כפר סבא: כמעט 10,000 יחידות דיור מתוכננות לעבור תמ"א 38
כפר סבא: כמעט 10,000 יחידות דיור מתוכננות לעבור תמ"א 38
התוכנית שתידון בוועדה המחוזית מרכז מסייגת את מימוש היעד הכמותי בבחינה מחדש של התאמת התשתיות לתנופת ההתחדשות. על פי בדיקה, מסך המבנים הקיימים בעיר נמצא ש-1,004 מבנים זכאים להתחדשות. עם זאת, עד 2022 עברו רק 61 מבנים התחדשות בניינית
הוועדה המחוזית מרכז תדון בישיבתה קרובה בתוכנית ההתחדשות הבניינית של העיר כפר סבא. התוכנית נועדה להחליף את תמ"א 38, שהייתה אמורה להתבטל בשנה שעברה אך מוארכת בינתיים למועד לא ידוע. התוכנית, שהוכנה ביוזמה משותפת של עיריית כפר סבא והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נועדה להאיץ את ההתחדשות הבניינית בעיר באמצעות מתן ודאות תכנונית ליזמים וקבלנים, תושבים והעירייה.
התוכנית שעליה חתום צוות בראשות אדר' עדי אסיף, קובעת יעד תוספת של עד 9,308 יח"ד ל-34,000 יחידות הדיור הקיימות בעיר. מדובר ביעד ריאלי של כ-40% מימוש ולא של כל פוטנציאל ההתחדשות הבניינית בעיר, העומד על 23,000 יח"ד.
כלקח ממקומות אחרים בארץ, התוכנית מסייגת את מימוש היעד הכמותי בבחינה מחדש של התאמת התשתיות לתנופת ההתחדשות. אחת ל-5 שנים תבחן הוועדה המקומית את "יכולת הנשיאה העירונית". כלומר, התאמת התשתיות לרבות תנועה, חניה, ביוב ושרותי ציבור. בנוסף, לאחר מימוש של 50% מכמות יחידות הדיור תתבצע בדיקה נוספת.
מפרוטוקול הדיון של הוועדה המקומית בתוכנית, שנערך בחודש מאי 2022, עולה כי מסך המבנים הקיימים בעיר, 1,004 זכאים להתחדשות. 5,217 אינם זכאים להתחדשות. עוד עולה כי מתוך 34 אלף יחידות הדיור בעיר, כ- 30% נבנו לפני 1980 ו- 13.6% מהמבנים נבנו בין השנים 1980-1992. בעיר קיימים מבנים רבים אשר נבנו לפני שנות ה- 80 ואינם עומדים בתקן רעידות אדמה וכן חסרים מרחב מוגן.
הבדיקה, התקפה לשנת 2021, קובעת כי בעיר עברו רק 61 מבנים התחדשות בניינית (תמ"א 38), ונוספו 701 יח"ד. מרבית ההיתרים בהתאם לתמ"א 38 מרוכזים בדרום מרכז העיר וכ- 85% מהבקשות לתמ"א 38 בעיר הן במסלול עיבוי וחיזוק (תמ"א 38/1). בבדיקה שנערכה לצורך הכנת התוכנית הסתבר שאין בעיר מחסור בשצ"פים (גנים או פארקים) במתחמים הרלוונטיים להתחדשות עירונית, אך אין מספיק מבני ציבור (למשל, מוסדות חינוך).
התוכנית מציעה מסלולים שונים של התחדשות בניינית, עם עדיפות להריסה ובנייה מחדש. בבניינים שניבנו לפני 1980, ויתחדשו לפי מסלול של הריסה ובנייה מחדש תותר תוספת זכויות לפי רוחב הרחוב, נפח הבניין והצפיפות הנכנסת (כמות יחידות הדיור הקיימות לדונם). מסלול חיזוק, מיגון ותוספת יאפשר בנייה של עד 3.5 קומות, עם תוספת של עד 25 מ"ר ליח"ד, לפי רוחב ומרכזיות הרחובות. כלומר, ככל שהרחוב יותר מרכזי, ניתן יהיה לבנות יותר גבוה. במקרים של מיגון ותוספת, ללא חיזוק, תותר תוספת של קומה אחת בלבד ו-12 מ"ר לכל דירה.
עוד נקבע, כי ברחובות ויצמן, טשרניחובסקי, רוטשילד ותל חי, תהיה חובה של חזית מסחרית לרחוב. ברחובות הרצל, סוקולוב, כצנלסון וזאב גלר, תהיה חזית מסחרית אופציונאלית. ברחובות אז"ר, תל חי, כצנלסון, משה דיין, ששת הימים ובן גוריון, תעודד התוכנית שימושים ציבוריים בקומת הקרקע של המבנים המתחדשים-רק במגרשים שגודלם מעבר לדונם. הכוונה היא שתוכנית ההתחדשות הבניינית תאפשר את המשך הרשת הירוקה של כפר סבא. כלומר, במיקרים מסויימים העירייה תחייב יצירת שבילים בתחום המגרשים בסטטוס של זיקת הנאה ציבורית.
