדרים, חשף פער ניכר בין התשואה הצפויה שמציג משרד האוצר לפרויקטים מסוג זה, לבין התשואה אותה צופות חברות הנדל"ן.
נציגי משרד האוצר טענו כי מדובר בתחום רווחי, שעוד ועוד חברות נדל"ן נכנסות אליו ועל כן יש לאשר את התיקונים המוצעים בחוק עידוד השקעות הון. לטענתם, גם לאחר אישור התיקונים, התשואה השנתית מפרויקטים אלה צפויה לעמוד על 12%. מנגד, בהתאחדות הקבלנים טוענים כי לאחר אישור התיקונים, התשואה השנתית הצפויה לא תעלה על 2%.
כל צד בדיון, הציג את "ראיית הזהב" שלו התומכת בנתון. משרד האוצר אמר כי העובדה שחברות הנדל"ן הגדולות נכנסות לתחום, משתתפות וזוכות בעוד ועוד מכרזים של החברה הממשלתית דירה להשכיר, מדברת בעד עצמה, וכי מחיר קרקע המיועדת לדירות להשכרה הגיע לשווי זהה לקרקע המיועדת למגורים רגילים.
מנגד אמרו בהתאחדות הקבלנים, כי הנתונים רחוקים מהמציאות, ואם התשואה היתה עומדת על 12% הרי שהגופים המוסדיים וחברות הביטוח שמחפשים תשואות גבוהות, היו מסתערים על המכרזים. דבר שטרם קרה בפועל. עוד נטען כי התיקונים, שמקשיחים את ההטבות הניתנות במסגרת חוק עידוד השקעות הן, לא רק שלא יביאו לתוספת של דירות להשכרה, אלא יביאו להדרת יזמים מהשוק, ולגריעת דירות להשכרה שכבר קיימות כיום.
ח"כ אורלי לוי-אבקסיס (הליכוד) העלתה חשש כי הפער הניכר בין התשואות הצפויות, והתחזית האופטימית של משרד האוצר שעומדת על 12%, עשויים להעיד על כך שמשרד האוצר "בונה על עליית מחירי הדירות".
הרציונל מאחורי התיקונים הוא כי התחום כבר הוכח ככלכלי, ועל כן מצדיק "הקשחת" התנאים בהם יש לעמוד כדי לזכות בהטבות מס. בין היתר מציעים באוצר, כי הטבות המס יינתנו לחברות בע"מ, ולא ליחידים או חברות שקופות (המוקמות לצורך פרויקט מסוים), בין היתר בנימוק כי את הפרויקטים צריכות להקים חברות בעלות איתנות פיננסית, ויכולת לתחזק את הפרויקט ואת הדירות בו ברמה גבוהה.
ברוח זו מוצע כי המספר המינימלי של דירות בכל פרויקט יהיו 20, במקום 6 דירות כיום. בנוסף, סבורים באוצר כי לאחר שהתחום הוכח ככלכלי, יש הצדקה להפחתת שיעור הדירות שניתן למכור בפרויקט, מ-50% כיום, ל-33% בלבד, כך ששיעור הדירות שיש להשאיר לטובת השכרה ארוכת טווח יגדל מ-50% ל-67%.
"שום אינסנטיב ללכת על תשואה של 2%"
הסוגיה אולי הבוערת ביותר בדיון, היתה ההצעה של האוצר כי כדי לזכות בהטבות המס, תקופת ההשכרה המינימלית של הדירות בפרויקט תעמוד על 15 שנה, במקום 5 שנים בלבד בחוק הקיים.
דב צור, לשעבר ראש עיריית ראשון לציון, המייעץ להתאחדות הקבלנים, הסביר בדיון כי החמרת התנאים תמדר גם את החברות הגדולות מהתחום: "לרתק הון ל-15 שנה בלי לתת הטבה משמעותית זה חסר סיכוי. צריך להעמיד את התקופה ל-10 שנים", אמר צור. "הקשבתי בתדהמה לנתון של 12% תשואה שהציג האוצר, מאחר והתשואה היא בקושי 2%. החוק הקיים סביר, ולא צריך להחמירו. הבנקים מנועים מלתת מימון לטווחים כל כך ארוכים, ולמעשה, היחידות שיכולות לרתק הון לכל כך הרבה שנים הן חברות הנדל"ן המניב והביטוח, שיכולות לייצר עשרות אלפי דירות. אבל חברות כאלה רגילות לקבל 7% תשואה מנדל"ן מסחרי, ולכן, לא יהיה להן שום אינסנטיב ללכת על תשואה של 2%".
נשיא התאחדות יועצי המס, ירון גינדי, טען כי התיקונים לא יביאו להגדלת היצע הדירות להשכרה אלא ידירו שחקנים שעד כה העמידו דירות להשכרה בשוק: "החוק יהרוג את שוק הדיור להשכרה, ולא רק שהוא לא יוסיף דירות להשכרה, הוא גם יגרע דירות להשכרה מהשוק", אמר גינדי. "הממשלה צריכה לשכנע יזמים לא למכור את הדירות ולממש את הרווח במיידי, אלא לייעד אותן להשכרה ולממש את הרווח בעתיד. היום במסגרת החוק הקיים, הצלחתם לשכנע חלק קטן מהיזמים לעשות את זה. כדי להגדיל את השוק ולעשות שינוי דרמטי, צריך גמישות. במקום זה, האוצר עושה הפוך. בתיקונים הוא מציע להוציא את כל היחידים והחברות השקופות (חברות בית שכל התאגדותן לבנות בניין) מחוץ לחוק עידוד השקעות הון.
"יש אלפי דירות להשכרה מדירות של חברות בית כאלה שבונות 20-30 דירות בכל פרויקט בקרקעות פרטיות במרכז הארץ. בנוסף הוחלט שלא ניתן יהיה למכור 50% מהדירות אלא שליש. הבנקים לא יאשרו הקמה של פרויקטים עם תוכנית כלכלית כזאת. אם פגעתם בעיקרון של 50% פגעתם בסיכוי שיקום פרויקט. גם הקביעה 15 שנה היא בעייתית. אפשר לקבוע הדרגתיות, שכל תקופה נוספת שהיזם ישאיר את את הדירות להשכרה ולא ימכור אותן, הטבת המס תגדל. אבל לא לקבוע מראש 15-20 שנה. מי יודע מה יקרה לריבית עוד 10 שנים?", אמר גינדי.
גם שי כהן, חבר ועדת המיסים של לשכת רואי החשבון, סבור שההצעה תביא לתוצאה הפוכה: "הרצון להשאיר בשוק הדירות להשכרה רק לחברות גדולות הוא לא נכון. זה כמו להגיד שצריך לסגור את כל המכולות הקטנות, כי סופר מרקטים גדולים הם עדיפים. מה ההבדל בין דירה שהבעלים שלה הוא ריט 1 או יחיד? אם השירות לא יהיה טוב, לא יבואו שוכרים. צריך להבין שמס הוא שיקול משני בבניית דירות להשכרה בגלל ההון הגדול שצריך לרתק מול תשואה נמוכה. 12% היא תשואה שלא קיימת".
נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו סיכם ואמר: "שיש משהו שעובד טוב, לא צריך לקלקל. חמור מאוד שמשרד האוצר לוקח בתחשיב התשואה שהוא עושה - עליית מחירי דירות. מה זה אומר על כל ההחלטות שמתקבלות בממשלה על שוק הדיור?"
יו"ר הוועדה, אלכס קושניר (ישראל ביתנו) הורה למשרד האוצר לפרט כיצד הגיעו לנתון של 12% תשואה צפויה. "לא ברור לי איך יש פערים כל כך גדולים במודל הכלכלי, כשמדובר במספרים", אמר קושניר והוסיף כי גם גמישות השחקנים חשובה ויש לשקול האם נכון להוציא מהמשחק שחקנים יחידים שאינם חברות בע"מ. צריך גם לבחון האם בערים מסויימות יש צורך בהנחות יותר מוגדלות, ובחלק מהערים לא".
בנוסף ביקש קושניר לבחון האם ניתן להגידל את מלאי הדירות להשכרה באמצעות החלת הטבות המס של חוק עידוד השקעות הון גם בפרויקטים של פינוי-בינוי. קושניר העיר כי הגדלת מספר הדירות המינימלי ל-20 במקום 6 כיום, יביא לך שההטבות לא יחולו ביישובים חרדים וערבים שם קיימת מגבלת גובה, ועל כן מספר הדירות בכל בניין הוא נמוך.
