תוכנית הענק בצפון תל אביב חוזרת לתכנון מחדש: הבנייה תתעכב בשלוש שנים לפחות
תוכנית הענק בצפון תל אביב חוזרת לתכנון מחדש: הבנייה תתעכב בשלוש שנים לפחות
תוכנית 3700 בצפון מערב העיר היא אחת מעתודות הקרקע המשמעותיות של תל אביב. התוכנית כוללת 10,000 דירות ושטחי תעסוקה ומסחר. לאחר שהטבלאות המסדירות את חלוקת הזכויות במתחם תוקנו פעמיים הבינו בעירייה כי הן שגויות ואינן מאפשרות לקדם את התוכנית. מדובר בעיכוב של 3-5 שנים
אחרי שנים של עבודה, הכנת תוכניות, ישיבות וגיבוש טבלאות איחוד וחלוקה, עיריית תל אביב מבקשת לבטל את תוכנית ת"א 3700 ולהתחיל אותה מחדש. ביטול התוכנית צפוי לעלות לדיון בישיבה של ועדת המשנה לתכנון ובניה בעיריית תל אביב בסוף החודש.
במסמך שפרסמה העירייה לקראת כינוס הוועדה נכתב כי "לאחר בחינת הטבלאות שפורסמו על ידי מינהל יחידת המקרקעין ויתר הגורמים המקצועיים בעירייה הובן כי הטבלאות אינן מאפשרות את אישורן במתכונתן הנוכחית, זאת בין היתר משום שנמצאו עדיין אי התאמות מסוימות בין הטבלאות שפורסמו לבין המלצת החוקרת והחלטת הוועדה המקומית". עוד נכתב כי אי התאמות אלה מחייבות בחינה מחדש של הטבלאות המופקדות וההמלצה היא לבטל אותן ואת הפרסום ולעבוד על טבלאות חדשות.
תוכנית 3700 היא אחת מעתודות הקרקע המשמעותיות של ת"א. הקרקע ממוקמת מצפון לשטח שדה דב ומשתרעת על 1,844 דונם. התוכנית כוללת כ-10 אלף דירות לצד 175 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 84 אלף מ"ר שטחי מסחר ו-57 אלף מ"ר מלונאות. שטח התוכנית נמצא בבעלות משותפת של אלפי בעלים פרטיים, חברות, עיריית תל אביב והמדינה.
ב־2004 העירייה החלה לקדם את התוכנית לבניית רובע חדש. בינואר 2015 התוכנית קיבלה תוקף סופי, אך נקבע שכדי להוציא היתרי בנייה, המתחם כולו יחולק לחמישה מתחמי משנה. בכל אחד מהם הוכנה תוכנית נוספת מפורטת, הכוללת גם טבלאות איחוד וחלוקה שבהן מוקצות לבעלי הקרקע זכויות בנייה על פי השווי היחסי של הנתח שבבעלות כל אחד. טבלאות האיחוד וחלוקה פורסמו להתנגדויות במרץ 2018.
לכל אחת מחמש התוכניות, ובמיוחד לטבלאות האיחוד וחלוקה שלהן, הוגשו כ-130 התנגדויות, המייצגות כמה מאות מתנגדים.
בשנת 2019 הוחלט למנות את השמאית לבנה אשד לדון בהתנגדויות, ובשנת 2021 לאחר שהחוקרת הגישה את המלצותיה החליטה הוועדה המקומית כי יש צורך לתקן את הטבלאות. תיקון נוסף בוצע גם במהלך 2023. על פי הערכות, תכנון מחדש של טבלאות החלוקה ייארך 3-5 שנים נוספות.
המשמעות המעשית של ביטול הטבלאות היא שכל מה שקרה מהחלטת החוקרת בשנת 2021 מתבטל וצריך להתחיל אותו מראשיתו. בין המהלכים שיידרשו: הוצאת נסחי טאבו מתוקנים, יצירת קשר עם כל בעלי הקרקע מחדש, איחוד שלהם בקבוצות והכנת טבלאות חדשות ומתוקנות. עם זאת, גורמים המעורבים בתוכנית סבורים כי השיטה הנוכחית של חלוקה ל-5 מתחמים לא תאפשר את קידום התוכנית גם בהמשך.
הסיבה לחלוקת התוכנית למתחמים מלכתחילה נובעת מכך שבעת גיבוש התוכנית ב-2015 שדה התעופה של שדה דב עדיין עבד, ולכן התוכנית של 3700 נדרשה להתחשב במגבלות שהטיל שדה דב על גובה הבניה. לאור הערכות העירייה כי תרחיש של פינוי השדה הוא סביר, הוחלט כי יהיה נכון לאפשר מעבר של זכויות בין המתחם הדרומי שמוגבל בבניה למתחם הצפוני שבו יש אפשרות לבנות לגובה. החלוקה והפיצוי יצרו בלבול רב ושגיאות בתוכנית, ואנשי המקצוע סבורים כי כעת כאשר השדה כבר התפנה יש לבטל את החלוקה למתחמים.
לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, "מדובר בהחלטה תקדימית שמעניקה לקבוצות הזדמנות למקסם את ההתארגנויות בחמש מתחמי התוכנית בגוש הגדול. ההחלטה טומנת בחובה סוגיות שמאיות מורכבות, שתואמות את ההתנגדויות שהגשנו לטבלאות האיחוד והחלוקה לפני לא פחות משש שנים וכן בעקבות החלטת הוועדה המקומית מחודש מאי 2021. המבחן השמאי שוב מוכיח את עצמו כמנגנון מקצועי וחיוני להקצאות הקרקעות באופן המיטבי ביותר, לצורך מימוש תוכנית גדולה ומרכזית זו". טרשנסקי מוסיף ואומר: "יש לשים לב כי הוועדה המקומית הנחתה את הצוות המקצועי לפנות לכל הבעלים הפרטיים והקבוצות, ולבקש רשימות מעודכנות וסופיות לפי בעלים רשומים בטאבו".
מעיריית תל אביב נמסר: "לאחר בחינת הטבלאות שפורסמו במסגרת 106 ב' הובן כי הטבלאות אינן מאפשרות את אישורן במתכונת הנוכחית, זאת בין היתר משום שנמצאו עדיין אי התאמות מסוימות בין הטבלאות שפורסמו במסגרת הפרסום לבין המלצת החוקרת והחלטת הועדה המקומית שאימצה את רובה. אי התאמות אלה נמצאו כמחייבות בחינה חדשה של הטבלאות המופקדות ותיקונן מחדש בהתאם להמלצת החוקרת, החלטת הועדה המקומית משנת 2021 ותיקונים נוספים. בכל מקרה, המלצת מהנדס העיר והצוות המקצועי על ביטול פרסום 106 (ב) ותיקון טבלאות האיזון לכל 5 המתחמים בתכנית יובאו לדיון בוועדה המקומית וזו תקבל את החלטתה. החלטת הועדה תפורסם לאחר מכן לציבור".
