בלעדי זיגזג מוזר בצריפין: מעטפות נפתחו ואז בוטלה ההתמחרות על המרכז הלוגיסטי
בלעדי
זיגזג מוזר בצריפין: מעטפות נפתחו ואז בוטלה ההתמחרות על המרכז הלוגיסטי
קופת הפנסיה של הסוכנות החליטה במפתיע לחזור בה מהליך התמחרות למכירת הפארק בצריפין. במקום זאת היא בחרה באופן תמוה לאפשר למציעים להגיש עד היום הצעה מעודכנת. חלק מהמציעים החליטו בעקבות כך לפרוש מהתהליך. הקופה: “אנו פועלים בתוך אילוצי זמן״
הסערות סביב מכירת המרכז הלוגיסטי בצריפין על ידי קופת התגמולים של עובדי הסוכנות היהודית לא פוסקות, והקופה ממשיכה להתנהל באופן בלתי שקוף. ל”כלכליסט” נודע כי הקופה זגזגה וחזרה בה מהכוונה לערוך הליך התמחרות למכירת המרכז. חלק מהמתמודדים נדהמו מהחלטת הקופה וטוענים כי עולה ממנה "ריח רע של קומבינה".
ההליך כולו התנהל מראשיתו, ועדיין מתנהל, באופן מוזר מאוד. בקופה פנו תחילה רק לחלק מחברות הנדל"ן וביקשו לקבל הצעות בתוך ימים ספורים, דבר שעורר זעם בקרב חברות נדל"ן גדולות שגילו את הליכי המכירה רק מחשיפת “כלכליסט”. בעקבות החשיפה, אפשרה הקופה למתמודדים נוספים שפנו אליה להגיש הצעות, ואף התכוונה לערוך הליך תמחור פומבי בין ההצעות כדי לאפשר את מקסום השווי במכירה.
הכוונה לבצע הליך תמחור נמסרה ל”כלכליסט” בשיחה עם גורם בכיר מאוד בקופה. מסר דומה הועבר לחלק מהמתמודדים גם במכתב שנשלח אליהם. אולם לפתע, לאחר הגשת ההצעות, החליטה ביום ראשון השבוע הקופה לחזור בה ולא לבצע הליך התמחרות. במקום זאת, באופן תמוה, בחרה הקופה לאפשר למציעים, לאחר שכבר נפתחו המעטפות, לעדכן את הצעתם ולהגיש עד היום בערב הצעה מעודכנת, וזאת מבלי שמסרה למתמודדים מהי ההצעה הגבוהה ביותר. העובדה החמורה יותר היא שההודעה נמסרה אחרי פתיחת המעטפות. בעקבות זאת, חלק מהגופים שהגישו הצעות החליטו ש”המשחק מכור” והם אינם מתכוונים להגיש הצעה משופרת אלא לפרוש מהתהליך.
"ההודעה הדהימה אותנו. המסרים שקיבלנו היו שתהיה התמחרות, ואז פתאום הקופה זגזגה”, אמר בכיר באחת מחברות הנדל”ן הגדולות בארץ שמעורב בהליך המכירה. “אין שום משמעות אחרת להליך שנבחר, אלא שמכוונים את הזכיה לגוף מסוים. אני לא אהיה חלק מהמשחק הזה. אני יודע להפסיד בכבוד, אבל לא יודע להפסיד סתם, בגלל גחמה של המוכר. הרבה אנשים הבינו אחרי ההודעה הזו שאין פה FAIR PLAY".
“היחידים שיפגעו מהתהליך אלה החוסכים”
על פי הערכות מעל 10 גופים הגישו הצעות לרכישה, כשעזריאלי ומליסרון, שתי חברות הנדל"ן המניב הגדולות בארץ, והמתמודדות הפוטנציאליות העיקריות על המרכז, החליטו שלא להשתתף ולא להגיש הצעות. חלק מהמתמודדים טוענים כי כאן עלולה להיות בעיה מהותית, שבה מסומן למעשה רוכש מיועד שהגיש הצעה גבוהה אולי, ושהקופה מעדיפה לשמר אותו. "זה יגרום למתמודדים לחשוב — יש פייבוריט, בשביל מה לי להמשיך. אנשים לא יודעים נגד מי הם מתחרים, ולא מקבלים אינדיקציות לשום דבר”, אמר אותו בכיר. “המינימום היה שיגידו מה ההצעה הגבוהה ויאפשרו לאנשים להציע מעליה. אבל יש כאן משהו טריקי. היחידים שיפגעו מהתהליך הזה בצורה שהוא נעשה זה החוסכים בקופה, שיכלו לקבל הצעה גבוהה יותר. הם גם לא מתנהלים בחוכמה, כי אם היו מבצעים התמחרות היו חוסמים כל אפשרות לצו מניעה מבית משפט. איזה שופט היה נותן צו מניעה אם היתה התמחרות? אבל מה יטענו כשאין".
בקשות לצו מניעה עשויות להיות מוגשות הן מחברות נדל"ן שנפגעו מהתהליך אבל גם מעמיתים בקופה או עורכי דין המתמחים בתביעות נגזרות ויצוגיות, שייטענו כי העמיתים נפגעו מקיום תהליך שלכאורה לא משיא את התמורה המקסימלית עבור הנכס.
אין רגולציה המחייבת קופת פנסיה באיזה הליך למכור נכס, אולם ל”כלכליסט” נודע כי רשות שוק ההון כבר יצרה קשר עם בכירי הקופה לקבל מידע על התהליך, ולמעשה מתנהלת בדיקה מול הקופה גם סביב סוגיה נוספת מהעבר.
”מוזמנים להגיש את הצעתכם המשופרת”
מי שכן הגישו הצעות היו חברות הנדל"ן אמות שבשליטת נתן חץ שנסחרת בשווי 9.6 מיליארד שקל; מבנה נדל"ן שמנוהלת בידי דודו זבידה ונסחרת בשווי 9.1 מיליארד שקל כשבעל המניות הגדול שלה הוא דוד פורר; רמי לוי נדל"ן הפרטית שבבעלות רמי לוי ומנוהלת בידי מוטי חזן; מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס; נצבא שבשליטת קובי מימון; גב ים שעל השליטה בה מתמודדים נכסים ובניין ואהרון פרנקל; קרן ריאליטי בשיתוף חברת הביטוח מגדל; קרן ריט 1 שבראשות שמואל סייד; ישרס של שלמה אייזנברג, וכן גופים נוספים.
אצל חלק מהמתמודדים קיימים, לכאורה, ניגודי עניינים. כך למשל, אמות של נתן חץ, נשלטת בידי אלוני חץ. גיתית גוברמן משמשת דירקטורית הן באלוני חץ והן בדירקטוריון הקופה. זאת ועוד: ירום אריאב משמש יו"ר ועדת ההשקעות בקופה ודירקטור באמות עצמה. מהקופה נמסר כי השניים מנועים מלטפל בהליך המכירה בקופה.
ההצעות של הגופים נמסרו עד יום ראשון השבוע ב־19.00. מיד לאחר מכן נפתחו המעטפות בתהליך המנוהל בידי עו"ד עומרי שילה ממשרד פישר־בכר־חן. למחרת בבוקר - ולאחר שבכיר בקופה אמר ל”כלכליסט” כי הקופה תקיים התמחרות רק יומיים קודם לכן - הודיע עו"ד שילה למתמודדים: תוכלו להגיש הצעה משופרת עד יום חמישי.
"תודה על הצעתכם. הנכם מוזמנים בזאת להגיש הצעתכם המשופרת לרכישת הנכס, באמצעות מעטפה סגורה, עד ליום 9.9.2021 בשעה 18:00”, נכתב בהודעה של שילה. “ההצעה המשופרת בכל מקרה לא תפחת מסך ההצעה המקורית, ואליה תצורף ערבות בנקאית בסך של 10% מסכום ההצעה. לא תתבצע התמחרות נוספת לאחר קבלת ההצעות המשופרות ולכן על הצעתכם להיות המקסימלית מבחינתכם (Best & Final). תוך שבוע מרגע ההודעה ייחתם הסכם מכר, ובמידה ולא, הערבות תחולט".
סעיף נוסף בהודעה קובע כי "דיני המכרזים אינם חלים ביחס למכירת הנכס ומרשתי שומרת לעצמה הזכות שלא לבחור בהצעה כלשהי ו/או להתקשר בהסכם למכירת הנכס". כלומר, הקופה איננה מתחייבת לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר.
"ההחלטה מעלה ריח רע של קומבינה", אמר בעל שליטה בחברה המתמודדת בהליך, המתנהל עם סימני שאלה גדולים ובאופן מוזר, גם אם חוקי. בקופה פנו תחילה רק לחלק מחברות הנדל"ן וביקשו לקבל הצעות בתוך ימים ספורים, דבר שעורר זעם בקרב חברות נדל"ן גדולות שגילו על המכירה רק מחשיפת “כלכליסט”. בעקבות החשיפה, אפשרה הקופה למתמודדים נוספים שפנו אליה להגיש הצעות ואף התכוונה לערוך הליך תמחור פומבי בין ההצעות כדי לאפשר את מקסום השווי במכירה. רמי לוי, ליאורה עופר, קובי מימון ושמואל סלבין מסלע קפיטל הביעו זעם על המהלך ודרשו לקיים הליך פומבי וארוך יותר.
בקופה טענו כי הם פועלים לטובת העמיתים וכי הסיבה למכירה הבהולה של קרן הפנסיה היא שחוק ההסדרים לא מאפשר הנפקת אג”ח מיועדות החל מ־2022 וכי הקרן מבקשת לרכוש אג”ח מיועדות המעניקות תשואה גבוהה במיוחד (4.86%) עוד לפני תאריך זה בכספים שיתקבלו מהמכירה, לאחר שרק 3% מנכסיה הם באג"ח מיועדות. מקורבים לקופה העריכו כי הסכום שיתקבל יהיה בין 1.5-1.2 מיליארד שקל. הקופה מנהלת 4 מיליארד שקל, 27% מהם בנכסי נדל"ן.
בסופו של דבר החליטה הקופה - מנוהלת בידי חיים מבורך, היו"ר הוא סלאי מרידור יו"ר הסוכנות לשעבר, ירום אריאב מנכ"ל האוצר לשעבר משמש כיו"ר ועדת ההשקעות - להמשיך בתהליך החפוז ובחוסר שקיפות מוחלט.
לשם השוואה: בנק דיסקונט מכר ביום חמישי שעבר את המתחם שלו ברחוב הרצל בתל אביב. הליך המכירה ארך חודשים ארוכים. אף שדיסקונט לא חב בחובת מכרזים, הוא פרסם את דבר המכירה בעיתונים, איפשר הליך שאלות ותשובות, קיבל הצעות, ולאחר מכן ביצע הליך התמחרות שקוף עד שנותר מציע אחד עם ההצעה הגבוהה ביותר - ישראל קנדה ואברהמי שירכשו את הנכס תמורת 685 מיליון שקל.
”להדליף לאחד המתמודדים את גובה ההצעה”
"התמחרות היא הדרך היחידה למקסם את התמורה. הרי במהות אף אחד לא יודע באיזה מחיר מתחילים. אם נתת הצעה ביום ראשון וחשבת שהיא הכי טובה, אז בכמה אתה יכול להעלות עכשיו? רוב החברות הן חברות ציבוריות", אמר הבכיר מחברת נדל”ן שמעורבת בהליך המכירה.
גורמים המתמודדים בהליך טענו בנוסף לחובבנות מצד מנהליו בעצם הבקשה לערבות בסך 10% מההצעה. "ברשות מקרקעי ישראל הפסיקו מזמן לבקש ערבות של 10% כי הפקידים בבנקים שמטפלים בערבויות יודעים להעביר למקורביהם את הסכום שאותו מבקשות החברות מהבנק להעמיד כערבות, וכך מתמודד אחד יודע על השני. במכרזים היום מבקשים סכום קבוע כערבות כדי למנוע דליפת מידע כזו", אמר הבכיר בחברת הנדל"ן. הוא הוסיף כי עצם שיעבוד הנכס לטובת מימון צפוי להיתקל בבעיה עקב חריגות בנייה שקיימות בו.
בחברה אחרת אמרו כי "יש פה קומבינה בסדרי גודל שלא היו בישראל הרבה שנים. פותחים את המעטפות ואז במקום לבצע הליך התמחרות שימקסם את השווי של הנכס למוכרים, פשוט מאפשרים למתמודדים להגיש הצעה מעודכנת — מבלי שמגלים להם מה הגישו המתחרים שלהם. למה בכלל צריך הצעה מעודכנת שלושה ימים אחרי? מה השתנה? הדבר היחיד שאפשר לעשות בפרק הזמן הזה הוא להדליף לאחד המתמודדים את גובה ההצעות ולאפשר לו להגיש הצעה גבוהה יותר. זה פתח מסוכן מאוד לקומבינה. אם היו רוצים לעשות הליך של הצעה אחת בלבד — היו צריכים להודיע עכשיו מי זכה. אם פותחים את המעטפות ואז מאפשרים למתמודדים להגיש הצעה מעודכנת, זה מסריח עד השמיים".
לדברי אותו בכיר, "הליך התמחרות לוקח בדיוק 15 דקות בזום. שום טענה על לחץ זמנים לסיום ההליך לא יכולה למנוע התמחרות. בחיים לא ראיתי גוף שנמנע בכל הכוח מלהשיג את המחיר הכי טוב במכירת נכס. מוזר מאוד שאנשים כמו ירום אריאב מוכנים לקחת על עצמם סיכון מטורף כזה. הרי גם אם מישהו יזכה עם הצעה של 2 מיליארד שקל, תמיד בהתמחרות אפשר היה להשיג יותר".
המרכז הלוגיסטי ממוקם בצידו המזרחי של כביש 44 בין רמלה לבית דגן, סמוך לבית החולים אסף הרופא ומושב ניר צבי. הפארק משתרע על שטח של 274 דונם המושכרים בין היתר לשטראוס, רב בריח, חוגלה קימברלי, מחלבות גד, קוקה־קולה, פליינג קרגו גולברי ועוד. הסכם החכירה של הנכס מהמינהל מסתיים ב־2043. זהו המרכז הלוגיסטי הגדול בארץ והוא כולל 113 אלף מ”ר בנוי.
מטעם קרן הפנסיה נמסר כי "כפי שנהגנו עד כה לאורך עשרות שנים, גם בהליך זה, מטרתנו היחידה היא להביא לתוצאה הטובה ביותר בעבור עמיתי הקופה. מזה למעלה משבועיים אנו עושים לילות כימים להבטחת תוצאה זו. לטובת כך, יצרנו תהליך מסודר, אחיד ותחרותי עם משתתפים רבים, שהינם מהשחקנים המרכזיים בשוק. כאמור, אנחנו פועלים בתוך אילוצי זמן המתחייבים מכוח הרגולציה ותיקוני החקיקה הצפויים. כל ההחלטות נעשות מתוך רצון להיטיב ולשמור על זכויות העמיתים שלנו ובתוך כך להשיג מחיר הכי גבוה עבור העמיתים".
