רמ"י התהפכה: היזם הוא שישלם על טעות סופר במכרז
רמ"י התהפכה: היזם הוא שישלם על טעות סופר במכרז
רשות מקרקעי ישראל קבעה שהיזם של מחיר למשתכן באשקלון ידע על הטעות בחוזה הבנייה, ועליו לשאת בייקור התשומות, ולא הדיירים. חי נחמיאס: "לא אביא כסף מהבית"
ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הפכה החלטה שהיא בעצמה קיבלה לפני כשנה, וקבעה כי היזם הוא שישלם על טעות סופר בחוזה הבנייה שצורף כנספח למכרז, ולא רוכשי הדירות.
בחוברת המכרז של מחיר למשתכן בשכונת עיר היין באשקלון נכתב כי ההצמדה למדד מחיר תשומות הבנייה תתחיל רק עם קבלת היתר בנייה, אלא שבחוזה הבנייה שצורף כנספח צוין כי ההצמדה מתחילה הרבה קודם – ביום בו נסגר המכרז, בסוף 2019. מתאריך זכיית היזם במכרז עד קבלת היתר בנייה עברו 20 חודשים, ובתקופה זו עלה המדד ב־13%.
מדובר בפרויקט של היזם חי נחמיאס, מבעלי High Group חי נחמיאס מגורים והשקעות, שזכה בנובמבר 2019 במכרז מחיר למשתכן לבניית 180, מתוכן 126 דירות מחיר למשתכן.
במאי 2023 טענו רוכשי הדירות כי הגבייה עבור ההצמדה למדד התשומות החלה הרבה לפני המצוין בחוברת המכרז, ובעקבות זאת פנה נחמיאס לוועדת המכרזים בטענה כי חלה טעות בחוברת המכרז. ב־24 במאי 2023 קבעה הוועדה כי יש להצמיד את מחיר הדירה לחוברת המכרז, כלומר רוכשי הדירות ישלמו את מלוא הטעות.
בעקבות זאת החליטו רוכשי הדירות להגיש עתירה, אלא שברמ"י טענו כי מאחר שלא היו בפניהם מלוא המסמכים הנדרשים הם מבקשים לדון שוב בהחלטה. בעקבות זאת בית המשפט המחוזי בירושלים מחק את העתירה. בדיון הנוסף שנערך ברמ"י טען היזם כי חתם על ההסכם בהתאם להבנות עם רמ"י כי הגבייה תהיה בהתאם לחוזה הבנייה וכי הסעיף בחוזה החכירה תוקן. עורך הדין של היזם אמר בדיון: "ידענו שאנחנו ניגשים למכרז אחרי שהנושא הזה (ההחלטה להצמדת המדד) פג תוקף. הסתמכנו על הסכם הבנייה. למעלה מהצורך אנחנו גם פנינו, קיבלנו הבהרה תוקן הסכם החכירה ורק כשהכל היה ברור ומובן נחתמו החוזים". עוד נטען כי בשל אירועים שונים כגון הקורונה נפגעה רווחיות הפרויקט בצורה משמעותית וקיים סיכון כי הפרויקט יהפוך להפסדי. מנגד, טענו ברמ"י כי לא מצאו כל תיעוד לפנייה מצד היזם לתיקון חוזה החכירה ולא ראו כל תיקון כזה.
לאור זאת כתבה הוועדה כי החליטה לשנות את החלטתה מלפני שנה: "הזוכה הייתה מודעת לפער הקיים בין הוראות חוברת המכרז להוראות חוזה הבנייה לעניין הצמדת מחיר הדירה. חתימת החברה על נספח לחוזה החכירה, הכולל תנאי מפורש התואם את נוסח חוברת המכרז ולא את חוזה הבנייה, מצביע על כך שהחברה הייתה מודעת לפער ואף קיבלה על עצמה את תנאי המכרז". לסיום נכתב כי "יש לתקן טעות הסופר בחוזה הבנייה ולהתאים הנוסח לקבוע בחוברת המכרז ובנספח לחוזה החכירה".
נחמיאס התייחס בדיון למשמעות הפיכת ההחלטה ואמר כי מדובר במהלך שיכול לזעזע קבלן ואף בנק: "אני חושב שהדברים צריכים להיעשות בזהירות רבה כי הפרויקט הזה, במילים פשוטות, להביא כסף מהבית לא אביא. כשזכיתי במכרז הריבית הייתה 1.6% ועכשיו היא 7%... הדו"ח שלי צנח מ־20% רווח ל־12% רווח... החלטה כזו או אחרת של 12 מיליון שקל יכולה להפיל פרויקט, היא תביא את הפרויקט הזה לרווח של 5.5%-7%".
התיקון לחוק המכר דירות ששינה את ההצמדה למדד תשומות הבנייה בדירות מחיר למשתכן התקבל ביוני 2022 וקבע הגבלה על ההצמדה של מחיר הדירות למדד תשומות הבנייה, זאת לאחר שנה שבה זינק המדד ביותר מ־8%. שינוי החוק הגביל את חברות הבנייה כך שיכלו להצמיד למדד רק 40% ממחיר הדירה. לפי החוק, התשלום הראשון, שהוא בדרך כלל בשיעור של 20% ממחיר הדירה, לא יוצמד בכלל. לגבי שאר התשלומים, כלומר 80% ממחיר הדירה, אפשר יהיה להצמיד רק 50% מהם (ומכאן שרק 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד). את רוכשי הדירות ייצג עו"ד ליאור לוי.
מעו"ד ליאור לוי נמסר, "העובדה שרמ״י חזרה בה מההחלטה, משמעותית מאוד גם לאופן ניהול הדברים מול חברות קבלניות, וגם עבור זוכי מחיר למשתכן. אנו רואים שוב ושוב שבמקרים רבים אין מנוס מנקיטת הליכים משפטיים לצורך שמירה על זכויותיהם של רוכשי דירות מול חברות קבלניות, גם בפרויקטים של ״מחיר למשתכן״, וחשיבות הייצוג המשפטי בעסקה הגדולה בחייהם היא קריטית".
בעתירה בביהמ"ש ייצגו את הדיירים עורכי הדין צבי מצקין ונתנאל חי ממשרד עו"ד צבי מצקין.
