מגזין נדל"ןלחשוב מחוץ לאופן ספייס
מגזין נדל"ן
לחשוב מחוץ לאופן ספייס
השינויים בשוק העבודה ובעיקר בענף ההייטק מחייבים את עולם המשרדים בנקיטת צעדים מרחיקי לכת: עירוב השוכרים עוד בשלבי התכנון, קיצור תקופת ההשכרה אפילו ליום בודד, סעיף יציאה גמיש מהחוזה, הגדלת השטחים המשותפים על חשבון שטחי העובדים וקומות חניון שלמות רק לקורקינטים. כך הפכו המשרדים לזירה תחרותית יצירתית במיוחד
שוק המשרדים כבר מזמן אינו נתפס כשוק של מבנים. בעבר, לפני כ־20 שנה, כשאנשים עבדו שנים על גבי שנים באותם מקומות עבודה, וכמעט ולא ייחסו חשיבות לאיכות המשרדים שעבדו בהם, המשרדים נתפסו כמקום אפרורי למדי ואכן נראו כך. ממבנה פונקציונלי שנועד לאפשר לנו לעבוד, הפכו המשרדים לזירה כמעט חסרת גבולות.
ככל שחלף הזמן, שוק העבודה הפך לתזזיתי יותר, מקומות עבודה מוחלפים בתדירות של שנים ספורות במקרה הטוב, ובדיוק כמו במו"מ על תנאי העבודה, המשרדים הפכו לכלי לגיוס עובדים, להפגנת עוצמה ולמרכיב מאוד משמעותי בהתנהלות החברה והעובדים. כמו ברחבי העולם, גם את השינויים בשוק המשרדים הניע הקטר של המשק, תחום ההייטק. וכשזה מתרחב, נכנס למיתון או מציב סטנדרטים חדשים — המשרדים בעקבותיו.
השינוי הגיאוגרפי: מי רוצה משרד ממזרח לאיילון
הצרכים המשתנים של הלקוחות ששוכרים משרדים וכניסתם של יזמים לאזורים חדשים יצרו שינויים מרחיקי לכת, כך שמוקדים שנחשבו כאזורי עסקים מובילים עם היצע משרדים גדול לפני כשני עשורים נזנחו מאחור, ולחילופין, אזורים חדשים שצמחו, או אזורים ותיקים ששודרגו נכנסו למפת הביקושים. בתל אביב, העיר המובילה את ענף המשרדים, יש מספר דוגמאות בולטות לשינויים הגיאוגרפיים שהתרחשו בשוק המשרדים ואחת מהן היא מגדלי המשרדים הסמוכים לים, ברחובות קויפמן והירקון. מדובר במספר מבנים ומגדלים שאכלסו בעבר שגרירויות לצד גופים פיננסים משרדי נסיעות פירמות רו"ח ועוד, כשהם נהנים מהיוקרה של מספרן הגבוה של הנציגויות הזרות באזור. אלא שהיעדר תחבורה יעילה ותוכניות פיתוח נרחבות של העירייה הובילו לכך שהאזור הלך ודעך. שגרירויות רבות נטשו, וללא המשך פיתוח של האזור לצורכי תעסוקה המבנים שבו הולכים ומתיישנים, מבנים חדשים לא מתווספים, ובהדרגה הוא נמחק כמעט לחלוטין ממפת המשרדים. כיום, אזור זה כולל מספר מבני משרדים ודמי השכירות בו נמוכים משמעותית מצירים כמו מנחם בגין ויגאל אלון. לצד זאת, צמח אזור חדש־ישן — מתחם יצחק שדה על צומת הרחובות המסגר ויצחק שדה, שהיה בעבר אזור של מוסכים ופולשים, וכיום הוא מתפתח במהירות וצפוי לכלול 14 מגדלי משרדים. ציר יגאל אלון שהיה בעבר מנומנם עם מבני משרדים מיושנים הפך לאזור יוקרתי בזכות הנגישות הטובה לתחבורה ציבורית ופרטית, וכמוהו גם ציר מנחם בגין שהתבסס עם שדרת מגדלים חסרת תקדים במונחי השוק המקומי.
מתחמים נוספים הם הבורסה ברמת גן יחד עם גבעתיים, שנושקים למע"ר הצפוני של ת"א ומתחם ה־BBC שגם הוא הצליח להיכנס כאלטרנטיבה לת"א בזכות פיתוח מהיר, צפי לנגישות טובה עם הפעלת הרכבת הקלה ומגדלי משרדים ברמה גבוהה. לצד אלה, אזור תעסוקה כמו רמת החייל לא הצליח להתבסס כמוביל בסצנת ההייטק, בעיקר בשל בעיות נגישות.
יורם בלומנטל מנכ"ל אינטר ישראל הפועל בשוק המשרדים המקומי מאז 1994 אומר כי "פעם המיקום הפיזי היה מאוד חשוב והיו חברות שסירבו לעבור לצד השני של איילון". כיום, המצב שונה בתכלית, המגדלים מרוכזים בעיקר לצד צירי תחבורה ראשיים, ואזורים כמו חסן ערפה, קרליבך־החשמונאים, המסגר ומנחם בגין שכונו בעבר על ידי אנשי הנדל"ן בשמות גנאי, הפכו למוקדי תעסוקה מרכזיים.
חלק מהפיתוח המואץ של ענף המשרדים ניתן לקשור גם לגידול בקבוצות הרכישה. מגדלי בסר בבני ברק היו פורצי דרך בהקשר זה ואחריהם קמו מגדלים כאלה גם ביגאל אלון (מגדלי אלון) והמגדלים של ישראל קנדה אקרו וחג'ג'. לדברי אור בן צבי קליין, מנכ"ל שירותי נדל"ן בקבוצת נת"מ, קבוצות הרכישה ענו על צורך לאנשים שחיפשו השקעה אלטרנטיבית לרכישת דירת מגורים, עם פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר. "כשהתחילו לבנות את מגדלי אלון שאלו מי יאכלס את המגדלים האלה ששטחם כ־100 אלף מ"ר, והיום רואים שהשוק הזה התפתח ועמד במבחן התוצאה".
5 צפייה בגלריה
מגדל TOHA תל אביב. בעלות: גב ים ואמות. שטח: 55 אלף מ"ר. דמי שכירות ממוצעים: 190 שקל למ"ר. שוכרים בולטים: akamai ,wework Natural, Intelligence , מוטורולה
(צילום: שאול גולן)
במקביל לתל אביב ורמת גן, גם אזור הרצליה פיתוח הצליח לשמור על חלקו בנתח חברות ההייטק. לצד זה, אזורים חדשים במעגל הראשון והשני לת"א הוסיפו להתפתח. חולון, פתח תקווה, הוד השרון, רחובות־נס ציונה, כפר סבא, רעננה, ואור יהודה הצמיחו אזורי תעסוקה חדשים או מתחדשים. בראשון לציון מקודמת בימים אלה בנייה של מאות אלפי מ"ר חלק מתוכנית רחבה שתמומש בהדרגה להקמה של כ־4 מיליון מ"ר של משרדים מסחר ומגורים בפארק האלף במערב העיר. ובצפון נתניה נבנים מבני משרדים נוספים באזורי התעסוקה הקיימים.
לדברי אור בן צבי קליין, מנכ"ל שירותי נדל"ן בקבוצת נת"מ, במהלך שני העשורים האחרונים התרחשו מספר תהליכים שהובילו להתפתחות אזורי תעסוקה חדשים. כך למשל, הזליגה של משפחות מחוץ לת"א והתפתחות קבוצות הרכישה, תוספת של תחנות רכבת כבדה שהקלו את הנגישות לאזורי תעסוקה כמו צומת רעננה, ראש העין, נתניה באר שבע ועוד, ורשת של כבישים חדשים כמו 6 ו־5, שגם הם קירבו אזורים מרוחקים יותר כמו יקנעם. "ת"א תמיד היתה מרכז העסקים, ותמיד היו מרוכזים בה המשרדים. מחוץ לת"א השוק היה מצומצם עם מעט בנייני משרדים וזה תמיד לווה בתעשייה קלה או במסחר, למשל מתחם המשרדים הצפוני של רעננה התפתח באמצע אזור תעשיה".
5 צפייה בגלריה
אלעד פוקס מנכ"ל Match נדל"ן עסקי. "המחיר עבור עזיבה מוקדמת נכנס למו"מ"
(צילום: סטודיו עדי ואמנון וינר)
לצד אלה, לקווי הרכבת הקלה שצפויים לפעול בעתיד יש משקל עצום בתכנון אזורי התעסוקה, והקרבה לצירים הללו היא שיקול מרכזי באישורן של תוכניות לתוספת משרדים על ידי ועדות התכנון והבנייה, "בשנים האחרונות רואים סנכרון בין ריכוזי משרדים לבין תחנות הרכבת הקלה לאור המדיניות של מינהל התכנון והרשויות המקומיות, אני מעריך כי כשהקווים הירוק והאדום יחלו לפעול נראה התפתחות מואצת ומוקדים שיהיה מאוד קל להגיע אליהם. כך שאם ההייטק ימשיך להיות קטר נראה את המשרדים מתמלאים", אומר בן צבי קליין.
את המגמה הגיאוגרפית מבטאים היטב גם המחירים. השוואה בין השינוי במחירים בין שני אזורים בתל אביב: מנשייה, אזור שהלך ודעך ליגאל אלון שהתפתח, מציגה היטב את התמונה. לפי נתוני חברת נת"מ, בשנת 2000 אזור מנשייה היה משמעותי יותר מפותח יותר וגם יקר יותר, ודמי השכירות החודשיים בו עמדו על כ־77 שקל למ"ר, לעומת כ־71 שקל למ"ר באזור יגאל אלון. השינוי החל להתרחש במחצית השנייה של 2010, עם כניסתו של מגדל אלקטרה (אלקו) לאזור יגאל אלון. שנתיים לאחר מכן, במחצית הראשונה של 2012, כבר הגיע מחיר השכירות ביגאל אלון ל־102 שקל למ"ר, לעומת 65 שקל במנשייה. בשנת 2018 הפסיקו נת"מ לסקר את אזור מנשייה מאחר והתיישן והפך לבלתי רלוונטי, ובאותה העת מחיר השכירות במנשיה עמד על 70 שקל למ"ר, ויגאל אלון על 110 שקל למ"ר.
5 צפייה בגלריה
מגדל אינפיניטי פארק רעננה. בעלות: ריט 1 וס.ע.ן זהב. שטח: 150 אלף מ"ר בשלושה מבנים (אחד חדש שבנייתו מסתיימת בימים אלה). דמי שכירות ממוצעים: 95 – 100 שקל למ"ר. שוכרים בולטים: נס טכנולוגיות, ,zoom info, רד האט, אברא
(הדמיה: 3DIVISION)
במהלך הזמן חלו שינויים נוספים במפת הסקירה של העיר. צפון ת"א (בעיקר מבני משרדים באזור אפקה) לא סוקר החל מ־2003, בשנת 2022 הפסיקו לסקר את מרכז ת"א, ומנגד, הסיקור לציר מנחם בגין החל בשנת 2005, ובשנת 2022 צורף גם מתחם יצחק שדה/חסן ערפה.
ציר יגאל אלון הציג את קפיצת המחירים הגבוהה ביותר לאורך השנים. לפי הנתונים, ציר זה מחזיק נכון למחצית השנייה של 2022 במחיר הגבוה ביותר מבין מתחמי המשרדים בת"א עם מחיר ממוצע של 178 שקל למ"ר, בעוד בשנת 2000 המחיר בו עמד על 71 שקל למ"ר, ובאותה העת היה זה המחיר השישי בגובהו. אזור רמת החיל הוא ככל הנראה האזור היציב ביותר ומחירי השכירות בו נעו במרבית השנים בין 60 ל־80 שקל למ"ר, ועומדים נכון למחצית השניה של 2022 על 82 שקל למ"ר. אזור בתי המשפט שמר גם הוא על יציבות לאורך השנים ורמות המחירים בו נותרו גבוהות, אם כי מרבית האזורים החדישים כבר עקפו אותו למעט רמת החייל והבורסה בר"ג.
מחוץ לת"א ניתן לראות כי שינויי המחירים הם פחות דרמטיים, מה שמעיד בעיקר על הפער הגדול בביקושים בין ת"א לבין הערים הסובבות אותה. כך למשל, בשקלול של מחירי השכירות בערים העוטפות את תל אביב (הרצליה, פתח תקווה, ראש העין, רחובות , רעננה וכפר סבא) עמדו מחירי השכירות בשנת 2010 על ממוצע של כ־62 שקל למ"ר והם טיפסו עד ל־75 שקל כעת. בירושלים מחירי השכירות עמדו על 60 שקל למ"ר ב־2010 ואילו בשנה החולפת עמדו על 87 שקל למ"ר, עלייה של כ־45% בעוד בתקופה זו קפצו מחירי השכירות בת"א בכ־78% בממוצע.
התפיסה התכנונית החדשה: השוכר מעורב בהכל, ומההתחלה
השינוי החיצוני, והשוני בין המגדלים של היום למבני המשרדים של פעם הוא כמובן הבולט ביותר ברמת השטח, אך לא מדובר רק על הגובה. גם החלוקה הפנימית של קומות המשרדים השתנתה מטורים של משרדים לחללים פתוחים ומעוצבים. לא מדובר בגחמה של אדריכלים מעצבי פנים ומתכננים, הם כמובן היו אלה שהובילו זאת ברמת הביצוע, אבל עיקר השינוי התחיל דווקא בדגש על שלב התכנון. אם פעם הגישה הרווחת היתה לתכנן את הבניין ורק בשלב מתקדם של הקמתו לשווק את השטחים לשוכרים, היום השאיפה היא לערב את שוכרי העוגן בתכנון, כבר משלב מוקדם, ולאפשר להם להוביל גם שינויים משמעותיים בתכנון, למרות שהם לכאורה "רק" השוכרים.
תומר אלפסי, מנכ"ל חטיבת הייזום והמניבים בתדהר, מסביר כי התפיסה התכנונית העדכנית מציבה את העובד במרכז: "התכנון הוא דרך ההסתכלות על העובד. מקצים עבורו המון שטחים, לפעמים על חשבון שטחים עיקריים וזה לא קורה כי מישהו חייב, אלא כי המגמה היא להעלות את הסטנדרט. נגמרו הימים שבהם חברה דרשה מהעובד שלה לנסוע כל יום ליקנעם עם המאזדה 3. היום ההשפעה של העובד היא על המיקום, על תכנון הפנים של המשרדים וגם על הסטנדרט והתקן של המבנה", הוא מסביר.
כניסתן של החברות הבינלאומיות בעיקר בתחום ההייטק היא זו שיצרה את השינוי. כך למשל נפוצה הדרישה לעמידה בתקנים בינלאומיים, ובראשם תקני הבנייה הירוקה. בנייה בהתאם לתקן ליד פלטינום, התקן האמריקני המוביל בתחום הבנייה, הפכה לנפוצה במרכז תל אביב, ובמעגל השני הסטנדרט המוביל הוא בעיקר של תקן הליד גולד. החשיבות שרואים כיום בתקנים הללו אינה עניין שולי, היא כל כך משמעותית עד שעזריאלי החליטו כעת להטמיע את תקן הליד בשלושת המגדלים שלה במחלף השלום. "תקן ליד היה תנאי הסף כדי להיכנס למכרז של מיקרוסופט", אומר אלפסי, "נושא התקנים התחיל לפני 3–4 שנים וזה נתן קפיצה משמעותית, אנחנו חווינו זאת בכמה פרויקטים בנוסף למיקרוסופט כמו מגדל תוהא ומגדל ביונד. היום הדרישה מגיעה לא רק מחברות הייטק: גם כשתשב עם משרד עורכי דין הם ישאלו לפי איזה תקן ירוק אתה בונה, גם הם רוצים להראות לעובדים שלהם שהם חלק ממגמה של חיסכון באנרגיה ושהם דואגים להם לסביבת עבודה איכותית". אלפסי מוסיף כי הפער בין סטנדרט של תקן גולד לתקן פלטינום בבניין של 40–50 אלף מ"ר יעמוד על כ־30 מיליון שקל לפי חישוב של 600-500 שקל למ"ר.
כמו תקן הליד, רף הכניסה של מגדל משרדים שמכבד את עצמו כולל הקצאה של שטחים ציבוריים, שכמעט כולם מתוכננים ונבנים עם המבט אל העובדים. כך למשל, חדר הכושר הוא מוצר שמתחיל להופיע בעוד ועוד קמפוסים ומגדלים, ולא מדובר על כמה מכשירים במרתף, אלא על חדר כושר שלא יבייש רשתות מובילות בתחום. המגמה בקרב ההייטקיסטים הצעירים שלא להיות משועבדים לרכב ולהתנייד בעיקר עם קורקינטים ואופניים יצרה תפיסה חדשה בעולם המשרדים. לשם המחשה, בפרויקט בסר סיטי, פרויקט קבוצת רכישה בפתח תקווה הוקצה חניון תת־קרקעי שלם רק לכלי רכב דו־גלגלי, ובקמפוס של מיקרוסופט יש ירידה נפרדת לחניון עבור כלים דו־גלגליים, בנוסף לזו של הרכבים. "עולם הדו־גלגלי מקבל משמעות אדירה עם מקומות אחסון מיוחדים, לוקרים, ומקום לתיקון ומלתחות, ההיקפים הם הרבה יותר גדולים מבעבר, זה הפך לצורך אמיתי, החדרים האלה מתמלאים, אנשים כבר לא מגיעים עם רכבים ואנחנו בונים מעבר לתקן כי ראינו שזה מגיע לשם", מסביר אלפסי.
הטכנולוגיה: אפליקציה להזמנת מעלית וגני אירועים על הגג
גם עולם המערכות המתקדמות תופס חלק בלתי נפרד מהמגדלים. במקרה זה היזמים בעלי הנכסים נדרשים לחשוב לא רק על הדרישות העכשוויות של השוכרים אלא בעיקר מה יידרש להם על מנת להשאיר את המבנים שלהם רלבנטיים גם בעוד עשר ועשרים שנה. "בעוד 20 שנה מי שעדיין יגיע עם רכב יעשה זאת עם רכב חשמלי, ואתה חייב שתהיה לך את היכולת לספק לרכבים האלה חשמל. כל עולם ההסעדה מקבל המון תשומת הלב, בתוכניות מכניסים היום הרבה יותר מטבחים מפוזרים בתוך הקומות, כי אנחנו יודעים שזה הפך לחלק מהסטנדרט. גם אזורים ירוקים מלאי צמחייה הפכו לנפוצים במבנים, ובאמצע הקומות ובלב שטח המגדלים ניתן למצוא אזורים מלאי עצים. זה דורש תכנון מראש וגם זה עולה כצורך מהחברות, וזאת בנוסף לגג המבנה שהפך למוצר נחשק. רוב הגגות היום מתוכננים כמו גני אירועים ברמות הכי גבוהות", אומר אלפסי.
ברמה הטכנולוגית, במגדלים החדשים כל האנרגיה של המבנה מנוהלת ומהונדסת, מערכות מיזוג האוויר הן חכמות ומבוקרות, עולם המעליות הפך לסופר מתקדם ובמגדלים חדישים אפשר למצוא כיום מעל 30 מעליות. בנוסף לאלה, מערכות חיסכון באנרגיה מוטמעות במבנה ובהן טכנולוגיות של אגירת אנרגיה, וחזיתות המבנים השתנו עם כניסה של שחקנים בינלאומיים לישראל. "פעם היו אומרים לך לכבות את האור במשרד, היום הסטנדרט זה חיישנים. יש הרבה סטארטאפים בעולמות של טכנולוגיות הבנייה. אנחנו מסתכלים למשל על טכנולוגיה שתאפשר לעובד להזמין אוכל ואימון בחדר כושר, כחלק מתשתית של אפליקציות לשימוש בשטחים המשותפים בבניין. זה כולל הזמנת מקום חניה, אולם כנסים חדר ישיבות ועוד".
הזינוק ברמת הגימור של פנים המשרדים הוא בעיקר תוצר של תקציבים כמעט בלתי מוגבלים שחברות ההייטק הזרימו לטובת הנושא בשנים האחרונות. "פעם היו מסתפקים בפרקט רגיל והיום זה תלת שכבתי. אין סוף לדמיון, עד לפני שלושה חודשים הכסף היה זול והחברות גייסו בטירוף, חלק מהכסף הופנה אל העובדים ואל עבודות גמר. קורה לא מעט שאתה נכנס למשרדים ורואה ששפכו בהם הרבה מאד כסף. אם עד לפני כמה שנים היו מוציאים 2,500 שקל למ"ר היום זה כפול. בבניין של מיקרוסופט יש פריטים שאנשים רוכשים עבור וילות יוקרה", הוא מסביר.
המילה גמישות הפכה גם היא בשנים האחרונות למילת מפתח בקרב בעלי הנכסים, מתוך מחשבה עתידית לאפשר הסבה של חלקים מהמגדל לייעודים אחר. כך, בתכנון מייצרים מראש תשתיות שיאפשרו למשל להסב משרדים למלון. ביטוי נוסף לגמישות הוא בתכנון של מספר קומות ואף מעבר לכך כקומות גמישות המאפשרות תנאי עבודה היברידיים, תקופות שכירות קצרות יותר להשכרה, ואפילו השכרה חד־יומית, וגם תפעול ברמה גבוהה, קהילה מקצועית עסקית וחברתית ועוד. הכוונה היא בעיקר לחללי עבודה בסגנון המוכר כיום בשוק אשר פרץ לתודעה של כולנו בעיקר בזכות חברת WEWORK. חללי העבודה שנחשבו בתחילת דרכם לטרנד, ואף היו שהטילו ספק לגבי הצורך בהם, השתרשו כל כך עמוק במגדלי המשרדים עד שנדיר שייבנה מגדל בגוש דן מבלי שחלק ממנו ישמש כחלל עבודה. אם בתחילת הדרך היו אלה מספר שחקנים בודדים בענף, כיום השוק כולל חברות רבות שעוסקות בכך, כולל חברות בבעלות בעלי נכסים מניבים שישבו על הגדר במשך תקופה ארוכה וכעת שותפים בעצמם בהקמה וניהול של החללים הללו. במקביל, חלק משמעותי מהחברות שהקימו את חללי העבודה הסיטו נתח גדול מפעילותן לטובת ניהול מתחמי משרדים, כך שהן שוכרות שטחים גדולים ומשכירות אותן הלאה לחברות בעסקת חבילה הכוללת את ניהול החלל.
ההסכמים הגמישים: חברות ההייטק לא רוצות להתחייב
הדרישות של החברות מבעלי הנכסים התאפשרו בזכות השינוי בתמהיל השוכרים. אם פעם אזור העסקים של תל אביב התבסס על רחוב רוטשילד וסביבתו והשוכרים היו מתחומי הבנקאות והפיננסים, כיום חלק גדול מהשוכרים במגדלי המשרדים החדשים הם חברות מענף ההייטק ואלה הם לקוחות שונים לחלוטין. בעולם ההייטק התזזיתי התחייבות ארוכת טווח שכובלת את החברה למבנה פיזי היא בעייתית, כך שבסיטואציה שנוצרה יש מצד אחד שוכרים איכותיים שיש ביכולתם לשלם דמי שכירות גבוהים, ומנגד שוכר מסוכן יותר ממשרד עורכי דין. כך או כך, המציאות בשטח חייבה את בעלי הנכסים לכופף מעט את הדרך שבה התנהל הענף במשך עשרות שנים, וכך לפרוץ את מחסום השמרנות.
5 צפייה בגלריה
מגדלי אלון, תל אביב. בעלות: קבוצת רכישה בהובלת קבוצת ב.ס.ר, מגדל והראל. שטח: 129.4 אלף מ"ר בשני מגדלים.דמי שכירות ממוצעים: 180 שקל למ"ר. (אלון 1), 170 שקל (אלון 2). שוכרים בולטים: פאלו אלטו
(צילום: עמית שעל)
משך תקופת השכירות היא ככל הנראה הדוגמה הבולטת להתגמשות של בעלי הנכסים. הסכמים ארוכי טווח הם העוגן המרכזי שיש לבעלי הנכסים כנגד תנודתיות השוק, והם מגינים עליהם גם בימים שבהם המשק נמצא במיתון. אם עד לפני כמה שנים התקופה המינימלית להשכרה היתה 5 שנים עם אופציה להארכה ב־5 שנים נוספות, ולא היה מקום למו"מ בנושא, היום חברות הייטק כבר לא רוצות לחתום על 10 שנים. לדברי אלעד פוקס, מנכ"ל Match נדל"ן עסקי, כדי להגיע למצב שבו כולם יוכלו לחיות עם ההסכמים שנחתמו פותחו מנגנונים שנועדו לפתור את הבעיות. "מצד אחד, בעל הנכס משקיע כיום הרבה יותר כסף, ומצד שני, תקופת השכירות התקצרה, ולכן, התחלנו להיות יצירתיים ואנחנו מכניסים להסכמים סעיפים שמאפשרים לחברה לצאת מההסכם לפני הזמן", הוא אומר, "המחיר עבור עזיבה מוקדמת משתנה בין בעלי הנכסים, אך זה עוד משהו שנכנס למסגרת המו"מ שלא היה קיים בעבר".
סעיף נוסף שהשתכלל עם השנים הוא הגישה של בעלי הנכסים לשיפוץ של שטחי המשרדים המושכרים. "לפני 20 שנה הגישה היתה להעביר לשוכר את שטח המשרדים ברמת מעטפת והוא היה בונה בעצמו", אומר פוקס ומוסיף, "חברות הייטק לא אוהבות לשים 'כסף בקירות', ולכן היום כן מקובל לקבל תקציב לשיפוץ מהבעלים. בעלי הנכסים אפילו מכניסים את נושא השיפוצים כהתניה להסכם, על מנת להשביח את הבניין. יש בעלי נכסים שיבנו לשוכרים שלהם משרדים".
שינוי נוסף שהתרחש בשנים האחרונות נוגע לחישוב השטח המושכר. במשך שנים היה נהוג לחשב את השטח הנדרש לחברה לפי כ־15 מ"ר לעובד, ובימי השיא של המלחמה על הטאלנטים חלק מהחברות הגיעו ל־20 מ"ר לעובד. אך דווקא בשנים האחרונות רואים מגמה של צמצום השטחים וחלק מהחברות ירדו ל10־12 מ"ר. לדברי פוקס יש לכך הסבר: " יש הרבה חברות שבונות את המשרדים בדומה לחללי עבודה, אז נכון שהשטח הממוצע לאדם ירד, אבל השטחים הציבוריים גדולים יותר. לפני כמה שנים היו מספר חברות גדולות ששכרו שטחי ענק ועכשיו הן מצמצמות שטחים על ידי השכרתם לשוכרי משנה". לדבריו, הקורונה שינתה את התמונה: "בעבר חברות שכרו 20% מעבר למה שהן צריכות על מנת לצמוח, ולפני הקורונה אפילו שכרו 50% יותר, עכשיו זה כבר לא קורה".
