הפתרון של משרד הפנים למשבר הדיור: פיצול דירות קיימות
הפתרון של משרד הפנים למשבר הדיור: פיצול דירות קיימות
משרד הפנים מבקש להאריך את התיקון שמאפשר לפצל דירות צמודות קרקע. הבשורה החדשה: בעלי דירות שיחליטו לפצל יקבלו תוספת בנייה של 45 מ"ר. מבקרי התוכנית טוענים כי התרומה שלה "מזערית"
משרד הפנים הגיש הצעה להאריך בשנתיים נוספות את הוראת השעה, במסגרת תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה, לעניין מתן הקלה לפיצול דירה צמודת קרקע קיימת. בנוסף, המשרד מבקש לאפשר למי שמעוניינים בפיצול דירותיהם תוספת שטח בנייה של עד 45 מ"ר.
המוטיבציה של המדינה לצעד זה היא כפולה: גם הכשרת עבירות בנייה רבות וגם מתן כלי נוסף לפתרון משבר הדיור. מצד שני, ניסיון העבר הראה שתיקון 117 לא הביא עד כה הרבה תועלת.
2 צפייה בגלריה
פרופ' יפעת הולצמן־גזית, שחקרה את נושא פיצול הדירות: "לתוספת בנייה של 45 מ"ר יש משמעויות סביבתיות עצומות. אם מרחיבים את השטח הבנוי גוזלים את שטח העצים"
(צילום: עידן גרוס)
ממטה התכנון הלאומי במשרד הפנים נמסר שהתיקון נועד לתת לשוק את הכלים האפשריים כדי שיהיו כמה שיותר יחידות דיור. "אנחנו רוצים לאפשר לאנשים לפצל כדין דירות צמודות קרקע כדי להגדיל את ההיצע. הוראת השעה הקיימת מאפשרת רק פיצול. התוספת של 45 מ"ר נועדה לתמרץ אנשים לא רק לפצל, אלא גם להשביח את הנכס", נמסר.
במטה התכנון הלאומי מבהירים שסוגיית האכיפה על הבנייה הלא חוקית אינה קשורה ליוזמה, ושהתיקון נועד לאפשר גם אישור בדיעבד של דירות מפוצלות.
דו"ח מבקר המדינה משנת 2020, שעוסק בהתנהלות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, העלה שהטיפול בנושא פיצול דירות לא התבצע בצורה מיטבית. לפי המבקר, "מדיווחי הוועדות המקומיות למינהל התכנון עולה כי בחלוף 15 חודשים ממועד כניסת תיקון 117 לתוקף, 51 ועדות מקומיות (39%) קיבלו 281 בקשות להיתר מתוקף החוק, ובסך הכל 21 ועדות מקומיות (16%) הנפיקו 71 היתרים, מתוך 27,623 היתרים שהופקו בתקופה זו. מבין 12הוועדות שנבדקו, התקבלה רק בקשה אחת ב־2018 והיא לא אושרה".
מסקנת מבקר המדינה ברורה: "על אף יוזמת המחוקק לאפשר פיצול דירות כדין בהליך מקוצר של היתרי בנייה, ברוב הוועדות לא התקבלו כלל בקשות להיתרים מתוקף תיקון 117, ורק בחלק קטן מהוועדות הונפקו היתרים".
עו"ד דיקלה מוסרי טל, לשעבר יו"ר ועדת ערר מחוזית חיפה, סבורה שהמהלך חיובי. "יש כיום תופעה נרחבת של פיצול בקומות קרקע", אמרה. "הרעיון המקורי היה לייצר מצב שבו התכנון יתקדם יחד עם המצב בשטח. אנשים לא רצו לקבל את ההיתרים כי מצד אחד לא אוכפים, ומצד שני הוצאת היתרים כרוכה בהוצאות כספיות. התיקון החדש בא לאפשר תוספת יחידות דיור יותר גדולות, וגם לתמרץ בפועל אנשים שלא מתלהבים לחלק את דירותיהם".
לעומת זאת, לפרופ' יפעת הולצמן־גזית מהפקולטה למשפטים במכללה למינהל, שחקרה את נושא פיצול הדירות יחד עם המתכננת והמשפטנית פרופ' רחל אלתרמן, יש ביקורת רבה על התיקון. "לתיקון מספר 117 יש תרומה מזערית ביחס למספר היחידות המפוצלות בהיתר. התיקון לא השכיל להביא את בעלי הנכסים לקבל היתר", אמרה.
לדבריה, לא נעשה מחקר לגבי האפקטיביות של התיקון. "לא נעשתה שום עבודה של הצגת נתונים או מדדים על מה שקרה במשך 5 שנים. מאריכים את התיקון בשנתיים, עם אפס נתונים לגבי התוצאות שלו".
אלתרמן והולצמן־גזית מצאו בעיות לא מעטות בתיקון הקיים. "במחקר שעשינו על שש ערים גילינו שהזמן שלוקח להוציא היתר לפיצול הוא די ארוך, בערך 14 חודשים. לזה יש להוסיף את זמן הכנת ההיתר, עלות העסקת מתכננים. הבחירה להאריך את התיקון בשנתיים בלבד לא סבירה. אם עכשיו לוקח 14 חודשים להוציא היתר, אז מה יקרה בשנתיים נוספות?".
להולצמן־גזית ביקורת קשה על התוספת של 45 מ"ר: "להוספת שטח בנייה יש משמעויות סביבתיות עצומות. בגרסת 2022 של התיקון אין בכלל התייחסות להחלטות שהתקבלו בידי מינהל התכנון לגבי ניהול המים. אם בנית 45 מ"ר על שטח החצר, גזלת שטח חילחול חשוב.
"אין התייחסות בכלל להחלטת ממשלה על ייעור עירוני. עצים צריכים חצרות לגדול בהן. אם מרחיבים את השטח הבנוי גוזלים את שטח העצים. המשמעות של לבקש את תוספת 45 המ"ר במסגרת הקלה היא שזה לא יעבור הליך תכנוני שלם. זה ספין מתוכנית שלא אפשרה תוספת. אני מאוד מודאגת שההליך הזה יגיע לוועדה מקומית ללא התנגדות ציבור. הרבה יותר נכון היה לעגן את ההסדר של פיצול דירות בתוך שטח הבנייה הקיים".
