רמת גן מקדמת מגדל בן 50 קומות באזור הבורסה תמורת שימור
רמת גן מקדמת מגדל בן 50 קומות באזור הבורסה תמורת שימור
מגדל משרדים שתקים אשטרום בפינת הרחובות היצירה ואבא הלל יפרוץ את מגבלות התב"ע. בתמורה לתוספת הגובה היזמים ישמרו מספר מבנים היסטוריים. התוכנית הועברה להפקדה לאחר ויכוח סוער בוועדה המחוזית. "אנחנו לא רוצים בורג' חאליפות", אמר יו"ר הוועדה
מגדל חדש, שחברת אשטרום מקדמת בימים אלה בשיתוף עיריית רמת גן, בפינת הרחובות היצירה ואבא הלל, חושף שיטה חדשה של העירייה לקידום השימור של מבנים ואתרים בעיר: תוספת זכויות מפליגה בתמורה לשימור.
המנגנון הזה שנפוץ בתל אביב (למשל, תוכנית המגדל בשדרות רוטשילד פינת הרצל שנבנה בימים אלה כרוכה בשימור 5 מבנים מימי אחוזת בית) מתפשט גם לערים השכנות. עם זאת, ברמת גן מדובר בפריצה של היקף הזכויות שנקבע בתב"ע הקיימת לאזור. יזמי המגדל ברחוב היצירה יקבלו רח"ק (מנגנון חישוב זכויות לפי רצפה חלקי קרקע) של 20 במקום רח"ק 12.
התוכנית כוללת שני מתחמים. האחד בתחום אזור הבורסה ובו מגרש של כ-3.5 דונם, בו קיימים היום מגרש חניה ציבורי, תחנת דלק ומבנה 'בית דפוס קיהל', שהוא מבנה לשימור. המתחם השני, בשטח של כ-3 דונם ברחוב מקדונלד, בו נמצאת וילה שרת שבבעלות עיריית רמת גן המיועדת לשימור. התוכנית נדונה בוועדה המחוזית באוקטובר 2023, ואושרה להפקדה בחודש יוני האחרון.
השטח הבנוי של המגדל בתכנונו של האדריכל אבנר ישר הוא 70,000 מ"ר וגובהו יגיע עד 50 קומות. הבניין יכלול 5,220 מ"ר שטחי ציבור, ו-65,000 מ"ר שטחי תעסוקה, כולל 5 קומות חניה תת קרקעית. מבחינה עיצובית המגדל מעניין כי בקופסת מעטפת הזכוכית הגנרית יש מעין חריץ אנכי של מרפסות, ששובר את הצורה ומאפשר טיפוס של הצמחיה מהרחוב כלפי השמים.
פרוטוקול הדיון שהתקיים בוועדה המחוזית ת"א בסוף אוקטובר מלמד שהזכויות שהיזמים של המגדל ברחוב היצירה ביקשו, מעבר למה שהתב"ע הגדירה, לא נתפסו כמובן מאליו. מתכנן המחוז האדריכל ארז בן אליעזר אמר אז: "המגדל יפה. אבל הבעיה פה זה חוסר הוודאות של העיר שרוצה לפרוץ לפרוץ דברים. למה לא הוספנו פה 100 יח"ד במקום תוספת רח"ק? אם פורצים תוכנית, פורצים. כלומר, זה המסר המרכזי שרמת גן צריכה להבין". יו"ר הוועדה המחוזית חיזק את הדברים והוסיף: "אנחנו לא רוצים בורג' חאליפות. הרח"ק 20 מתורגם בסופו של דבר למבנה של כ-60 קומות. זה חתיכת בומבה, זה לא משהו צנוע".
שמאי הוועדה המחוזית רוני אפיק הסביר באותה ישיבה כי הבקשה לתוספת הזכויות מקורה בצורך לתשלום היטל השבחה, בניית שטח ציבורי ושימור מבנים, בערך משוער של כ-75 מיליון שקל: "לקחנו פה אומדן גס. הגענו לזה שבעצם העלייה ברח"ק 20 משמעה שהזכויות שוות 260 מיליון שקל. יש פה היטל השבחה שנובע מעליית הרח"ק אבל מהיטל ההשבחה מתקזזת עלות השימור והמטלה הציבורית שמהווה בעצם במקרה הזה 8 אחוז מהרח"ק המירבי". הרווח היזמי, על פי שנאמר בישיבה, יגיע לכ-30 מיליון שקל.
"וילה שרת" היא ביתם של הבנקאי חירם ויהודית כהן, שהוקמה בשנת 1933 בשכונת תל בנימין. הבית תוכנן ונבנה בסגנון הבינלאומי על ידי האדריכלית ג’ניה אוורבוך, מחלוצות האדריכלות הבינלאומית בארץ. ב-1949 עבר להתגורר בבית, לאחר שנמכר לרשויות המדינה, משה שרת, שהיה שר החוץ וראש הממשלה. מ-1953 עד 1988 התגורר בבית שגריר איטליה בישראל אך מאז הבית נותר נטוש וללא שימוש.
בית הדפוס קיהל, שהוקם על שטח בבעלות עיריית רמת גן, נבנה בשני שלבים עיקריים: קומת מרתף חלקית וקומת קרקע חלקית ב-1950 וקומה שניה ב-1960. המבנה מורכב מאגף מזרחי של גרם המדרגות וחדרי המשרדים ואגף צמוד של אולמות עבודה עם תקרה המאפשרת החדרת אור טבעי. המבנה נמכר ב-1999 לאיש העסקים יהודה קרוננברג ומאז הוא נטוש.
נקודת המוצא של תוכנית המתאר לאזור הבורסה (רג/1800), שאושרה ב-2022, היא שהמקום "מאופיין כאזור בתפקוד נמוך מהאופטימלי ברמה העירונית והמטרופולינית". חזון התוכנית היה ליצר במקום את "רובע העסקים היוקרתי והמתקדם בישראל". התוכנית קובעת 4 מתחמי תכנון: מתחמי בנייה גבוהה מאוד (60 קומות), מתחמי בנייה גבוהה (15-35 קומות), מתחמי בנייה מרקמית (8-15 קומות) ומתחם לפינוי בינוי. לכל אחד מהמתחמים תמהיל שימושים שונה.
כיום בנויים באזור כ-1.1 מיליון מ"ר. התוכנית, המסתמכת על בדיקה תחבורתית, מציעה בנייה בהיקף כולל של כ-3.7 מיליון מ"ר. כלומר, תוספת של 2.6 מיליון מ"ר. התוכנית מציעה בנייה למגורים בהיקף של 120 אלף מ"ר (כ-1,000 דירות), ובנוסף, 50 אלף מ"ר למעונות סטודנטים ו-60 אלף מ"ר לדיור מוגן.
שי אללוף, שעומד לסיים את תפקידו כאדריכל העיר רמת גן ומונה כמהנדס העיר רמת השרון, אמר לכלכליסט: "החזון לחידוש הבורסה הוא יצירת מרחב עירוני שוקק חיים בכל שעות היממה. המתחם יהיה נגיש תחבורתית לכל סוגי התחבורה הציבורית, גם לאופניים. ברמה האדריכלית ניסינו לצמצם את תכסית מגדל היצירה כדי שהוא יהיה כמה שיותר טמיר ואלגנטי. העליה לגובה ובעוצמות הבינוי היא זו שמאפשרת את מנגנון התועלות הציבוריות".
